Ипотечное кредитование. Проблемы и перспективы развития в РК

КАФЕДРА «ФИНАНСЫ И УЧЕТ»

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

на тему:

Ипотечное кредитование. Проблемы и перспективы развития в РК

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АЛМАТЫ 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………...………………………………………...3

 

1. Теория и практика ипотечного кредитования……................................…4

1.1 Зарождение института ипотеки……………………………………………..4

1.2 Модели и практика ипотечного кредитования …………………………..…6

1.3 Казахстанский вариант ипотечного кредитования……………………….8

 

2. Анализ и механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию на примере АО «Народный банк Казахстана»…………………………….11

2.1 История АО «Народный банк Казахстана»………………………………..11

2.2 Анализ деятельности АО «Народный банк Казахстана» по кредитованию населения ………………………………………………………………………..14

2.3 Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию………..20

 

3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан……………………………………………………….. 24

     

Заключение……………………………………………………………………...27

Список использованной литературы………………………………………..30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи. Традиционная схема  финансирования строительства жилья  в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного  финансирования, представляла собой  централизованное распределение бюджетных  ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения  среди граждан, стоящих в очереди  на улучшение жилищных условий. Эта  схема показала свою несостоятельность  в период обретения Казахстаном  независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве  экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию  инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный  кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран  свидетельствует о том, что при  правильной организации и ведении  взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных  отраслей экономики.

Цель курсовой работы - дать оценку современного состояния и  развития ипотечного кредитования в  Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Понять сущность ипотечного кредитования и изучить его модели
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть казахстанский вариант ипотечного кредитования
4. Изучить историю АО «Народный Банк Казахстана»
5. Проанализировать и сравнить деятельность АО «Народный Банк Казахстана» с другими банками РК
6. Рассмотреть механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК
7. Сделать выводы

Поставленные задачи обусловили структуру курсовой работы, которая  состоит из введения, 3 глав, заключения и списка литературы.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления  и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана  попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы  в РК.

Практическая значимость работы заключается  в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень  ценны и могут пригодиться  в будущей профессиональной деятельности..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теория и практика  ипотечного кредитования

1.1 Зарождение  института ипотеки

 

Мировой опыт развития стран  свидетельствует о том, что практически  все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного  спроса населения является тот, который  приносит заметные выгоды, развивает  рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для  привлечения капиталов была и  остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное  слово, пришедшее к нам из стран  развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться  в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда  впервые заимодавец принял земельный  участок должника в качестве обеспечения  своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что  данный земельный участок взят в  залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим  словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих  колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные  институты, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам. В правление императора Антония  Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных  банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека  входит и в средневековое европейское  законодательство. В Германии она  появляется не ранее XIV, во Франции - с  конца XVI века. Это был второй всплеск  развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские  банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска  для обеих сторон сведена к  минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется  Америка - ее 60- летний опыт не только в  решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой  ипотечной системы, которая в  свое время вытащила страну из глубокого  экономического кризиса. Сегодня можно  сказать, что средний класс в  Америке уже отстроился, ипотечное  кредитование начало свое распространение  на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

Ипотечное кредитование выступает  существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для  страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста  совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного  потребления необходимо, чтобы часть  сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека  из-за капитала, который входит в  понятие "недвижимость", и наличия  у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через  границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс”  Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

 

 

1.2 Модели и  практика ипотечного кредитования

 

Ипотека является одним из распространенных видов финансовых операций в международной практике. Вложение средств в ипотечное  кредитование строительства и покупку  жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам. Развитие ипотеки способствует формированию среднего класса - основы стабильности любого общества.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение  в странах с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует свою схему предоставления ипотечных  кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания  основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы  их предоставления. Техника и условия  предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.

Для внедрения системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо наличие «дешевых» финансовых ресурсов. Анализ мирового опыта показывает, что их привлечение главным образом  осуществляется по двум схемам:

а) государство выделяет дешевые  финансовые ресурсы для выкупа у  ипотечных банков выданных ими ипотечных  кредитов и таким образом осуществляет рефинансирование первичного рынка  ипотеки;

б) банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая рефинансирование.

Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития ипотеки он включает и такую форму  рефинансирования, как продажа ценных бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии  развитого вторичного рынка ипотеки.

Второй вариант является немецкой схемой ипотечного кредитования. Он представляет собой одноуровневую  схему, при которой специализированные ипотечные банки сами продают  ценные бумаги, обеспеченные закладными. Понятно, что это возможно при  наличии развитого рынка ценных ипотечных бумаг и соответствующего на них спроса.

Малайзийская модель ипотечного кредитования функционирует путем  создания специализированной ипотечной  компании, которой коммерческие банки  могут продавать ипотечные облигации  и на полученные денежные средства продолжать предоставлять кредиты  на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Анализ отечественного и  зарубежного опыта позволяет  выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

- оставление имущества  в руках должника на условиях  ограничения прав собственности;

- определение размера  ссуды в виде доли залога;

- получение под залог  одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд;

- предоставление ссуды  с учетом страхования;

- потеря недвижимости  или передача ее другому лицу  при неуплате задолженности в  срок.

Сущность американской модели ипотечного кредитования состоит в  том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу  приобретает готовое жилье. При  этом он оплачивает, как правило, незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся сумму выплачивает  постепенно - заемными деньгами специализированного  ипотечного банка. Эти средства выдаются под залог либо приобретаемой  недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат такого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и выбранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет т.е. выгодной и удобной для клиента.

Третья модель, заслуживающая  особого рассмотрения, - это сбалансированная автономная модель. Ключевым отличительным  признаком данной модели является сберегательно-ссудный  принцип ее функционирования. При  таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируется за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды  возникает у заемщика только в  том случае, если ранее он направлял  в систему свои временно свободные  денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме  кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение в  сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени  момент возможного для конкретного  заемщика приобретения недвижимости

У сбалансированной автономной модели есть, однако, и серьезные  преимущества, так как потенциально данная модель совершенно не зависит  от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже  не стоит вопрос, где и по какой  цене найти кредитные ресурсы, а  необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения  и ставки процента за пользование  кредитом могут быть установлены  теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать  доход на целевые сбережения, и, установив  маржу, к примеру, в 3%, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту  будет равен 13%.[ 5]

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний  рыночной цены заемных денег, но и  от общего уровня этой цены вообще. Это  качество сбалансированной автономной модели имеет большое значение для  развития ипотечного кредитования в  странах с неустойчивой экономикой при условии, что все взаиморасчеты  должны реализовываться в свободно конвертируемой валюте. Положительной  стороной данной модели является также  и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как существуют относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента  на накопительном этапе взаимоотношений.

 

1.3 Казахстанский  вариант ипотечного кредитования

 

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной  правовой базы внедрения системы  ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило  Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в  Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана  Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит  западное ноу-хау — двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные  для ипотеки, и имеют возможность  давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь  — сами кредиты, а вторичный —  специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью  которых происходит подпитка банков-кредиторов.