Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж  отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован. 

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост  в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора  информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации об условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о различающихся продажах.

На основании вышеприведенного материала рассчитаем рыночную стоимость  оцениваемого объекта. Для этого  были взяты 5 объектов аналогов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого объекта сравнительным  подходом представлен в таблице 2.12.

 

Таблица 2.12

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
1	2	3	4	5	6	7
Местонахождение	РК, Карагандинская область, г.Караганда	РК, ЮКО, г.Байконыр	РК, Костанайская область, г.Костанай	РК, Алматинская область, г.Алматы	РК, ЮКО, г.Шымкент	РК, ЮКО, г.Сарыагаш
Цена продажи (тг.)		121000000	102000000	110000000	115000000	107000000
Общая площадь (м2)	540	610	520	580	630	480
Цена продажи м2 (тг.)		198360	196154	189655	182540	222917
Транспортная доступность		хуже	хуже	аналог	лучше	лучше
Корректировка		+2	+2	-	-3	-3
Цена скорректированная		202327	200077	189655	177064	216230
Удаленность от населенных пунктов	далеко	близко	аналог	близко	аналог	близко
Корректировка		-5	-	-5	-	-5
Цена скорректированная		192211	200077	180172	177064	205419
Материал стен	кирпич	стеновые бетонные блоки	аналог	стеновые бетонные блоки	деревянный брус	аналог

Продолжение таблицы 2.12

1	2	3	4	5	6	7
Корректировка		+1	-	+1	+3	-
Цена скорректированная		194133	200077	181974	182376	205419
Отделка	влагостойкие панели, антипылевые  полы	аналог	побелено, антипылевые полы	побелено	побелено	аналог
Корректировка		-	+1	+2	+2	-
Цена скорректированная		194133	202078	185613	186024	205419
Состояние склада	удовлетворительное	хорошее	отличное	аналог	хорошее	отличное
Корректировка		-2	-4	-	-2	-4
Наличие коммуникаций	Электричество, водоснабжение	аналог	электричество	Электричество, водоснабжение, центральное  отопление	аналог	Электричество, водоснабжение, центральное  отопление
Корректировка		-	+2	-4	-	-4
Экология района	плохая	хорошая	удовлетворительная	хорошая	очень хорошая	очень хорошая
Корректировка		-3	-2	-3	-4	-4
Цена скорректированная		184426	193995	172620	174863	180769

 

Ранжируем ряд в порядке  возрастания:

 

172620; 174863; 180769; 184426; 193995

 

Средняя стоимость 1 м² по медиане будет составлять 180769 тенге.

Далее рассчитываем рыночную стоимость склада мукомольного комбината:

 

С_р = 180769 * 540 = 97 615 260 (тенге)

 

По данным сравнительного подхода стоимость склада мукомольного комбината составляет 97 600 000 (девяноста семь миллионов шестьсот тысяч) тенге или 662 000 (шестьсот шестьдесят две тысячи) долларов США.

 

2.5 Согласование результатов оценки

 

Оценка недвижимого  имущества производится тремя существующими подходами – доходным, сравнительным и затратным.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Полученные результаты должны быть обобщены обоснованно.

 Согласование результатов  оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. 

 Процесс сведения  учитывает слабые и сильные  стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают  объективное состояние рынка.  Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Наиболее точно согласование результатов оценки производится на основании метода бальной оценки, который заключается в определении  наиболее важных факторов, оказывающих  влияние на результаты оценки. Факторам присваивается определенный балл, в зависимости от их важности (от 1 до 5), где 1 – очень плохо; 2- плохо; 3 – удовлетворительно; 4 – хорошо; 5 – отлично.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, производится по формуле:

 

С_итог = С_зп * К₁ + С_дп * К₂ + С_сп * К₃

 

где С_итог – итоговая стоимость объекта оценки;

С_зп, С_дп, С_сп – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами соответственно;

К_1, К_2, К₃ – соответствующие весовые коэффициенты, рассчитанные для каждого подхода.

При это важно чтобы  К₁ + К₂ + К₃ = 1

Преимущества и недостатки подходов для оцениваемого объекта  представлены в таблице 2.13.

 

Таблица

Расчет удельных весов  подходов 2.13

Критерий	Походы
	затратный	сравнительный	доходный
	Баллы (от 1 до 5)
Применимость подхода к оценке объекта согласно утвердившимся  в РК и мире принципам и стандартам оценки	2	5	3

 

Продолжение таблицы 2.13

Адекватность, достоверность и  достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	3	4	3
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного  покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике	4	4	3
Действенность подхода в отношении  учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)	3	3	2
Способность подхода учитывать  структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное  окружение, размер, качество строительства  и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т.д.	3	5	3
Итого	15	21	14
Сумма баллов	50
Вес подхода	0,3	0,42	0,28

 

Таким образом, был определен  удельный вес каждого из трех подходов. Далее рассчитываем итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта (таблица 2.14).

 

Таблица 2.14

Согласование результатов

 

Наименование подхода	Стоимость (тенге)	Удельный вес		Итоговая рыночная стоимость, тенге	Итоговая рыночная стоимость, доллар США
		в долях	в %
Затратный	105 182 000	0,3	30	34 440 000	213 712
Доходный	123 651 291	0,28	28	31 554 600	233 254
Сравнительный	97 615 260	0,42	42	40 992 000	277 630
Итого		1	100	106 986 600	724 596

 

На основании представленных данных, имеющейся информации и проведенных  исследований была рассчитана рыночная стоимость склада мукомольного комбината, которая составила 107 000 000 (сто семь миллионов) тенге или 725 000 (семьсот двадцать пять тысяч) долларов США.

Заключение

 

Анализ законодательства, регулирующего  оценочную деятельность, позволяет  выявить принципы осуществления оценочной деятельности:

1) принцип профессионализма. Он  заключается в том, что оценка  должна осуществляться лицом,  имеющим соответствующую квалификацию  в области оценочной деятельности;

2) принцип независимости. Соблюдение  данного принципа гарантируется установлением запрета: на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика; в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; если оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором или страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором или страховщиком оценочной организации; на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки; на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип полноты. Согласно  этому принципу оценщик осуществляет  сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной  оценки объекта. Оценщик вправе  отказаться от проведения оценки, если заказчик не обеспечил  предоставление необходимой информации об объекте оценки;

4) принцип достоверности. В соответствии  с данным принципом итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен  оценщиком в предусмотренном  законодательством порядке, признается  достоверной.

Что касается расчетной части, то расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта (склада торговой компании ТОО «Арктика») производился на основе трех подходов к оценке недвижимости, после чего было произведено согласование результатов методом балльной оценки. Стоимость склада после согласования составила 107 000 000 (сто семь миллионов) тенге или 725 000 (семьсот двадцать пять тысяч) долларов США.

В заключении следует  отметить, что эффективное совершенствование  рынка недвижимости в условиях современного Казахстана – это одно из перспективных направлений и его необходимо изучать, совершенствовать и развивать, используя отечественный и зарубежный опыт.