Перспективы развития ипотечного кредитования в Пермском регионе

3. На  вырученные от реализации облигации  средства банк может выдать  очередной ипотечный кредит и  т.д.;

4. Клиент  гасит кредит банку, а банк  гасит соответствующую облигацию  её нынешнему держателю;

5. Ипотечные  облигации, в случае банкротства  банка-эмитента, не будут включаться  в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

Схема ипотечного кредитования банком.

Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе занимается поиском ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.

Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и, поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет [6, С.21].

Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. И только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Риелтерская  компания;

- Оценочная  компания;

- Страховая  компания;

- Государственный  регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные  службы;

- Органы  опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки [8, С.32].

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель) [приложение 1].

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. 

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков. 

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. 

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). 

• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель) [приложение 2].

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). 

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора. 

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. 

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья. 

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции [9, C.33]. 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Анализ развития ипотечного кредитования в ОАО Сбербанк России

2.1 Общая характеристика ОАО Сбербанк  России

 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ, в соответствии с уставом создан в форме открытого акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" от 02.12.1990 г. Местонахождение банка: г. Москва. Ул. Вавилова, дом 19. 
       ОАО Сбербанк России – крупнейший банк в России, Центральной и Восточной Европе, на долю которого проходится около 30 % активов российской банковской системы, основной кредитор национальной экономики. Учредителем и главным акционером Сбербанка является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60 % голосующих акций). Акционеры банка – более 200 тысяч физических и юридических лиц. 
       Преимуществом банка является наличие обширной филиальной сети, объединенной в единую расчетную систему, позволяющую осуществлять платежи практически в любую точку РФ. 

 

Основные цели деятельности предприятия:

Как и цель любой коммерческой организации, основной целью Сбербанка является извлечение прибыли. Миссия Сбербанка определяет смысл и содержание деятельности Банка, подчеркивая его важнейшую роль в экономике России: «Мы даем людям уверенность и надежность, мы делаем их жизнь лучше, помогая реализовывать устремления и мечты. Мы строим одну из лучших в мире финансовых компаний, успех которой основан на профессионализме и ощущении гармонии и счастья ее сотрудников» [12].

 

Номенклатура предоставляемых услуг:

• Кредитование физических и юридических лиц;
• Вклады;
• Банковские карты;
• Инвестиции и ценные бумаги;
• Переводы;
• Наличная валюта и дорожные чеки;
• Драгоценные металлы и монеты;
• Аренда сейфов;
• Онлайн услуги и т. д.

 

Структура компании

ОАО "Сбербанк" - организация с вертикальной структурой управления, т.е. имеет несколько уровней управления. По типу - это функциональная структура. Организационная структура, показывает область ответственности каждого отдельного сотрудника и его взаимоотношения с другими сотрудниками, если все взаимосвязи организационной структуры применены правильно, то они ведут к гармоничному сотрудничеству и общему стремлению выполнить поставленные перед организацией цели и задачи. Функциональная организационная структура - это деление организации на отдельные элементы, каждый из которых имеет свою четко определенную, конкретную задачу и обязанности, т.е. модель, предусматривает деление персонала на группы, в зависимости от конкретных задач, которые выполняют сотрудники.

Управление Сбербанком России основывается на принципе корпоративности в соответствии с Кодексом корпоративного управления, утвержденным годовым Общим собранием акционеров Банка в июне 2002 года.

Органами управления Банка являются:

Общее собрание акционеров - высший руководящий орган Сбербанка России. На Общем собрании акционеров принимаются решения по основным вопросам деятельности Банка.

Наблюдательный совет

Наблюдательный совет Банка состоит из 17 директоров, среди которых 11 представителей Банка России, 2 представителя Сбербанка России и 4 независимых директора.

Правление Банка

Правление Банка состоит из 13 членов. Возглавляет Правление Банка Президент, Председатель Правления Банка.

Все органы управления Банком формируются на основании Устава Сбербанка России и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Надежность и безупречная репутация Сбербанка России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств. Сбербанк России является системообразующим финансовым институтом, занимающим лидирующее положение на российском финансовом рынке. Филиальная сеть банка охватывает все регионы страны. Сотрудниками банка являются свыше четверти миллиона граждан. Клиенты банка - многочисленные частные клиенты из всех уголков страны, российские предприятия всех форм собственности и отраслей экономики, исполнительные органы власти, государственные учреждения. Банк осознает значимость своей социальной ответственности:

• перед клиентами и партнерами - за высокое качество предоставляемых услуг;
• перед сотрудниками - за предоставление благоприятных и равных условий труда;
• перед государством и обществом - за развитие социальных проектов [20].

 

2.2 Анализ структуры ипотечного  кредитования в Пермском регионе

В России рынок ипотечного кредитования является относительно молодым. Фактически, до 1995 года развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки по ипотечным кредитам составляли 14-15% годовых.

Кризисы 1998 года, 2008 года существенно отразились на развитии рынка ипотечного кредитования. Большинство ипотечных программ для покупки квартир, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости, домов, коттеджей  в кризисный период было приостановлено. В конце 2009 - начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Тенденция к увеличению объемов ипотечного кредитования на покупку квартир, комнат, объектов загородной недвижимости продолжается и в 2011 году.

На территории Пермского региона в сфере ипотечного кредитования работает 78 кредитных учреждений. Жителям Пермского края предлагается более 400 различных ипотечных продуктов.

Финансовый рынок Перми представлен большим количеством филиалов банков из других регионов, подавляющее количество банков является Московскими, среди которых можно отметить лидеров финансового рынка - "Сбербанк", Банк "ВТБ 24", "Газпромбанк", "Русский Стандарт" и другие банки.