Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

Индексация номинальной стоимости представляет собой альтернативу облигационным процентам. Жилищные сертификаты, являясь беспроцентными бумагами, увеличивают свою стоимость за счет периодически проводимой индексации.

Содержанием жилищного сертификата при предъявлении к погашению 100 % от стоимости жилого помещения, должно быть не право на заключение договора купли-продажи, а договора о передаче права собственности и исследуется его правовая природа.

При предъявлении заимодавцем заемщику жилищных сертификатов исполняется кредиторская обязанность по договору займа, воплощенному в них, без чего должник не имеет возможности произвести надлежащее исполнение. Если кредитор требует выплаты номинальной стоимости сертификата, то после удовлетворения его требования заемное обязательство, воплощенное в нем, прекращается и жилищный сертификат погашается.

Право требования заключения договора купли-продажи не может составлять содержание жилищного сертификата. До размещения сертификатов и окончания строительства жилого помещения как особого объекта гражданского права не существует, поэтому эмитент не может быть признан собственником того, чего нет. Право собственности на вновь создаваемое жилье возникает у владельцев жилищных сертификатов с момента государственной регистрации, значит, заказчик передает жилье, не являясь его собственником. Кроме того, по договору купли-продажи покупатель передает денежную сумму (цену), а не ценные бумаги. Владелец же жилищного сертификата не передает ничего, а только предъявляет пакет жилищных сертификатов, составляющий 100 % стоимости квартиры к погашению. В результате этого должник удовлетворяет требования кредитора, и отношения займа прекращаются. В этом случае имеет место новация. На основе сделки возникает новое обязательство, по которому одна сторона эмитент обязуется безвозмездно передать другой стороне владельцу определенного количества жилищных сертификатов при их погашении жилое помещение, в результате чего у владельца возникает - право собственности на него.

Четвертый признак ценных бумаг - необходимость предъявления документа для реализации «права на бумагу» и «права из бумаги» (презентация) и дается ответ на вопрос об обладании этим признаком ценных бумаг с любой формой фиксации прав. При обращении владельца жилищных сертификатов для осуществления своих прав регистратор активирует ведущиеся у него записи на том носителе, на котором зафиксированы права. В этот момент документ не на бумажном носителе овеществляется. Данные действия можно квалифицировать как презентацию, а право владельца ценной бумаги в бездокументарной форме требовать совершения соответствующих действий от регистратора - реализацией «права на бумагу». Без совершения этих действий невозможно осуществление «права из бумаги».

Присутствует наличие у жилищных сертификатов пятого признака ценных бумаг - легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг, а также шестого признака - публичной достоверности.

Жилищный сертификат обладает признаками ценных бумаг, является разновидностью облигации и имеет эмиссионный характер. Его сущность заключается в том, что он представляет собой односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать заключения с ним в дальнейшем гражданско-правового договора о передаче права собственности на жилое помещение владельцу сертификата, либо односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать выплаты индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Таким образом, имеет место сочетание двух сделок. На основе совершения первой сделки происходит заключение одного из гражданско-правовых договоров о передаче права собственности либо совершение односторонней сделки.

Нормативные акты, регулирующие государственные жилищные сертификаты, опосредуют выпуск не ценных бумаг, а иных финансовых инструментов и они не обладают признаком легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг. Признак публичной достоверности отсутствует у государственного жилищного сертификата. Государственный жилищный сертификат не является разновидностью ценных бумаг. Отмечается его особая правовая природа: он подтверждает право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья; обеспечивается средствами из федерального бюджета; является именным; составлен в документарной форме; не является ценной бумагой, хотя удостоверяет имущественное право. Не может быть средством обращения и платежа. Отношения между эмитентом и владельцем сертификата имеют публично-правовой элемент. Вследствие выдачи сертификата возникает обязательство государства перед физическим лицом безвозмездно предоставить денежные средства в виде субсидии для целевого использования.

Государственный жилищный сертификат для военнослужащих не обладает признаком публичной достоверности и легальных оснований для отнесения документа к числу ценных бумаг- нет, поэтому он не может быть признан ценной бумагой.

