Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

 В отчете об оценке должны  быть указаны: -наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика; - номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества; - вид определяемой стоимости; - дата составления отчета и дата оценки; - наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки; - подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки; - стандарты оценки, используемые при проведении оценки; - фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения; - обоснование расчета; - результат оценки; - иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.

9 ноября 2009 года президентом РК  подписан закон о внесении изменений в оценочную деятельность.

Теперь оценщики должны стать членами  областных (региональных) палат, а значит соблюдать их требования, стандарты и кодекс этики. Но до сентября 2010 года оценщики жилья могли действовать в одиночку, и потребителей их услуг не  смущало это. После этой даты в отчёте об оценке оценщику нужно будет указывать свои квалификационные характеристики, и, в частности, в какой палате он состоит. Закон начал работать с 1 сентября 2010 года.

Каждому оценщику будет выдаваться членский билет палаты оценщиков и свидетельство о членстве в палате.

  Обязательным условием работы на рынке оценочных услуг стало страхование профессиональной ответственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего закона (далее — оценщики).

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы оценщика, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований стандартов оценки, правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования  ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством РК.

 

 

1.5 Основа казахстанской нормативно-правовой базы оценочной деятельности

 

Как было сказано ранее, основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности, является закон Республики Казахстан “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан” от 30 ноября 2000 года N 109, который был опубликован в газете "Казахстанская правда" от 13 декабря 2000 г. N 318-319. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется шесть глав, которые содержат 22 статьи. В первую главу «Общие положения» включены 6 статей:

Ст.1.Законодательство Республики Казахстан  об оценочной деятельности

Ст.2.Основные понятия, используемые в  настоящем законе.

Ст. 3. Основные принципы оценочной  деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Виды оценки.

Во второй главе «Основания для  осуществления оценочной деятельности»  представлены следующие статьи:

Ст. 7. Основания проведения.

Ст.8.Обязательные требования к договору на проведение оценки.

Ст. 9. Требования к содержанию отчета об оценке.

Ст. 10. Независимость оценщика.

Ст.10.1 Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика.

В составе третьей главы «права и обязанности оценщика » представлены следующие статьи:

Ст. 11. права оценщика

Ст. 11.1.палата оценщиков.

Ст. 11.2.полномочия палаты оценщиков.

Ст. 12.Обязанности оценщика.

Ст.13.Ответственность оценщика.

В составе четвертой главы «Права и обязанности заказчика» представлены следующие статьи:

Ст. 14.Права заказчика.

Ст. 15.Обязанности заказчика.

Ст.17. Рассмотрение споров.

В составе пятой главы «Государственное регулирование оценочной деятельности»  представлены следующие статьи:

Ст.18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Ст.19.Компетенция уполномоченного  органа.

Ст.20. Лицензирование оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Глава «Заключительные положения».

 

 

 2 Расчет рыночной стоимости  склада ТОО торговой компании “Арктика” 

 

2.1 Характеристика объекта  оценки

 

Оцениваемым объектом является склад торговой компании. Объект  расположен в Карагандинской области, город Караганда, улица Ворошилова  12/1 и принадлежит торговой компании “Арктика”. Общая площадь складского терминала 540м²_,  с земельным участком площадью 950м² на праве частной собственности. Cклад был построен в 1998 году, а в 2008 году на оцениваемом складе был произведен ремонт короткоживущих элементов.

Основным предметом  и целью деятельности ТОО торговой компании “Арктика” является:

  - хранение грузов, прием 20 тонных и 40 тонных контейнеров;

- услуги склада временного хранения;

- прием и размещение подакцизных товаров на складе временного хранения;

- погрузочно-разгрузочные работы;

- подборка грузов;

- таможенное оформление грузов;

Для достижения поставленной цели компания предлагает следующие виды деятельности:

-отапливаемые, надежно охраняемые  складские помещения общей площадью 540 м²;

-декларационный отдел;

-растаможивание грузов, прибывающих автомобильным и железнодорожным транспортом;

-удобное расположение склада, близко к центру города и транзитным трассам;

-железнодорожные подъездные пути, входящие прямо в склад.

Складской персонал обеспечивает отсутствие пыли внутри склада.  Сильные запахи отсутствуют, опасных товаров вблизи склада нет, влажная уборка проводится регулярно.

Имеется договор на проведение регулярных мероприятий по борьбе с грызунами  и насекомыми.

Складской персонал способен принять  товар на ответственное хранение, произвести компьютерный учет, осуществить подбор товара по заказам и осуществить отгрузку клиентам.

При необходимости арендаторам  предоставляется офисное помещение  для исключительного пользования  и телефонная связь.

Правильная оценка имеющегося здания склада во многом поможет компании при принятии управленческих решений и реализации программ дальнейшего развития. Так же оценка рыночной стоимости склада необходима для его дальнейшей реализации.

В таблице 2.1 приведена  общая характеристика объекта оценки.

 

Таблица 2.1

Характеристика склада торговой компании “Арктика” 

 

Год постройки	1998
Количество этажей	1
Материал стен	Кирпич
Материал перекрытия	Железобетонные плиты
Проемы	Металические
Отделка	Оштукатурено, влагостойкие панели, антипылевые полы
Техническое обеспечение  здания	Электроосвещение, водоснабжение, система кондиционирования, стеллажная система хранения
Высота склада, м	8
Общая площадь, м2	540
Объем склада, м3	4580
Состояние объекта (субъективная оценка)	удовлетворительное

 

Объект находится в  населенном пункте. Плотность застройки – низкая, престижность района – непрестижный, инфраструктура района – частный сектор, доступность общественного транспорта – низкая, дорожная сеть – хорошо развита. Экологическая зона, в которой расположено здание склада – удовлетворительное.

 

 

 
 

Рисунок 1 – Схема проезда  на склад.

2.2 Определение рыночной  стоимости склада торговой компании затратным подходом

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта  недвижимости (С_об) определяется как сумма стоимости участка земли (С_уз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (С_вс) за минусом накопленного износа (С_из):

 

С_об = С_уз + С_вс - С_из        (1)

 

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом  недвижимости, основано на предположении  его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым.

Произведем оценку склада торговой компании на основании перечисленных  этапов.

 

Расчет стоимости земельного участка будет выглядеть следующим образом.

Оцениваемый земельный  участок расположен в районе «А». Для определения его стоимости дополнительно были взяты 9 земельных участков, расположенные в районах «А», «В», «С» и «Д». При этом заранее известно, что в районе «А» земельные участки дешевле, чем в районе «В» на 5%, чем в «С» на 10%, но дороже, чем в районе «Д» на 15%. Данные для расчета представлены в таблице 2.2

 

Таблица 2.2

Данные для расчета стоимости земельного участка

 

№ участков продажи	Цена продажи  (тысяч тенге) за 1 м2		Характеристика относительно объекта оценки		Район
			Местоположение	форма
1	60		Хуже на 5%	Аналогичная	А
2	50		Аналогичное	Хуже на 20%	С
3	60		Лучше  на 10 %	Аналогичная	Д
4	50		Хуже на 15%	Аналогичная	А
5	55		Лучше на 7%	Аналогичная	Д
6	40		Хуже на 10%	Хуже на 30%	А
7	55		Лучше на 8%	Аналогичная	Д
8		65	Аналогичное	Аналогичная	В
9		65	Лучше на 15%	Хуже на 20%	С