Совершенствования финансового планирования на предприятии сервисных услуг (на примере ООО «Про-Сервис»)

Итак, сделки с недвижимостью требуют, как  правило, крупных и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость привлечения заемного капитала наряду с собственным.

Эффективность проекта  характеризуется системой показателей, представленных в таблице 8.

 

 

Таблица 8

Исходные данные об объекте  инвестирования

Показатель
Всего на инвестиционный проект	10000000
1 Сведения об объекте
Инвестиции на приобретение объекта, руб.	3 250000
Амортизационные отчисления, руб./мес.	26 000
Общая площадь, м2	240
Полезная площадь, м2	226
Площадь земельного участка, м2	40
Оставшийся срок экономической  жизни, лет	30
Горизонт расчета (мес.)	12
2 Сведения о расходах, связанных  с объектом
Затраты на приобретение товарной продукции	5 978000
Заработная плата	240 000
Транспортные услуги	45 000
Эксплутационные услуги	15 000
Реклама	40 000
Орг. техника и торговое оборудование	400 000
Налоги	6 000

 

По данным таблицы 8 рассмотрены все позиции основных затрат на реализацию инвестиционного проекта.

Для выявления рыночной стоимости проведена оценка стоимости  имущества, так как объект оценки представлен на открытый рынок в  форме публичной оферты. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении, сторон с чьей-либо стороны не было.

 

Таблица 9

Показатели оценки рыночной стоимости объекта

Оцениваемые права
Вид права:	Собственность
Существующие ограничения (права)	Не зарегистрировано
Договор о государственной  регистрации права:	Договор приватизации
Дата выдачи:	23.12.1992

Окружение

Адрес (месторасположение) объекта	Ул. Зеленстроевская, 16
Административный район	Центральный
Плотность застройки	Высокая
Престижность и привлекательность  района	Высокая
Инфраструктура	Развита
Смог, грязь, шум –  уровень:	В норме
Подъездные пути	Ж/д, авто

Характеристика объекта

Год постройки	1978
Материал стен складского помещения	Ж/б панели
Электроосвещение	Есть
Канализация	Есть
Отопление	Есть
Водоснабжение	Есть
Телефонная точка	Есть
Необходимые ремонтные  работы	Не требуются

 

Характеристика объекта  оценки взяты на основании визуального  осмотра из технического паспорта ГПКО ЦТИ филиал №12, г. Новокузнецк по состоянию 25 марта 2011 года.

Показатели, приведенные  в данной таблице, достоверно отразили стоимость складского помещения  в размере 3250 млн. руб.

Таким, образом, для совершенствования финансового  планирования  сделки с недвижимостью требуют, как правило, крупных и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость привлечения заемного капитала наряду с собственным. Далее рассмотрим оценку  эффективности рекомендаций по совершенствованию финансового планирования

 

3.2 Оценка  эффективности  рекомендаций по совершенствованию  финансового планирования 

Эффективность инвестиционного проекта – категория, отображающая соответствие проекта  целям и интересам его участников.

Рекомендуется оценивать  следующие виды эффективности:

- эффективность проекта  в целом;

- эффективность участия  в проекте.

Эффективность проекта  в целом оценивается с целью  определения потенциальной привлекательности  проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает:

- общественную (социально-экономическую)  эффективность проекта;

- коммерческую эффективность  проекта.

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности  инвестиционных проектов, рекомендуется:

чистый доход;

чистый дисконтированный доход;

внутренняя норма доходности;

потребность в дополнительном финансировании;

индексы доходности затрат и инвестиций;

срок окупаемости.

Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

 

ЧД = У Цm ,      (3)

 

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период, рассчитывается по формуле:

 

ЧДД = У Цm бm(E),     (4)

 

где бm – коэффициент дисконтирования:

 

бm = 

, (3)

где Е – норма дисконта,

tm-t – момент окончания m-го шага в годах.

Внутренняя норма доходности (ВНД) – это значение коэффициента

дисконтирования, при  котором ЧДД проекта обращается в нуль, если ВНД>E, то ЧДД>0, то проект эффективен.

Потребность в дополнительном финансировании – максимальное значение абсолютной величины отрицательного сальдо от инвестиционной деятельности.

