Ипотечное кредитование. Проблемы и перспективы развития в РК

* Примечание – таблица составлена автором на основе статистического бюллетеня НБК РК.

Полученные  результаты (выводы).

Таким образом, можно сделать вывод, что в  стране ипотечное кредитование постепенно набирает обороты, доказательством  этому служит положительная динамика увеличения объемов ипотечного кредитования населения и все еще неудовлетворенная  потребность населения в жилье. В послании Президента РК народу Казахстана в январе 2012 года «Социально-экономическая  модернизация – главный вектор развития Казахстана» было сказано, что новый  этап Казахстанского пути – это  новые задачи укрепления экономики, повышения благосостояния народа. Казахстану жизненно важно найти оптимальный баланс между экономическими успехами и обеспечением общественных благ. В современном мире это коренной вопрос социально-экономической модернизации. Это главный вектор развития Казахстана в ближайшем десятилетии. Нам необходимо реализовать комплекс задач по десяти направлениям. В котором первое, Занятость казахстанцев. А второе доступное жилье. В рамках реализации этого послания будет начата новая программа по жилищному строительству. Так Президент еще раз обозначил проблему доступного жилья для населения. И пока этот спрос не будет удовлетворен, ипотека для народа, как способ приобрести собственное жилье, не потеряет своей актуальности.

 

 

 

2.3 Механизм предоставления  ссуд по ипотечному кредитованию  в РК

 

Под ипотечным кредитованием  понимаются займы физическим лицам  на приобретение жилья, выдаваемые под  залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть свободным  от обременения, соответствовать минимальным  требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отдельные  от других квартир (коммунальные квартиры не принимаются в залог)

Заем предоставляется  на срок до 20 лет по согласованию с  заемщиком по условиям ЗАО «КИК»  Если в залог дается только приобретаемое  жилье - первоначальный взнос 15% от стоимости  жилья обязателен. При наличии  дополнительного залога можно без  первоначального взноса.

Максимальная сумма ипотечного кредита - 50 тыс. долларов и решение  принимается Кредитным Комитетом  Департамента кредитования. Минимальные  ставки устанавливаются ГО. При выдаче займа свыше 3-х лет только в  долларах США.

Обязательное условие  – страхование недвижимости, от несчастного случая и гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору займа. Если размер первоначального  взноса превышает или равен 30%, то страхование ГПО не обязательно. Права требования по предоставленным  займам могут быть уступлены другому  банку или КИК.

Для рассмотрения вопроса  о выдаче кредита клиенту необходимо представить в банк перечень документов согласно Регламенту (см. приложение)

В ходе предварительной квалификации менеджер рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа и допустимую сумма кредита. При положительном  результате квалификации клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной  заявки. Полный пакет документов передается кредитному офицеру. Рассмотрение кредитной заявки производится без юридического заключения. Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости жилья. В случае, если результаты анализа не удовлетворяют требованиям банка, кредитный офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования ( изменить размер ежемесячного платежа, увеличить срок кредита, уменьшить сумму кредита, рассмотреть возможность участия созаемщика ).

Если условия пересмотрены, кредитный офицер ставит в известность  менеджера без вынесения вопроса  на Кредитный Комитет. Менеджер согласовывает  условия с заемщиком.

Кредитный офицер готовит экспертное заключение (Вопрос выносится на рассмотрение Кредитного Комитета и при положительном решении менеджер выписывает уведомление клиенту (см. приложение), открывается счет для зачисления первоначального взноса. Решение Кредитного Комитета действительно в течение 2-х месяцев.

После нахождения жилья заемщиком, организуется выезд оценщика. Единая скидка-коэффициент на недвижимость - 30% от реальной рыночной стоимости.

После решения кредитного отдела о возможности предоставления кредита готовятся договор займа, юристом договора залога, в котором  оставляется пробел для заполнения номера и даты подписания договора займа и даты регистрации договора купли-продажи жилья в Центре по недвижимости. Договора займа и  залога с открытыми датами визируются ответственными работниками и открывается  ссудный счет клиенту.

В назначенное время приглашается нотариус для оформления купли-продажи  и выдачи кредита. Вместе с продавцом  в банк должны прибыть:

- совладельцы жилья

- члены семьи старше 14 лет.

Заемщик должен иметь при  себе:

- сумму первоначального  взноса

- денежные средства на  оформление кредита (комиссию, оплату  нотариусу, за госрегистрацию  договора купли-продажи, страховую  премию).

Вначале встречи юрист  проверяет все необходимые документы  и заемщиком подписываются договора займа и залога. Менеджер оформляет  страховые полиса, нотариус заверяет доверенности и согласия на залог, заверяет расписку в получении денег продавцом  и заемщик получает кредит. После  выдачи кредита и оформления договоров, уполномоченный представитель регистрирует договор купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости.

Рассмотрим механизм потребительского кредитования

Потребительские кредиты, это  кредиты на приобретение товаров  длительного пользования, оплата услуг, неотложные нужды. Заем предоставляется  в тенге или долларах США на срок до 2-х лет, а по займам до 500 долларов на срок до 1 года.

Предоставление займа  в сумме до 500 долларов возможно без  первоначального взноса с принятием  в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного  лица либо гарантии работодателя. При  займе свыше 500 долларов заемщик  обязан внести первоначальный взнос 30% от стоимости товара. Займы свыше 2000 долларов выдаются только под ликвидное  обеспечение. При этом залог должен покрывать основной долг и проценты за 4 месяца. Первоначальный взнос можно  вносить на счет продавца безналично. При заключении договоров на продажу  товаров народного потребления  следует привлекать клиентов банка  Регистрация договоров залога на сумму ниже 1000 долларов США не требуется. Договор залога оформляется по форме  Приложения 34.

