Финансовый рынок России

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России.

 

Минувший год клиентам - потенциальным потребителям ипотечных продуктов банков запомнился, прежде всего, снижением ставок на жилищные кредиты. Эта характеристика, безусловно, является главной для сферы ипотеки в нашей стране за весь 2010 год. И, начиная разговор о возможностях развития этой области хочется выяснить вероятность продолжения сложившейся тенденции. Если рассуждать математически, то вполне ожидаемо выглядит в этом плане, либо полная "заморозка" ставок на существующем уровне, либо дальнейший рост, повышение этого показателя, поскольку многие аналитики уверяли, что ставки достигли своего экономического минимума еще к середине 2010 года.

         В существующих прогнозах мнения экспертов в этом вопросе достаточно единодушны: дальнейшее увеличение лояльности банков по отношению к клиентам в 2011 году происходить будет, но уже не за счет такого резкого падения ставок, а посредство других механизмов. В целом, возможность небольшой корректировки ставок в первой половине 2011 никто не отрицает, но она не будет такой резкой, как это было в первом и втором кварталах 2010 года. В первом полугодии 2011 года сектор ипотеки сохранит высокие темпы роста ,однако процесс снижения ставок уже не будет носить такого выраженного характера. В целом, по рынку возможны колебания в пределах 0,5-1%, однако это не будет сильно влиять на стоимость кредитов.

Тем не менее, по мнению экспертов, у клиентов все же остается возможность сделать условия ипотечного кредитования более лояльными. Для этого можно, например, оформить кредит в том банке, в котором компания-работодатель имеет зарплатный проект, и получить более низкие ставки. Также можно воспользоваться акциями и спецпредложениями банков, ограниченными по времени и предлагающими дополнительные бонусы или привилегии для клиентов. Если ипотечный клиент уже имеет кредитную историю в каком-то банке, то обращаясь туда за следующим кредитом, особенно таким, как ипотека, он также может рассчитывать на проявление лояльности. Существует так же небольшая вероятность, что в целях конкурентной борьбы за клиента-ипотечника, банки захотят привлечь внимания к своим программам жилищных кредитов за счет отмены тех или иных комиссий или "дополнительных поборов". "Сейчас у большинства банков применяются комиссии за выдачу кредитных средств взимает 2% от суммы кредита. Для покупателей квартир эконом-класса это большие расходы, которые мешают увеличению объема продаж по ипотеке. Поэтому, с моей точки зрения, банкам нужно отменять или хотя бы снижать комиссию за выдачу кредита.

О том, что рынок настроен на новые поиски путей привлечения клиентов, поскольку ставки, скорее всего, больше не будут снижаться, говорят сегодня все аналитики. Большие перспективы в связи с этим специалисты возлагают на возможности совместного финансирования строящихся объектов. В 2011 году главным изменениям подвергнутся условия работы с потребителями и застройщиками - упростятся процедуры получения кредита и аккредитации проектов. Получит дальнейшее развитие наиболее оптимальная схема для потребителя - сотрудничество банка и застройщика не только в рамках розничного кредитования, но и финансировании проектов. Аналитики видят будущее ипотечной сферы в сотрудничестве между банками и застройщиками, и надеятся, что в наступившем году все больше будут использоваться возможности проектного финансирования строящихся объектов банками. Такой подход позволит решить проблему не только инвестирования строительства, но и вопрос ипотечного кредитования покупателей квартир.

Разговор о перспективах ипотечных кредитов был бы не полным без всестороннего ожидания аналитиков дальнейшего роста сделок по рынку. В этом вопросе эксперты, традиционно, акцентируют внимание на важности сохранения общего стабильного экономического положения в стране. В развитии ситуации с ипотекой много будет зависеть от состояния микро и макроэкономики в России, а также позиции ЦБ РФ. При сохранении общей финансовой стабильности аналитики "Инком-Недвижимость" прогнозируют дальнейший рост количества ипотечных сделок, поскольку ипотека, к сожалению, для многих остается единственным способом приобрести жилье.

   Как видно из большинства прогнозов, общие ожидания экспертов в области развития ипотеки можно смело назвать оптимистичными. Основные надежды аналитики связывают с развитием новых форм сотрудничества, как с клиетами-физическими лицами, так и с застройщиками. Определенную уверенность в экономические обзоры вселяет и рост количества заключенных договоров, который начался в прошлом году и имеет все шансы продолжится в будущем.

 

Заключение

Ипотека -- это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение должником обязательства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране.

Для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное - вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах.

Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.

Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправлениям эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы

Кроме того, люди должны быть уверены в экономически стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

 

Список использованной литературы

 

Гражданский Кодекс РФ

Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ

Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 N 306-ФЗ) № 102-ФЗ от 16 июля 1998г

Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005

Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007

Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование, - Иркутск: БГУЭП, 2007 - 227 с.

Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки. 2004

Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2007. - №8.

Казаков А. Рынок ценных бумаг. 2008

Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2006 - 212 с.

Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004

Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.: ил.- (Серия «Учебное пособие»)

Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / 2-е изд.,перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008 - 176 с. - (Мой законный интерес)

Шевчук Д.А. Банковские операции. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007

Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки.: Учеб.-метод. пособ. - М.: Финансы и статистика, 2006

Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном / Д.А. Шевчук - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008 - 376 с. - (Жилищный вопрос).

Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004

Ясеновец И., Стругацкий И. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2004

http://www.finmarket.ru

http://www.sbrf.ru

http://www.interfinance.ru

http://www.zaochkurs.narod.ru

http://www.newipoteka.ru

 

Приложение 1

ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ ПО СТАНДАРТНОМУ

(АННУИТЕТНОМУ) КРЕДИТУ

 

Условия кредитования:

сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет

процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

 

	Остаток долга на начало месяца	Общий ежемесячный платеж	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты процентов	Остаток долга на конец месяца
1	2500000,0	59474,8	28224,8	31250,0	2471775,2
2	2471775,2	59474,8	28577,6	30897,2	2443197,5
3	2443197,5	59474,8	28934,9	30540,0	2414262,7
4	2414262,7	59474,8	29296,5	30178,3	2384966,1
5	2384966,1	59474,8	29662,7	29812,1	2355303,4
6	2355303,4	59474,8	30033,5	29441,3	2325269,9
7	2325269,9	59474,8	30409,0	29065,9	2294860,9
8	2294860,9	59474,8	30789,1	28685,8	2264071,8
9	2264071,8	59474,8	31173,9	28300,9	2232897,9
10	2232897,9	59474,8	31563,6	27911,2	2201334,3
11	2201334,3	59474,8	31958,1	27516,7	2169376,2
12	2169376,2	59474,8	32357,6	27117,2	2137018,5
13	2137018,5	59474,8	32762,1	26712,7	2104256,5
14	2104256,5	59474,8	33171,6	26303,2	2071084,8
15	2071084,8	59474,8	33586,3	25888,6	2037498,6
16	2037498,6	59474,8	34006,1	25468,7	2003492,5
17	2003492,5	59474,8	34431,2	25043,7	1969061,3
18	1969061,3	59474,8	34861,6	24613,3	1934199,7
19	1934199,7	59474,8	35297,3	24177,5	1398902,4
20	1898902,4	59474,8	35738,5	23736,3	1863163,9
21	1863163,9	59474,8	36185,3	23289,5	1826978,6
22	1826978,6	59474,8	36637,6	22837,2	1790341,0
23	1790341,0	59474,8	37095,6	22379,3	1753245,4
24	1753245,4	59474,8	37559,3	21915,6	1715686,2
25	1715686,2	59474,8	38028,7	21446,1	1677657,4
26	1677657,4	59474,8	38504,1	20970,7	1639153,3
27	1639153,3	59474,8	38985,4	20489,4	1600167,9
28	1600167,9	59474,8	39472,7	20002,1	1560695,2
29	1560695,2	59474,8	39966,1	19508,7	1520729,1
30	1520729,1	59474,8	40465,7	19009,1	1480263,3
31	1480263,3	59474,8	40971,5	18503,3	1439291,8
32	1439291,8	59474,8	41483,7	17991,1	1397808,1
33	1397808,1	59474,8	42002,2	17472,6	1355805,9
34	1355805,9	59474,8	42527,3	16947,6	1313278,7
35	1313278,7	59474,8	43058,8	16416,0	1270219,8
36	1270219,8	59474,8	43597,1	15877,7	1226622,7
37	1226622,7	59474,8	44142,0	15332,8	1182480,7
38	1182480,7	59474,8	44693,8	14781,0	1137786,9
39	1137786,9	59474,8	45252,5	14222,3	1092534,4
40	1092534,4	59474,8	45818,1	13656,7	1046716,3
41	1046716,3	59474,8	46390,9	13084,0	1000325,4
42	1000325,4	59474,8	46970,8	12504,1	953354,6
43	953354,6	59474,8	47557,9	11916,9	905796,7
44	905796,7	59474,8	48152,4	11322,5	857644,4
45	857644,4	59474,8	48754,3	10720,6	808890,1
	Остаток долга на начало месяца	Общий ежемесячный платеж	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты процентов	Остаток долга на конец месяца
46	808890,1	59474,8	49363,7	10111,1	759526,4
47	759526,4	59474,8	49980,7	9494,1	709545,6
48	709545,6	59474,8	50605,5	8869,3	658940,1
49	658940,1	59474,8	51238,1	8236,8	607702,1
50	607702,1	59474,8	51878,5	7596,3	555823,5
51	555823,5	59474,8	52527,0	6947,8	503296,5
52	503296,5	59474,8	53183,6	6291,2	450112,9
53	450112,9	59474,8	53848,4	5626,4	396264,5
54	396264,5	59474,8	54521,5	4953,3	341742,9
55	341742,9	59474,8	55203,0	4271,8	286539,9
56	286539,9	59474,8	55893,1	3581,7	230646,8
57	230646,8	59474,8	56591,7	2883,1	174055,1
58	174055,1	59474,8	57299,1	2175,7	116755,9
59	116755,9	59474,8	58015,4	1459,4	58740,6
60	58740,6	59474,8	58740,6	734,3	0,0
		3568489,5	2500000,0	1068489,5

