Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

 

 

В таблице 2.3 представлена корректировка цен продаж аналогичных  земельных участков, используя метод  мультипликативных процентных отклонений.

 

Таблица 2.3

Корректировка цен продаж аналогичных земельных участков

 

№ участков продажи	Цена продажи (тысяч тенге) за 1 м2	Корректировка в долях				Скорректированная цена продажи (тысяч  тенге)
		Местоположение  (обзор)	форма		район
1	60	1,05	1,0		1,0	63,0
2	50	1,0	1,2		0,9	54,0
3	60	0,9	1,0		1,15	62,1
4	50	1,15	1,0		1,0	57,5
5	55	0,93	1,0		1,15	58,8
6	40	1,1	1,3		1,0	57,2
7	55	0,92	1,0		1,15	58,2
8	65	1,0	1,0	0,95		61,8
9	65	0,85	1,2	0,9		59,7

 

После этого ранжируем  ряд скорректированных цен в  порядке возрастания и находим  среднюю цену по медиане, которая будет являться стоимостью 1 м² оцениваемого земельного участка.

 

54,0  57,2  57,5  58,2  58,8  59,7  61,8  62,1  63,0

 

Из этого следует, что  стоимость оцениваемого земельного участка составляет 58,8 тысяч тенге/м².

Рассчитываем общую стоимость оцениваемого земельного участка:

 

58,8 * 950 = 55 860 000 (тенге)

 

На следующем этапе определяем восстановительную стоимость улучшений. Для этого сначала определяем индекс на строительно-монтажные работы по Карагандинской области на 2012 год. По данным Областного статистического управления на 2009 год индекс составлял 159,246. Из этого следует:

 

Индекс₂₀₁₂ = (МРП₂₀₁₂/МРП₂₀₁₀) * Индекс₂₀₀₉ = (1618/1413) * 159,246 = 182,35

 

Затем рассчитываем восстановительную  стоимость строительства в ценах 2012 года (таблица 2.4)

 

Таблица 2.4

Расчет стоимости строительства в ценах 2012 года

 

Строитель- ный объем (м3)	Базовая стоимость строительства	Коэффициент, учитывающий НДС	Текущий индекс по г.Караганда	Базовый индекс по г.Караганда	Региональный корректирующий коэффициент
4580	17050 тенге	1,12	182,35	110,758	1,103

 

Отсюда средняя стоимость  строительства будет составлять:

 

4580 * 17050 * 1,12 * (182,35/110,758) * 1,103 = 158 823 243 (тенге)

 

После этого рассчитываем восстановительную стоимость с учетом предпринимательской прибыли. Прибыль застройщика берем в размере 20%:

 

158 823 243 * 1,2 = 190 587 892 (тенге)

 

Далее производится распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам (таблица 2.5)

 

 

Таблица 2.5

Распределение стоимости  нового строительства

 

№		Конструктивный элемент	Удельный вес конструктивного  элемента(%)	Стоимость (тг.)
1		Фундамент	4	76235156
2		Стены	23	438352151
3		Перегородки	10	190587892
4		Покрытия, перекрытия	23	438352151
5		Кровля	2	38117578
6		Полы	9	171529102
7		Проемы	6	114352735
8		Отделочные работы	11	209646681
9		Электротехнические работы	10	190587892
10	Прочие работы		2	3811757
11	Итого		100	190587892

 

 

На следующем этапе рассчитывается стоимость оцениваемого объекта с учетом общего накопленного износа.

Износ – это потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Он определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью. Износ подразделяется на:

- физический – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

- функциональный - уменьшение  стоимости имущества из-за его  несоответствия современным рыночным  требованиям;

- внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней окружающей среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный износы бывают устранимым - вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличения стоимости имущества, и неустранимым - если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества.