Индексы доходности характеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства:

- индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов данного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению чистого потока  к накопленному объему инвестиций.

Сроком окупаемости  называется продолжительность периода  с начального момента до момента  окупаемости /23/.

Период окупаемости  инвестиций рассчитывается с помощью  выражения:

Т= ,      (5)

где СI – чистые инвестиции;

Срок окупаемости с  учетом дисконтирования равен отношению чистых инвестиций к сумме среднегодового чистого дисконтированного дохода (ЧДД). При этом среднемесячный чистый дисконтированный доход определяют отношением:

 

,     (6)

 

где - средний шаг расчета (за месяц) чистый дисконтированный доход;

     ЧДД_n – чистый дисконтированный доход за n шагов расчета;

     n – количество шагов расчета в рассматриваемом периоде.

Тогда срок окупаемости  с учетом дисконтирования будет  равен:

 

,      (6)

Итак, ООО «Про-Сервис»  планирует открыть офис и склад в г. Новокузнецке и делает прогноз, что открытие склада, закупка товара в ассортименте и другие затраты связанные с данной деятельностью в размере 10 млн. рублей исходных инвестиций, будут приносить прибыль в размере 1443 млн. рублей каждый месяц в течение одного года, что по итогам за год составит 17321 млн. рублей. Таким образом, предприятие за один год может погасить банковские проценты и погасить кредиторскую задолженность.

 В случае вложения  этих средств в банк предполагается  ежемесячный доход 1,25% или годовой в размере 15%. На основе показателя чистого дисконтированного дохода необходимо рассчитать, следует ли принять проект по закупке алкогольной продукции и открытия склада в г. Новокузнецк.

Чистый дисконтированный доход рассчитывается по формуле (6). Поскольку инвестиционный процесс должен отвечать критерию превышения прибыли от его использования над прибылью от помещения средств на банковский депозит, то для сравнения доходной данной инвестиции с доходностью от вложения средств в банк с помощью показателя чистого дисконтированного дохода следует принять Е равным банковской ставке доходности т.е. Е = 15%.

Ставка доходности инвестиций в данном расчете принимается  в долях единицы, т.е. 15% делится  на 100, потом делится на 12 (месяцев),  что равняется 0,0125.

На основании формулы (3) рассчитаем текущую стоимость денежной единицы (РV) при банковской ставке доходности (i) 15%  на срок (n) 1 год:

Рассчитаем чистый приведённый  эффект:

То есть общая сумма  дисконтированных денежных поступлений составит 5057 млн. руб. в течение года. Поэтому при банковской ставке доходности 15%, мы поступили, правильно пустив деньги в товарный оборот, нежели бы положили их на накопительный счёт в банке.

Рассчитаем индекс рентабельности инвестиций (ИР), он по сути следствие метода расчёта ЧДД, только вложенные инвестиции не вычитаются, а делятся.

ИР>1 – проект следует  принять.

Это  хороший показатель.

Далее рассчитаем внутреннюю норму доходности инвестиций подобрав такой показатель ставки дисконтирования, при котором значение чистого дисконтированного дохода будет равна нулю.

Внутренняя норма прибыли  находится в пределах 73%.

Определим срок окупаемости  инвестиций по формуле (5):

Т=

Это составит 6,8 месяца, то есть это минимальный временной  интервал (от начала осуществления проект), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остаётся неотрицательным.

Применим метод определения  срока окупаемости, используя концепцию  дисконтирования. Сумма чистых денежных поступлений, дисконтированных на момент начала инвестиций, равна 15057 млн. руб. (17316*0,8696).

Т=

Это составит 8 месяцев. Это  период в течение, которого сумма  чистых денежных поступлений, дисконтированных на момент начала инвестиций, равна  сумме инвестиций.

 

Таблица 11

Основные показатели эффективности инвестиционного проекта

Наименование  показателя	Единицы измерения	Значение (Е=15%)
Чистый доход	тыс. руб.	17316
Чистый дисконтированный доход	тыс. руб.	5057
Внутренняя норма доходности	%	0,73
Индекс доходности дисконтированных инвестиций	доли	1,5
Потребность в финансировании	тыс. руб.	<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" font