Ипотечное кредитование. Проблемы и перспективы развития в РК

 

 

2.2 Анализ деятельности АО «Народный банк Казахстана» по кредитованию населения

 

Если проанализировать рынок ипотечного кредитования на текущий период, можно  сказать, что ипотечное кредитование еще не реанимировалось после  кризисного шока. Два года полукоматозного  состояния рынка недвижимости значительно  охладили интерес к такому популярному  продукту, как ипотека. Общий объем задолженности населения по ипотеке относительно стабилен, однако качество ипотечного ссудного портфеля банков существенно ухудшилось. Значительно снижены объемы новых ипотечных займов. Сложно ожидать существенного расширения платежеспособного спроса через ипотеку.

Прежде  чем проанализировать ситуацию на рынке  ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования, чтобы дать полноценную оценку доле ипотечных кредитов в общем объеме банковского кредитования (таблица 1).

 

Таблица 1 – Удельный вес кредитов, выданных банками, в разрезе объектов кредитования*

Показатель	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.
Всего кредитов на сумму, млрд. тенге	1 005,9	522,5	5 925	4 102	3 793,8	5 777,9
В том числе:	100%	100%	100%	100%	100%	100%
приобретение оборотных средств	54	51,6	53,9	56,0	64,6	61,4
приобретение основных фондов	7	5,1	6,0	6,1	5,2	5,1
приобретение приватизируемых государственных объектов	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Продолжение таблицы 1
новое строительство и  реконструкцию	4	5,5	10,7	7,7	3,9	3,8
строительство и приобретение жилья  гражданами (ипотека)	5	3,0	1,9	2,0	2,9	3,0
потребительские цели граждан	11	12,4	7,4	6,8	10,4	14,0
приобретение ценных бумаг	1	9,5	1,3	0,1	0,3	0,9
прочие цели	18	12,9	18,8	21,2	12,7	11,6
*Примечание  – таблица составлена автором  на основе Статистического бюллетеня  НБК РК

 

Из таблицы  следует, что банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе  приобретения оборотных средств, на него приходится 61,4% от всего объема кредитов банков второго уровня. На втором месте кредиты для потребительских  целей 14%. Ипотечные кредиты в  ссудном портфеле банков находится  в аутсайдерах, занимая всего 3% от выданных кредитов по итогам 2011 года.

Таким образом, можно отметить тенденцию снижения доли выданных банками на за период, ипотечных кредитов. Самый большой  удельный вес в общем объеме выданных за период кредитов, ипотека занимала в 2006 году, когда этот показатель был  равен 5%. А самый низкий показатель за последние 5 лет был зафиксирован по итогам 2008 года, тогда доля выданных ипотечных кредитов составила всего 1,9%.

В настоящее  время на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление. Население  вновь возвращается к отложенному  на время кризиса процессу по улучшению  жилищных условий. На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов  ипотечного кредитования. Ипотека находится  в осторожном росте.

Так, по данным Национального Банка РК по состоянию  на 2011 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 734,2 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2010 годом показал рост на 6,7 %, когда  сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 685 млрд. тенге. Ставки вознаграждения по ипотечным кредитам, также варьировались  в течении всего периода, так  самая высокая среднестатистическая процентная ставка составила 13,4% в 2007 году, то самая низкая составила 10,7% в 2010 году. В 2011 году по данным Национального банка  РК среднестатистическая ставка вознаграждения по ипотечным кредитам банков составила 11,5%. (таблица 2).

 

Таблица 2 – Кредиты, выданные банками на строительство и приобретение жилья  гражданам (ипотечное кредитование) и ставки вознаграждения по ним^*

Показатель	2007 г		2008г		2009 г		2010 г		2011 г		2012 г
	млрдтенге	%	млрдтенге	%	млрдтенге	%	млрдтенге	%	млрдтенге	%	млрдтенге	%
Всего кредиты	297,1	12,8	417,5	13,4	85,1	12,5	67,6	10,9	85,1	10,7	125,8	11,5
В нац. валюте	117,1	13,6	227,5	13,8	66,4	12,0	47,2	9,3	74,6	10,3	118,3	11,4
краткосрочные	4,8	14,8	4,8	16,0	0,2	19,1	0,01	12,7	0,3	11,0	1,2	11,7
долгосрочные	112,4	13,6	222,7	13,8	66,1	12,0	47,2	9,3	74,3	10,3	117,1	11,4
Продолжение Таблицы 2
В иностранной  валюте	180	12,3	190	12,9	18,7	14,0	20,4	14,7	10,6	14,0	7,5	12,9
краткосрочные	0,3	13,6	0,5	14,7	0,3	15,4	0,02	16,0	0,09	10,7	0,07	10,9
долгосрочные (свыше 1 года)	179,7	12,3	189,6	12,9	18,4	14,0	20,4	14,7	10,5	14,1	7,4	12,9

