Перспективы развития ипотечного кредитования в Пермском регионе

Критерий №1 Процентная ставка

 

Одним из самых важных критериев при выборе ипотечной программы является уровень процентной ставки. При составлении рейтинга во внимание брались минимальные процентные ставки, предлагаемые банками (табл. 1). В действительности этот показатель может быть выше в зависимости от размера первоначального взноса, срока кредитования, отсутствия страхования и т.д.

ТАБЛИЦА 1

Процентные ставки программ жилищного кредитования за август 2011 года

Название банка	Ипотека	Мин. фиксированная ставка (кредит в рублях) в %
ОАО Сбербанк России	Все программы, кроме рефинансирования жилищных кредитов	8,00
ЗАО "Глобэксбанк"	Вторичный рынок	8,90
Меткомбанк	Стандартная ипотека (вторичный рынок)	8,90
КБ Восточный	"Ипотечный стандарт" (вторичный  рынок)	8,90
АКБ БТА-Казань	Флагман (первичное и вторичное жилье)	9,00
АИКБ Татфондбанк	Двойная удача (квартиры по договору участия в долевом строительстве, оплата пая с целью приобретения квартиры в Жилищно-строительном кооперативе)	9,00
Промсвязьбанк	Новостройка, вторичный рынок, залоговый целевой кредит	9,00
АКБ Связь-Банк	Приобретение жилья, находящегося в залоге у Связь-Банка Приобретение жилья на вторичном рынке: квартира; жилой дом с участком; таунхаус с участком.	9,50
Банк ВТБ 24	Квартира на вторичном рынке, в новостройке, покупка готового жилья на вторичном рынке при помощи материнского капитала	9,50
КБ Восточный	"Улучшение жилищных условий": под залог имеющейся собственности (первичный и вторичный рынок)	9,40

 

ВЫВОД: Исследование показало, что по состоянию на август 2011 года минимальная процентная ставка составляет 8%, которая действует на все программы жилищного кредитования в ОАО Сбербанк России (кроме кредита рефинансирования). На сегодняшний день величина ставки рефинансирования составляет 8,25%. Процентная ставка в пределах 9% включительно установлена лишь у 15% банков. У всех остальных банков величина процентной ставки находиться в диапазоне от 9% до 17%.

Около 50% банков кредитуют покупку квартир, комнат, домов, коттеджей в иностранной валюте, при этом процентные ставки на порядок ниже, нежели чем по рублевым  кредитам. Стоит отметить, что не по всем ипотечным программам можно взять кредит в валюте. Минимальная процентная ставка здесь равна 7%, максимальная - 15,75%.

 

Критерий №2 Величина первоначального взноса

 

Следующим важным критерием при выборе ипотечной программы является величина первоначального взноса. Первоначальный взнос - необходимое условие получения ипотечного кредита. Если первоначальный взнос большой (40-50%стоимости квартиры или дома), банки могут снизить ставку по кредиту, при минимальном первоначальном взносе ставка повышается.

В период кризиса банки начали поднимать уровень первоначального взноса по ипотечным кредитам, тем самым они могли определить платежеспособность заемщика и обезопасить себя от невыплат по кредитным обязательствам. Следствием этого стало снижение спроса на данный вид ипотечных кредитов. На сегодняшний день кредитные учреждения немного снижают уровень первоначального взноса, а в некоторых банках и во все он отсутствует.

В среднем, что бы взять кредит, предназначенный для покупки квартиры на вторичном рынке, потребуется 10-30% от стоимости жилой недвижимости, для покупки квартиры в новостройке - от 10% до 40%, для покупки загородной недвижимости (дом, земельный участок) - от 10% до 40%. Размер первоначального взноса меняется в соответствии с условиями банка. Существуют программы, где отсутствует первоначальный взнос (табл. 2).