 

Приложение 2

ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ ПО КРЕДИТУ С ФИКСИРОВАННЫМИ ВЫПЛАТАМИ ОСНОВНОЙ СУММЫ

 

Условия кредитования:

сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет

процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

	Остаток долга на начало месяца	Общий ежемесячный платеж	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты процентов	Остаток долга на конец месяца
1	2500000,0	72916,7	41666,7	31250,0	2458333,3
2	2458333,3	72395,8	41666,7	30729,2	2416666,7
3	2416666,7	71875,0	41666,7	30208,3	2375000,0
4	2375000,0	71354,2	41666,7	29687,5	2333333,3
5	2333333,3	70833,3	41666,7	29166,7	2291666,7
6	2291666,7	70312,5	41666,7	28645,8	2250000,0
7	2250000,0	69791,7	41666,7	28125,0	2208333,3
8	2208333,3	69270,8	41666,7	27604,2	2166666,7
9	2166666,7	68750,0	41666,7	27083,3	2125000,0
10	2125000,0	68229,2	41666,7	26562,5	2083333,3
11	2083333,3	67708,3	41666,7	26041,7	2041666,7
12	2041666,7	67187,5	41666,7	25520,8	2000000,0
13	2000000,0	66666,7	41666,7	25000,0	1958333,3
14	1958333,3	66145,8	41666,7	24479,2	1916666,7
15	1916666,7	65625,0	41666,7	23958,3	1875000,0
16	1875000,0	65104,2	41666,7	23437,5	1833333,3
17	1833333,3	64583,3	41666,7	22916,7	1791666,7
18	1791666,7	64062,5	41666,7	22395,8	1750000,0
19	1750000,0	63541,7	41666,7	21875,0	1708333,3
20	1708333,3	63020,8	41666,7	21354,2	1666666,7
21	1666666,7	62500,0	41666,7	20833,3	1625000,0
22	1625000,0	61979,2	41666,7	20312,5	1583333,3
23	1583333,3	61458,3	41666,7	19791,7	1541666,7
24	1541666,7	60937,5	41666,7	19270,8	1500000,0
25	1500000,0	60416,7	41666,7	18750,0	1458333,3
26	1458333,3	59895,8	41666,7	18229,2	1416666,7
27	1416666,7	59375,0	41666,7	17708,3	1375000,0
28	1375000,0	58854,2	41666,7	17187,5	1333333,3
29	1333333,3	58333,3	41666,7	16666,7	1291666,7
30	1291666,7	57812,5	41666,7	16145,8	1250000,0
31	1250000,0	57291,7	41666,7	15625,0	1208333,3
32	1208333,3	56770,8	41666,7	15104,2	1166666,7
33	1166666,7	56250,0	41666,7	14583,3	1125000,0
34	1125000,0	55729,2	41666,7	14062,5	1083333,3
35	1083333,3	55208,3	41666,7	13541,7	1041666,7
	Остаток долга на начало месяца	Общий ежемесячный платеж	Платеж в счет основной суммы долга	Платеж в счет выплаты процентов	Остаток долга на конец месяца
36	1041666,7	54687,5	41666,7	13020,8	1000000,0
37	1000000,0	54166,7	41666,7	12500,0	958333,3
38	958333,3	53645,8	41666,7	11979,2	916666,7
39	916666,7	53125,0	41666,7	11458,3	875000,0
40	875000,0	52604,2	41666,7	10937,5	833333,3
41	833333,3	52083,3	41666,7	10416,7	791666,7
42	791666,7	51562,5	41666,7	9895,8	750000,0
43	750000,0	51041,7	41666,7	9375,0	708333,3
44	708333,3	50520,8	41666,7	8854,2	666666,7
45	666666,7	50000,0	41666,7	8333,3	625000,0
46	625000,0	49479,2	41666,7	7812,5	583333,3
47	583333,3	48958,3	41666,7	7291,7	541666,7
48	541666,7	48437,5	41666,7	6770,8	500000,0
49	500000,0	47916,7	41666,7	6250,0	458333,3
50	458333,3	47395,8	41666,7	5729,2	416666,7
51	416666,7	46875,0	41666,7	5208,3	375000,0
52	375000,0	46354,2	41666,7	4687,5	333333,3
53	333333,3	45833,3	41666,7	4166,7	291666,7
54	291666,7	45312,5	41666,7	3645,8	250000,0
55	250000,0	44791,7	41666,7	3125,0	208333,3
56	208333,3	44270,8	41666,7	2604,2	166666,7
57	166666,7	43750,0	41666,7	2083,3	125000,0
58	125000,0	43229,2	41666,7	1562,5	83333,3
59	83333,3	42708,3	41666,7	1041,7	41666,7
60	41666,7	41145,8	41666,7	520,8	0,0
		3453125,0	2500000,0	953125,0