Перспективы развития ипотечного кредитования в Пермском регионе

Глава 3 Совершенствование ипотечного кредитования

3.1 Проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования

 
       Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. 

Проблемы развития ипотечного кредитования в Пермском регионе тесно связаны с проблемами ипотечного кредитования в России. К началу 2009 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Проблемами развития ипотечного кредитования являются:

• Высокие темпы роста цен на жильё.
• Первоначальный взнос.

В настоящее время, существует обратная зависимость между процентной ставкой по ипотечному кредиту и первоначальным взносом, т. е.: чем меньше процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. Из-за невысоких доходов большей части населения, очень сложно собрать 30 % на первоначальный взнос.

• Большие расходы на оформление ипотечной сделки:

Расходы, связанные с обязательными требованиями кредиторов:

- плата за  проведение независимой оценки  приобретаемого объекта недвижимости,

- плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Расходы, связанные с требованиями, которые кредитор устанавливает по своему усмотрению:

- единовременная  комиссия за рассмотрение заявки  на кредит;

- единовременная  комиссия за выдачу кредита;

- плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика;

- плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул);

-плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;

- единовременная  комиссия за снятие наличных  денежных средств;

- единовременная  комиссия за безналичное перечисление  денег со счета;

- единовременная  комиссия за открытие аккредитива;

- единовременная  комиссия за аренду банковского  сейфа (ячейки);

- комиссия  за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

• Риски в ипотечном кредитовании:

1. Изменение  ставки по кредиту.  Обычно  изменение связано с изменением  уровня инфляции, для кредитора  этот риск заключается в снижении  прибыльности операции по ипотечному  кредитованию. Кроме того, в случае  снижения рыночной процентной  ставки возрастает вероятность  долгосрочного погашения кредита  заёмщиком. Для снижения данного  риска банк может зафиксировать  процент по кредиту на весь  срок кредитования. Но фиксированный  процент возможен только при  низком уровне инфляции. При увеличении  процентной ставки возникает  риск для заёмщика.

2. Колебание  валютного курса рубля. Риск есть  как для банка, так и для  заёмщика. И тот и другой понесёт  либо прибыль, либо убыток в  зависимости от номинирования  валюты кредита.

3. Снижение ликвидности и утрата  залога. Риск ликвидности возникает  тогда, когда при наступлении  сроков исполнения своих обязательств  у банка из-за несбалансированности  активов и пассивов не хватает  средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счёт привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Существует также риск утраты залога полностью или частично, в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц. Во избежание этого риска заёмщик должен застраховать квартиру, которую он дает под залог.

4. Увеличение  сроков оформления собственности. В этом случае страдают все  стороны. У банка утрачивается  часть кредитного дохода, а заемщик  несёт дополнительные расходы.

5. Снижение  неплатёжеспособности заёмщиков. Это  риски гражданской ответственности  заемщика, обычно, в связи с пользованием  залоговым имуществом; риск временной  или постоянной, полной или частичной  утраты заёмщиком своей трудоспособности  в результате несчастного случая, болезни, смерти [15].

Недавно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию опубликовало долгосрочную стратегию развития ипотеки в России, главной целью которой является обеспечение доступности ипотеки для 60% семей в стране к 2030 году.

Стратегия разделена на три этапа с учетом прогноза развития российской экономики:

Первый этап рассчитан на 2009-2011 годы. За это время ипотечное кредитование должно достичь докризисного уровня.

Второй этап — 2012-2020 годы. Доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Количество выдаваемых ипотечных кредитов в год достигнет 1,27 млн., а доля сделок с ипотекой на рынке — 40%.

Третий этап завершится в 2030 году, когда рынок ипотеки приблизится к насыщению. Тогда количество выдаваемых кредитов приблизится к 1,6 млн., а на сделки с ипотекой будет приходиться половина всех сделок на рынке.

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств на жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Таким образом, по итогам исследования будущее у Пермской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем [19].

 

3.2 Система мероприятий разработанных  на уровне Пермского региона, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем

 
        Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском регионе на 2010-2013 годы определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Пермского региона с целью обеспечения граждан жильем.

Необходимость внедрения и развития эффективных механизмов обеспечения жильем жителей региона обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностью финансовых возможностей бюджета Пермского региона при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработана в целях разрешения существующих проблем.

Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Программа разработана в соответствии с федеральным и региональным законодательством, а также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

В современных экономических условиях для Пермского региона, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования.

Система ипотечного жилищного кредитования позволит:

• обеспечить активное развитие рынка жилья;
• перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;
• внедрить кредитно – финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособности спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребностей в жилье;
• вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот Пермского региона;
• укрепить региональную кредитно - финансовую систему;
• способствовать оживлению  и развитию других секторов экономики Пермского региона.

В настоящее время на федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально – экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данного механизма. На федеральном уровне организован вторичный рынок закладных, который позволяет кредитным и финансовым учреждением Пермского региона осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.

Вместе с тем в целях развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском регионе необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовывать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно - социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Основной целью программы является создание эффективных кредитно – финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского региона обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории региона, так и подъем региональной  экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках программы должны быть решены следующие основные задачи:

• создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
• формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;
• формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском регионе;
• подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;
• обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Основными исполнителями программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского региона и ипотечный оператор.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Ипотека, ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

Актуальность темы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально - экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей [3, С.24].