ТАБЛИЦА 2

Программы банков, где отсутствует первоначальный взнос

АКБ Связь-Банк	Военная ипотека (вторичный рынок)
АКБ Связь-Банк	Свое жилье. Покупка жилья на вторичном рынке: квартира; жилой дом с участком; таунхаус с участком под залог имеющегося жилья
АКБ Связь-Банк	Приобретение жилья, находящегося в залоге у Связь-Банка.  Покупка жилья на вторичном рынке: квартира; жилой дом с участком; таунхаус с участком под залог имеющегося жилья
АКБ Связь-Банк	Жилье для надежных.  Покупка жилья на вторичном рынке: квартира; жилой дом с участком; таунхаус с участком под залог имеющегося жилья
ОАО Сбербанк России	Ипотека с государственной поддержкой на любой тип жилья.
АКБ ТрансКапиталБанк	Вторичный рынок
Камский коммерческий банк	Ипотека для родителей (с привлечением материнского капитала) - вторичный рынок
ФКБ Петрокоммерц	Покупка квартиры с оформленными правами собственности
Банк Жилищного финансирования	Ипотека под залог квартиры на вторичном рынке

 

ВЫВОД: По результатам исследования в 6 банках по некоторым ипотечным программам не требуется первоначальный взнос.

 

Критерий №3 Срок кредита

 

В зависимости от своих материальных возможностей (наличие/отсутствие накопленных средств, материнского капитала, средств от продажи квартиры) заемщик должен выбрать срок кредитования (Рис 1, Рис 2).

 

 

Рисунок 1 Минимальный срок жилищного кредитования

   

  Рисунок 2 Максимальный срок жилищного кредитования

 

Критерий №4 Размер кредита

 

Исходя из материального положения заемщика, определяется максимальная сумма ипотечного кредита, которая может быть выдана. При наличии каких либо накоплений необходимый размер кредита меньше, и наоборот.

По итогам исследования минимальная сумма, которую может взять заемщик равна 170 000 рублей (Банк Москвы), а максимальная - 60 млн. рублей (Банк Интеза). В то время как в Сбербанке минимальная сумма составляет 300 000 рублей, а максимальная сумма кредита не должна превышать 85% от оценочной стоимости залогового имущества или 85% договорной цены жилья в кредит. Некоторые банки минимальную и максимальную сумму устанавливают индивидуально, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости.

 

Критерий №5 Размер комиссии за выдачу кредита

 

При взятии ипотечного кредита следует обращать внимание на дополнительные расходы, которые несет заемщик при получении кредита. При анализе ипотечных программ во внимание был взят размер комиссии за выдачу кредита, которая выплачивается единоразово, а ее размер различен по банкам.          

По результатам исследования более половины банков (60%) не берут комиссию за выдачу кредита, остальные же кредитные учреждения установили комиссию в диапазоне 0,5% - 2,9%.

Критерий №6 Количество собственных программ кредитования

По итогам исследования многие банки выдают ограниченную линейку кредитов. Меньше всего банки кредитуют загородную недвижимость (дом, земля). Лишь у 20% банков есть ипотечные программы, реализуемые при поддержке государства (военная ипотека, материнский капитал).

Наибольшее количество программ (9) у Банка Жилищного финансирования. Далее идут банки, у которых 6 собственных программ ипотечного кредитования: АКБ Связь-Банк, банк ВТБ 24, банк Открытие, Дельта Кредит, Камский коммерческий банк.

Критерий №7 Возможность досрочного погашения кредита

Почти во всех банках можно досрочно погасить ипотечный кредит, без каких либо штрафных санкций. Однако действуют некоторые ограничения:

- по минимальной сумме погашения  кредита;

- по времени. 

Рынок недвижимости в Перми

Стоимость одного квадратного метра в новостройке по данным аналитического центра "Медиана" в Перми составляет 39 300 рублей, вторичного жилья - 42 960 рублей. То есть стоимость однокомнатной квартиры в 36 квадратных метров вам обойдется в среднем не менее 1,5 миллионов рублей. Стоимость же двухкомнатных квартир начинается от 2 миллионов рублей, а трехкомнатных - от 2,5 миллионов.

ТАБЛИЦА 3

Средняя стоимость жилья по районам города

 

Район	Новостройки (руб.)	Вторичное жилье (руб.)
Дзержинский	38 710	45 380
Индустриальный	40 090	44 705
Кировский	29 050	37 290
Ленинский	50 210	54 870
Мотовилихинский	41 030	43 240
Орджоникидзевский	32 140	34 690
Свердловский	45 730	44 890

 

ВЫВОД: Как видно самыми дорогими районами с высокой стоимостью квартир является Ленинский и Свердловский районы, а самым дешевым - Кировский. Но даже приобретая квартиру в Кировском районе Перми очень многие пермяки не обходятся без ипотеки.