* Примечание – таблица составлена автором на основе Статистического бюллетеня НБК РК

 

Таблица 3 – Ипотечное кредитование населения  банками^*

Показатель	2007 г	2008 г	2009 г	2010 г	2011 г	2012 г
	млрд.тенге	млрд.тенге	млрд.тенге	млрд.тенге	млрд.тенге	млрд.тенге
Всего кредиты	396,1	682,5	650,5	690,4	685	734,2
В нац. валюте	120,8	338,3	336,6	364,7	393,3	474,8
краткосрочные	0,8	2,2	1,7	1,2	1,1	1,8
долгосрочные	120	336,1	334,9	363,4	392,2	473,1
В иностранной  валюте	275,3	344,2	313,9	325,7	291,7	259,3
краткосрочные	0,3	1,2	3,2	3	3,1	1,7
долгосрочные	275	343,1	310,7	322,7	288,6	257,6

*Примечание – таблица составлена автором на основе Статистического бюллетеня НБК РК

 

Однако несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают докризисным. Так исходя из таблицы 2, если объемы кредитов, выданные банками  на строительство и приобретение жилья гражданам, т.е ипотечное  кредитование за 2007 год составило 417,5 млрд. тенге, то в 2011 году этот показатель составил лишь 125,8 млрд. тенге, таким  образом объемы выданных ипотечных  кредитов за период снизились почти  на 70%.Однако по сравнению с прошлым 2010 годом нужно отметить некий  положительный сдвиг, так в 2010 году этот показатель был равен 85,1 млрд. тенге, т.е. на 32% ниже чем в 2011 году.

Необходимо  отметить, что ипотека на фоне других кредитных продуктов имеет более  низкую цену. К примеру, цена потребительского кредита в 2011 составила 22,7%. А средняя  ставка вознаграждения по кредитам БВУ  закрепилась на 11,5% отметке.

Структура ипотечных кредитов по видам валют  также имеет большое значение. Так, преобладание кредитов в национальной валюте, свидетельствует о степени  доверия населения к собственной  валюте. И этот показатель за последние 4 года показывает положительную динамику.В  первую очередь доминирование кредитов в национальной валюте объясняется  их стоимостью в сравнении с кредитами  в иностранной валюте. По данным Национального банка по итогам 2011 года средняя ставка вознаграждения по иностранным кредитам составила 12,9%. Тогда как теньговый кредит в июле был на отметке 11,4%.

После пережитого опыта, банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже  не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась  процентная ставка по кредитам.

Город Астана значительно  отстает по этому показателю и  составляет 115,4 млрд. тенге по итогам 2011 года, так как его доля в  общем объеме ипотечных кредитов занимает 15,7%, что более 2 раза меньше показателя южной столицы. Это объясняется  рядом объективных причин. На третьем  месте оказалась Восточно-Казахстанская  область, где объемы ипотечных кредитов составили 53,1 млрд. тенге, что составляет 7,2 % от общего объема ипотечных кредитов(таблица 4).

 

 

 

 

 

 

Таблица 4 – Ипотечное  кредитование населенияв региональном разрезе, млрд. тенге^*

 