Расчет устранимого  физического износа короткоживущих элементов производится в таблице 2.6

 

 

 

 

 

Таблица 2.6

Расчет устранимого  физического износа короткоживущих элементов

 

Элемент	Восстановительная стоимость	Фактический срок службы	Нормативный срок службы	Коэффициент износа	Износ (тг.)
Кровля	38117578	4 года	50 лет	0,08	3049406
Полы	171529102	4 года	50 лет	0,08	1372232
Проемы	11435273	4 года	50 лет	0,08	914821
Отделочные работы	20964667	4 года	10 лет	0,4	8385866
Электротехни- ческие работы	19058789	4 года	10 лет	0,4	7623515
Итого	85764504				2134584

 

 

Расчет неустранимого  физического износа долгоживущих элементов  производится в таблице 2.7

 

Таблица 2.7

Расчет неустранимого  физического износа долгоживущих элементов

 

Стоимость нового строитель- ства	Стоимость короткожи-вущих элементов	Стоимость долгоживу-щих элементов	Фактичес- кий возраст	Норматив- ный срок жизни	Коэф- фици-ент износа	Износ
190587892 тг.	85764504 тг	104823388 тг.	14 лет	125 лет	0,112	11740219 тг.

 

После этого рассчитываем стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа (таблица 2.8)

 

 

Таблица 2.8

Расчет стоимость оцениваемого объекта с учетом физического  износа

Восстановительная стоимость объекта	Физический износ		Стоимость с учетом износа
	короткоживущих	долгоживущих
190587892 тг.	2134584 тг.	11740219 тг.	176713089 тг.

 

Далее определяем функциональный износ (устранимый и неустранимый).

Элементом устранимого функционального износа (ФУИ) в оцениваемом здании можно считать отсутствие пожарной сигнализации и системы безопасности, затраты на установку которого перекрываются увеличением рыночной стоимости недвижимости. Стоимость установки современной пожарной сигнализации на дату оценки 3 миллиона тенге. Стоимость установки современной системы безопасности при строительстве здания – 550 тысяч тенге. Итого ФУИ равен:

 

ФУИ = 3000000 – 550000 = 2450000 (тенге)

 

Функциональный неустранимый износ (ФНИ): рынок местного рынка недвижимости показал, что наличие центрального отопления дает возможность увеличить годовую арендную плату на 3000 тенге за 1 м².  Текущие затраты на проведение центрального отопления в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличению стоимости, поэтому износ является неустранимым.

Потеря чистого дохода составляет:

 

540 * 3000 = 1620000 (тенге)

 

при R (коэффициенте капитализации) = 11%

Потеря стоимости из-за отсутствия центрального отопления:

 

1620000 /11% = 14727273 (тенге)

Стоимость проведения центрального отопления при строительстве  здания 2200000 тенге

 

ФНИ = 14727273 – 2200000 = 12527273 (тенге)

 

Далее определим внешний  износ, он характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами.

Недалеко от склада торговой компании расположена нефтебаза на которой работает небольшой завод по выпуску пластмассы (Рисунок 1). Это производство является вредным для человеческого организма и загрязняет прилегающие территории, что в свою очередь приводит к снижению чистой арендной платы в среднем на 200 тенге за 1 м² в месяц. Потеря чистой арендной платы в год составляет:

 

200 * 540 * 12 = 1296000 (тенге)

 

Снижение стоимости  здания, связанное с внешним износом:

 

1296000/11% = 11781818 (тенге)

 

Итого функциональный и  внешний износы:

 

11781818 + 12527273 + 2450000 = 26759091 (тенге)

 

Далее рассчитываем стоимость оцениваемого объекта с учетом функционального и внешнего износов (таблица 2.9)

 

Таблица 2.9

Расчет стоимости оцениваемого объекта с учетом функционального  и внешнего износов

 

Стоимость с учетом физического  износа	Функциональный и внешний износ	Расчетная рыночная стоимость
176713089тг.	26759091 тг.	499 953 998 тг.

 

На последнем этапе рассчитываем общую стоимость оцениваемого объекта (земля + улучшения):

 

55 860 000 +499 953 998 = 105 813 998(тенге)

 

По состоянию на 12.04.2012 года стоимость 1 доллара США = 147.65 тенге.

Отсюда общая стоимость склада торговой компании на 12.04.2012 г., согласно затратному подходу, составляет 105 000 000 (сто пять миллиона) тенге или 213 712 (двести тринадцать семьсот двенадцать тысячи) долларов США.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Определение рыночной  стоимости склада торговой компании доходным подходом

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей  стоимости объекта имущества, как  совокупности ожидаемых доходов от его использования.