Не все банки Перми представляют заемщикам ипотеку. Некоторые банки представляют всего одну программу, у других количество программ может быть более десяти. Процентные ставки по ипотечным кредитам в городе Перми начинаются от 9-10% годовых при получении кредита на маленький срок и могут достигать более 15% годовых при большом сроке кредитования либо при отсутствии некоторых видов страхования заемщика. Получить ипотеку в Перми может любой заемщик, достигший возраста 18 лет (есть некоторые банки, которые предоставляют в таком раннем возрасте кредит) и не достигшие 75 лет не имеющие задолженности по другим кредитам и не имеющие судимости.  
       В регионе реализуются программы помощи приобретения жилья с помощью ипотеки - программа "Жилище", программа "Обеспечение жильем молодых семей". Банки предоставляют ипотечные программы для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы, а также ипотечные кредиты с материнским капиталом для матерей имеющих средства материнского капитала. На территории города действуют банки-агенты Агентства Ипотечного Жилищного кредитования, одним из которых является Пермское Агентство Ипотечного Жилищного кредитования (ПАИЖК) [18].  
        Для желающих приобрести частный дом с земельным участком или таунхаус в Перми есть возможность приобретения их с помощью ипотеки.  Кроме этого есть возможность получения ипотеки в Перми на строительство своего дома собственными силами (такие ипотечные программы имеет Россельхозбанк и некоторые другие банки). В целях расширения своих программ некоторые банки Перми начали предлагать свои ипотечные программы на приобретение комнаты в многоквартирной квартире или доли в квартире. Рефинансирование ипотеки и ипотечный кредит на ремонт квартиры в Перми вообще ни для кого уже не является чем-то необычным.

 

Расчет процентных ставок и платежей банках г. Перми (2012-2013 гг.)

В настоящей главе представлен анализ данных по ипотечным кредитам у трех клиентов: двое из них – клиенты ОАО «Сбербанка России», а один – ОАО Банк «Петрокоммерц». Мы выяснили, что ипотечные кредиты рассчитываются по формуле: 

где:

 – дата i-го  денежного потока (платежа);

 – дата  начального денежного потока (платежа);

n – количество денежных потоков;

 – сумма i-го денежного  платежа;

ПСК – полная стоимость кредита, в % годовых.

В расчетную стоимость кредита включены: платежи по погашению основного долга по кредиту; по уплате процентов по кредиту; комиссии. Тарифы, используемые для расчета полной стоимости кредита, не учитывают индивидуальные особенности заемщика, предмета залога и др. Заемщик имеет право воспользоваться услугами иного лица, при этом размер полной стоимости кредита может отличаться от расчетного.

Жители Пермского края все активнее пользуются ипотечными кредитами для приобретения жилья. Об этом свидетельствуют данные Центрального банка РФ.

За первый квартал 2013 года жители края взяли 3504 ипотечных жилищных кредита на сумму 4 миллиарда 396 миллионов рублей. Это на 30 процентов больше, чем за аналогичный период 2012 года. Только за март этого года кредитные организации Прикамья выдали кредитов на сумму 1,8 миллиарда рублей.

Напомним, в 2012 году в Пермском крае объем ипотечного жилищного кредитования превысил докризисный уровень. Жителям Пермского края были предоставлены ипотечные жилищные кредиты на сумму 20 миллиардов 643 миллиона рублей, что на 53,6 процента больше, чем за 2011 год [13].

Тенденция роста ипотечного рынка характерна и для всего российского рынка - за первый квартал он увеличился приблизительно на треть. В среднем жилищные кредиты выделяются сроком на 176,6 месяца, а средняя ставка по кредитам, выданным с этого года, выросла с начала года с 12,3 до 12,9 процента. То есть ипотечные кредиты при всей их популярности становятся все более дорогими и все менее доступными для россиян.

Ипотеку в Перми и Пермском крае представляют 24 ипотечных банка, которые предлагают заемщикам 232 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Перми и Пермском крае находятся в диапазоне 6.19 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 – 13.24 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Перми составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Перми может достигать 50 лет [12].