Жилищные сертификаты для военнослужащих и лиц, пострадавших от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий имеют схожую правовую природу и могут быть объединены под общим названием - жилищное свидетельство. Для них возможно регулирование общими нормативными актами и их следует четко отграничить от жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.

2.2.Эмиссия жилищных сертификатов

Понятие эмитента в Законе о РЦБ представляется слишком широким применительно к жилищному сертификату, для которого выводятся и раскрываются собственные квалифицирующие признаки. Указывается на особый правовой статус органов исполнительной власти и местного самоуправления. Закон о РЦБ позволяет им эмитировать облигации (в том числе в виде жилищных сертификатов), но не применяется к процедуре их выпуска.12

Законодатель смешивает понятия «эмитент» и «заказчик», но не всякий эмитент жилищных сертификатов является заказчиком и не всякий заказчик становится эмитентом, обязанным перед владельцами, так как в государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов может быть отказано, либо он будет признан недействительным. Фигуры эмитента и заказчика, чаще всего совпадают в одном лице, однако различаются по тем задачам (функциям), которые они выполняют. Поэтому применительно к жилищным сертификатам вырабатывается самостоятельное определение и для эмитента и для заказчика, а также пересматриваются их признаки.

Особенности этапов эмиссии:

1. Принятие эмитентом  решения, являющегося основанием  для размещения жилищных сертификатов (решение о размещении) - это правовая  основа для всего процесса  эмиссии. Его правовая природа  связана с особенностями эмитента. Решение о размещении представляет  собой одностороннюю управомочивающую сделку, так как действия органа юридического лица направлены на возникновение юридических последствий и для ее совершения достаточно, чтобы волю изъявила только одна сторона.

2. Утверждение решения  о выпуске жилищных сертификатов  служит формой удостоверения  прав по ценным бумагам. Для  бездокументарной формы фиксации  прав - это единственный способ  фиксации, представляющий собой  управомочивающую одностороннюю сделку.

3. Государственная регистрация  выпуска жилищных сертификатов  и регистрация их проспекта  носит характер административного  акта, так как вызывает публично-правовые отношения. Понятие проспекта эмиссии можно представить как документ, основанный на решении о выпуске, содержащий информацию о субъектах эмиссионного процесса и об эмитируемых ценных бумагах, подлежащий государственной регистрации.

4. Размещение жилищных  сертификатов. Нельзя согласиться  с пониманием размещения как  «отчуждения», данного в Законе  о РЦБ, так как на данном  этапе эмиссии права, закрепленные  ценной бумагой, не возникают, и  отчуждать их нельзя. Поэтому  реализуются документы, закрепляющие  имущественные права, еще не являющиеся  ценными бумагами. Выводится понимание  размещения эмиссионных ценных  бумаг как передача прав по ценным бумагам путем заключения гражданско-правовых сделок и совершения иных действий, в результате чего у первых владельцев возникают права, закрепленные ценными бумагами и право собственности на них.13

Обязательство из жилищных сертификатов возникает на основании совокупности юридических фактов. Заключается договор между составителем и приобретателем. Действия эмитента на данном этапе можно охарактеризовать как оферту, сделанную в случае открытой подписки неограниченному кругу лиц, а действия приобретателя - как акцепт на предложенных условиях. Договор можно отнести к категории договоров присоединения с признаками публичного договора в случае размещения путем открытой подписки. Процедура размещения заканчивается внесением записи в системе ведения реестра или по счету депо, имеющей правоустанавливающее значение и выполняющей легитимационную функцию. Осуществление данного действия представляет собой односторонне управомочивающую сделку, которая порождается волеизъявлением активного субъекта - владельца жилищных сертификатов. При передаче прав по документарным бумагам состав осложняется дополнительным техническим действием - передачей сертификата. С этого момента «появляются» имущественные права владельца. С момента полной оплаты и регистрации отчета об итогах выпуска появляется оборотоспособный объект гражданских правоотношений.

5. Государственная регистрация  отчета об итогах выпуска жилищных  сертификатов как момент завершения  процесса создания эмиссионной  ценной бумаги является административным  актом органа исполнительной  власти.