Предоставление займов на приобретение товаров у продавцов, с которыми нами не заключены договора, возможно только под ликвидное обеспечение  в полной сумме обеспечивающей основной долг и проценты.

Предоставление займов на оплату услуг (образование, медицинские  услуги, проведение торжеств, отдых, туризм, ремонт жилья) только под ликвидное  обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, покрывающим основной долг и проценты за 4 месяца. Как наличными  деньгами так и безналичными, перечислением  на счета фирм.

Рассмотрим механизм кредитования на покупку автомобиля.

Автомобиль может приобретаться  через салон и у частных  лиц. Автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом  состоянии. Заем предоставляется на срок до 3-х лет.

При покупке автомобиля из салона - первоначальный взнос в  размере не менее 15% обязателен. В  этом случае в залог оформляется  приобретаемая машина и производится страховка. Кредит выдается в размере 85% от стоимости. Процентная ставка - согласно утвержденной таблицы в зависимости  от срока эксплуатации машины, первоначального  взноса и срока кредита. Приобретение подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации импортного свыше 7 лет и российского  производства - свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса можно только при высоких показателях  платежеспособности заемщика и первоначальный взнос не менее 30%. В противном  случае - дополнительное обеспечение  необходимо представить. Без первоначального  взноса - выдача кредита производится под дополнительное ликвидное обеспечение, которое бы покрывало основной долг и проценты за 4 месяца. Обязательное условие - страхование автомобиля в  страховой компании от риска угона, ущерба с указанием банка в  качестве выгодного приобретателя. Страховая сумма не ниже залоговой  стоимости.

Особый интерес вызывает возможность покупки автомашины через автосалон.

Сотрудничество с автосалоном  проводится в соответствии договором  о сотрудничестве. Клиент, выбравший  себе автомобиль в автосалоне для  покупки в кредит, предоставляет  в банк полный пакет документов для  рассмотрения кредитной заявки. В случае принятия положительного решения заемщику выдается письмо-уведомление для автосалона о принятом /решении клиент передает его в автосалон и вносит первоначальную сумму взноса в кассу автосалона, который выдает ему уведомление о получении первоначального взноса, оформляется технический паспорт на автомобиль. Эти документы и нотариально заверенное согласие членов семьи на залог, клиент передает в банк. Проводится оценка автомобиля без выезда на место и осмотра автомашины. Оформляются договора залога и займа, подписываются, регистрируются в уполномоченном государственном органе. После регистрации договора залога банк перечисляет сумму займа на ссудный счет клиента, откуда деньги перечисляются на расчетный счет компании.

Таким образом, мы считаем  что механизм предоставление ссуд по ипотечному кредитованию в РК имеет  определенную систему, которая предупреждает  избежание риска или невозврата.

3 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений  Стратегии развития Казахстана 2030. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В  условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения  населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья  становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, это  происходит как в большинстве  экономически развитых странах мира, так и в Казахстане. В этих условиях объективно возникает потребность  в долгосрочных кредитах населению  на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным  возвратом.

Целью работы является оценить  эффективность программ ипотечного кредитования и в Республике Казахстан, выявить проблемы и определить пути их совершенствования.

 Становление рыночных  отношений в жилищной сфере  Казахстана началось в 1991г.  после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Строительство  продолжает свое развитие особенно  в крупных городах. В основном  это происходит за счет ипотечных  кредитов.

 Ипотечное кредитование - один из самых эффективных  способов привлечения инвестиций  в жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет согласовать интересы  населения: 

- в улучшении жилищных  условий, банков - в эффективной  и прибыльной работе,

- строительного комплекса  - в ритмичной загрузке производства  и государства, заинтересованного  в экономическом росте, которому  будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

В Республике Казахстан, по статистическим данным, средняя фактическая  стоимость строительства 1 кв.м. общей  площади многоквартирных жилых  домов 2010 года составила 76,6 тыс. тенге ($627*), а стоимость реализации - 145,5 тыс. тенге ($1192). То есть стоимость реализации построенного жилья превышает стоимость  его строительства в 1,9 раза. За три  года, с 2007 по 2009 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз ввода жилья  составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.

Система жилищных строительных сбережений представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее  время не менее 25% от стоимости жилья), в целях получения займа для  улучшения жилищных условий на территории Республики Казахстан.

Анализ развития ипотечного кредитования позволяет сделать  следующие выводы для подготовки предложения для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования:

1. Существует потребность  в поиске новых источников  финансовых ресурсов удовлетворяющих  требованиям к ипотечному кредитованию.

2. Определение оптимальных  рамок применения элементов в  отдельных моделях жилищного  кредитования развитых стран  позволяет внести закономерные  корректировки в регулирование  деятельности рынка жилья в  части собственности и формирования  учреждений, связанных с изучением  проблем спроса и предложения  населения в масштабе республики. Особое внимание следует уделять  вопросам взаимосвязи доходов  населения и жилищной политики  государства, в том числе и  с ипотечным кредитованием строительства  (рынок первичного жилья) и  приобретения жилья (как показывает  практика нашей страны, чаще всего  речь идет о вторичном рынке).

3. Оценка темпов развития  жилищного строительства характеризуется  ростом. Это связано с тем, что  население обладает достаточными  финансовыми ресурсами и напрямую  заинтересовано в приобретении  жилья, поскольку спрос на него  растет с динамикой населения.  Особенностью рынка жилья в  Казахстане является то, что его  возрождение связано с сегментом  элитного жилья, который в настоящее  время претерпевает насыщение  в предложении. Что вызывает  тревогу у государства, опасность  застоя – не продажи квартир,  поэтому необходимо перейти к  строительству неэлитного жилья  для среднего класса населения.