	2007 г	2008 г	2009 г	2010 г	2011 г	2012 г
Всего	396,1	682,5	650,5	690,4	685	734,2
г. Астана	60,3	111,3	100,9	97,7	102,6	115,4
г. Алматы	152,9	247,9	222,9	263,4	251,8	254,5
Акмолинская обл.	6,1	11,1	11,5	11,3	11,8	14,3
Актюбинская обл.	20,5	30,2	29,7	29,3	29,9	32,4
Алматинская обл.	3,9	9,4	10,6	10,7	10,9	12,5
Атырауская обл.	15,3	24,8	24,5	25	24,7	28,2
Восточно-Казахстанская обл.	25	43	43,5	44,7	47,3	53,1
Жамбылская обл.	8	19,6	21,1	20,7	19,6	17,2
Западно-Казахстанская обл.	10	16,6	16,9	16,1	16,9	20,2
Карагандинская обл.	22,1	35,5	36,1	36,3	36,5	43,2
Костанайская обл.	9,5	19,7	19,3	18,2	17,4	19,1
Кызылординская обл.	4,5	9	9	9,3	9,7	12,1
Мангистауская обл.	14,4	30,9	31	30,8	30	31,4
Павлодарская обл.	12,2	19,4	19,1	19,5	19,2	22,5
Северо-Казахстанская обл.	8	10,5	11,5	11,2	11,4	13,3
Южно-Казахстанская обл.	23,6	43,6	42,8	46,3	45,1	44,7

*Примечание – таблица составлена  автором на основе Статистического  бюллетеня НБК РК

 

Основными источниками финансирования жилищного  строительства Астаны выступают  средства государственных предприятий  и иностранные инвестиции, в то время как в Алматы финансирование и покупка жилья на вторичном  рынке осуществляется в основном за счет средств населения и банковских кредитов.

Вместе с  тем, все кто, так или иначе, заинтересован  в купле-продаже недвижимости, внимательно  наблюдают за малейшими импульсами жизни на рынке в ожидании нового витка роста. По данным Агентства  РК по Статистике, в январе 2012 года самый  высокий уровень цен на жилье  сложился в Алматы. Как отмечается, средняя стоимость первичного жилья  по Казахстану - 154,1 тысячи тенге за квадратный метр. При этом один квадратный метр нового жилья в Алматы в начале года в среднем стоил 239,1 тысячи тенге. В других городах гораздо ниже, например, в Астане - 182,3 тысячи тенге  за квадратный метр. Затем идут Атырау, Актау, Шымкент. По данным статагенства, самое дешевое жилье в Жезказгане. Его стоимость - 70 тысяч тенге  за квадратный метр. Сообщается, что  на рынке вторичного жилья Алматы также лидирует. В среднем один квадратный метр благоустроенного жилья  на вторичном рынке по Казахстану стоит 111 тысяч тенге. В Алматы один квадратный метр благоустроенного жилья  при перепродаже стоит 203,9 тысячи тенге. Второе место занимает Актау - 194,7 тысячи тенге. Затем идут Астана, Петропавловск и Костанай.

Самое дешевое  вторичное жилье в Кызылорде - 73,1 тысячи тенге за квадратный метр, и в Жезказгане - 74,2 тысячи тенге [9].

В целом  по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. Так, в 2011 году рост цены на жилую недвижимость был  приблизительно равным инфляции в стране — около 7%. В 2012-2013 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и  снижении долговой нагрузки, при возобновлении  роста ипотечного кредитования, положение, возможно, начнет постепенно изменяться. Если увеличение реальных доходов населения  составит около 9,0% в 2012 г. и более 10,0% в 2013 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около 9,0% в 2012 и более 10,0% в 2013 г. Это вновь повысит привлекательность  инвестиций в квартиры. Инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему  ускорению роста цен до 11,0% и  выше в 2013 г [10].

 

Таблица 5 – Изменение цен на рынке жилья в Республике Казахстан^*

 

	Продажа нового жилья		Перепродажа благоустроенного жилья		Аренда  благоустроенного жилья
	цена  за 1 кв. метр, тыс.тенге	в процентах  к декабрю предыдущего года	цена  за 1 кв. метр, тыс.тенге	в процентах  к декабрю предыдущего года	цена  за 1 кв. метр, тыс.тенге	в процентах  к декабрю предыдущего года
2001	23,6	13,6	9,5	24,8	188	13,8
2002	36,8	55,5	16,5	73,2	244	29,8
2003	49,7	35,1	22,9	38,7	296	21,3
2004	70,1	41,1	40,4	76,1	416	40,5
2005	92,6	32,2	60,7	50,3	517	24,3
2006	123,9	33,8	95,4	57,3	632	22,2
2007	161,3	30,2	136,2	42,6	779	24,1
2008	147,5	-8,7	108,3	-20,4	839	5,5
2009	137,3	-6,9	100,8	-6,7	811	-3,6
2010	143,9	4,4	106,0	5,1	837	3,0
2011	153,5	6,7	115,2	8,7	883	5,5