Каждый этап процедуры эмиссии ценных бумаг сопровождается раскрытием информации. Данное действие носит технический (неюридический) характер.

Эмиссии жилищных сертификатов - совокупность юридических фактов, в результате наступления которой возникают жилищные сертификаты. В процессе ее проведения возникают не только гражданско-правовые, но и административно-правовые отношения.

При изучении эмиссии жилищных сертификатов, проводимой органами исполнительной власти и местного самоуправления, отмечается, что публично-правовые образования строят свои взаимоотношения с заимодавцами на равной и добровольной основе, то есть отношения имеют гражданско-правовую природу. Но в то же время отношения по организации процесса эмиссии носят финансово-правовой характер.

Особенности эмиссии государственных и муниципальных жилищных сертификатов. Первые два этапа - утверждение Генеральных условий эмиссии и обращения государственных или муниципальных жилищных сертификатов, являющихся правовым основанием (предпосылкой) для возникновения эмиссионных правоотношений, и условий эмиссии и обращения, можно соотнести по значимости с первым этапом эмиссии корпоративных облигаций. Отличие состоит в субъектном составе и в их правовой природе. Третий этап - принятие эмитентом решения о выпуске, свидетельствует о проявлении воли субъекта на введение в оборот жилищных сертификатов и является ненормативным административным актом индивидуального характера, относящимся к обязанному лицу по поводу одного конкретного выпуска. Четвертый этап - размещение государственных и муниципальных жилищных сертификатов. Следует заметить, что действующее законодательство не содержит единых унифицированных правил относительно порядка размещения государственных и муниципальных ценных бумаг, что влечет возникновение сложностей и противоречий в правоприменительной практике. Поэтому необходимо на уровне закона разработать единый порядок размещения ценных бумаг. Пятый этап - принятие эмитентом отчета об итогах эмиссии государственных и муниципальных жилищных сертификатов, который является административным нормативным правовым актом.

Эмиссию государственных и муниципальных жилищных сертификатов можно представить как совокупность административно-финансовых нормативных и ненормативных актов, а также гражданско-правовых сделок. В результате этих актов и сделок возникают государственные и муниципальные ценные бумаги.14

Заключение

 Предлагается разграничение  нормативных правовых актов на  акты непосредственного регулирования  жилищных сертификатов, являющихся  ценными бумагами и на акты  опосредованного регулирования. На  правовые нормы, относящиеся к  жилищным сертификатам, следует  распространить такой вид систематизации, как консолидация в форме принятия  федерального межотраслевого закона  «О жилищных сертификатах».

 При анализе признаков  ценных бумаг выработано понимание  документа как материального  носителя, фиксирующего информацию  с реквизитами, позволяющими ее  идентифицировать и имеющего  доказательственную силу. Такое  понимание документа приводит  к выводу, что ценные бумаги  в бездокументарной форме - другой  способ фиксации прав. Жилищный  сертификат содержит данные о  правах, закрепленные в различных  формах. Обосновывается положение  о том, что жилищный сертификат  в бездокументарной форме имеет  соответствующий материальный носитель, но в качестве носителя может  выступать не только бумага.

 Жилищные сертификаты, соответствующие не менее 100 процентам  общей площади жилого помещения, удостоверяют не право на заключение  договора купли-продажи, а право  на заключение в будущем договора  о передаче права собственности  на жилое помещение. По данному  договору одна сторона, эмитент, обязуется безвозмездно передать  другой стороне, владельцу определенного  количества жилищных сертификатов, при их погашении жилое помещение, в результате чего у владельца  возникает право собственности  на него.

Приобретение жилищного сертификата отнюдь не влечет возникновение права собственности на жилище у его владельца, в отличие от последующего договора. Сам по себе жилищный сертификат представляет собой односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать заключения с ним в дальнейшем гражданско-правового договора о передаче права собственности на жилое помещение владельцу сертификата, либо односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать выплаты индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Таким образом, имеет место сочетание двух сделок. На основе совершения первой сделки происходит заключение одного из гражданско-правовых договоров о передаче права собственности либо совершение односторонней сделки.