Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

 наличие федеральных  ценных бумаг — не менее 15% от собственных средств;

 предоставление последнего  аудиторского заключения;

 отсутствие мер воздействия, примененных к банку территориальными  учреждениями Банка России.

 Конкурсными показателями, которые оцениваются конкурсной  комиссией, являются:

 наличие разветвленной  филиальной сети в субъектах  Российской Федерации (перечень  филиалов банка с указанием  адреса их регистрации в субъектах  Российской Федерации);

 размер банковского  процента, начисляемого на средства  безвозмездной субсидии, находящейся  на блокированном целевом счете;

 доля совокупной суммы  вкладов населения в валюте  баланса банка;

 условия предоставления  ипотечных кредитов гражданам  — участникам программы;

 размер платы за  расчетно-кассовое обслуживание, включая  плату за открытие блокированного  счета владельцам государственных  жилищных сертификатов.

 Конкурсные показатели  оцениваются в соответствии с  оценочной таблицей, которая является  приложением к данному Положению.

 Договор банковского  счета заключается на срок  действия сертификата и может  быть расторгнут в течение  срока действия договора по  письменному заявлению распорядителя  счета. В случае досрочного расторжения  договора банк выдает распорядителю  счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем  в банк, после заключения договора  владельцу сертификата не возвращается.

 Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания. Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

 Распорядитель счета  имеет право приобрести жилое  помещение не только в пределах  средств субсидии, но и с использованием  собственных и/или заемных (кредитных) средств.

 Общая (жилая) площадь  приобретаемого жилого помещения  в расчете на каждого члена  семьи гражданина — участника  подпрограммы, учтенного при расчете  размера субсидии, не может быть  меньше нормы общей (жилой) площади  жилого помещения, установленной  органами исполнительной власти  субъектов РФ для постановки  на учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий в месте приобретения  жилья. Приобретаемое жилое помещение  оформляется в общую собственность  всех членов семьи владельца  сертификата.

 Владелец сертификата в течение срока его действия представляет для оплаты в банк договор (договоры), явившийся (явившиеся) основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение (жилые помещения), и правоустанавливающие документы на жилое помещение (жилые помещения), приобретенное (приобретенные) посредством реализации такого договора (договоров).

 Банк осуществляет  проверку представленных документов  и при соблюдении установленных  условий принимает договор (договоры) к оплате.

 Перечисление средств  с отдельного блокированного  целевого лицевого счета лицу (лицам), участвующему (участвующим) в  договоре (договорах), осуществляется  в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия  банком договора (договоров) к оплате.

 После приобретения  жилья с помощью сертификата  граждане — участники подпрограммы  исключаются из списка очередников, нуждающихся в улучшении жилищных  условий за счет средств федерального (местного) бюджета.

 Как отмечается в  подпрограмме, принцип привлечения  собственных или заемных (кредитных) средств граждан при осуществлении Государственной программы «Государственные жилищные сертификаты» был реализован не в полной мере. Основная часть владельцев сертификатов приобретала жилые помещения, площадь которых ниже социальной нормы общей площади жилья (исходя из этой нормы определяется размер безвозмездной субсидии), в связи с отсутствием денежных средств и невозможностью привлечения для приобретения жилья кредитов банков, в том числе ипотечных.

 Таким образом, хотя  данные жилищные сертификаты  задумывались как средство субсидирования  жилищного ипотечного кредитования, они не смогли стать эффективным  механизмом стимулирования его  развития и улучшения жилищных  условий населения.

 В основном жилищные  сертификаты применяются для  приобретения жилья на первичном  или вторичном рынках без использования  заемных средств. Например, успешно  был проведен закрепленный в 1999 г. на законодательном уровне  эксперимент по использованию  государственных жилищных сертификатов  для финансирования завершения строительства жилых домов высокой степени готовности

От двух названных типов жилищных сертификатов следует отличать также жилищные сертификаты, выдаваемые гражданам Российской Федерации, ставшим инвалидами, и семьям граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы, а также гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий.

 Такие жилищные сертификаты  не являются ни ценными бумагами, ни документами, использующимися  при ипотечном кредитовании.

 В соответствии с  п. 2 Порядка выпуска и погашения  государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской  Федерации, лишившимся жилья в  результате чрезвычайных ситуаций  и стихийных бедствий, утв. Постановлением  Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982, данные сертификаты являются  именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Тем не менее исследователи отмечают, что «такая регламентация не придает этим документам статус ценных бумаг. Само утверждение „необращаемая ценная бумага“ представляется нонсенсом.8

Если бы названная «особенность» данного вида жилищных сертификатов была единственной отличающей его от ценных бумаг, это, возможно, не стало бы основанием для отказа большинством ученых придать ему статус ценных бумаг. Законодательству известны, например, следующие исключения: именной чек не может передаваться согласно Гражданскому кодексу РФ. Помимо этого, существуют иные «странности», выводящие их из круга ценных бумаг. Так, хотя эмитентом их является Министерство финансов РФ, подписываются сертификаты руководителем органа исполнительной власти, а эмитентом лишь заверяются. Через год после выдачи жилищные сертификаты аннулируются, т.е. перестают удостоверять какие-либо права, чего не происходит с обычной ценной бумагой. Непредъявление ценной бумаги в срок платежа не прекращает ее правового действия, не делает ее недействительной, но лишь возникают последствия, связанные с просрочкой кредитора. Учитывая наличие таких «исключений», выводящих названные сертификаты из круга ценных бумаг, следует согласиться с мнением, что они, несмотря на формулировку законодателя, ценными бумагами не являются. «Данный вид сертификата является, по сути, документом, удостоверяющим наличие у его владельца установленных законодательством жилищных льгот»

Эмитентом таких сертификатов выступает Министерство финансов РФ, которое осуществляет их выпуск в течение 2 месяцев с момента стихийного бедствия на основании решения Правительства РФ и данных о количестве семей, лишившихся жилья, и их численном составе. Срок действия сертификатов составляет один год с даты выдачи. Министерство финансов компенсирует органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации стоимость предоставленного жилья.

 В соответствии с  п. 12 названного Порядка для реализации  прав, удостоверенных сертификатом, его владелец обращается в  орган исполнительной власти  субъекта Российской Федерации  с просьбой о предоставлении  ему жилья, размер общей площади  которого указан в сертификате. Орган исполнительной власти  субъекта Российской Федерации  в срок, не превышающий 3 месяцев  со дня получения им сертификата, выделяет из имеющегося в его  распоряжении жилищного фонда  владельцу сертификата жилое  помещение. Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий»  сертификаты выдаются из расчета предоставления гражданам жилой площади по социальной норме, определяемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту предоставления жилья, но не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи из двух и более человек и 29 — 33 кв. м общей площади на одинокого гражданина.

В случае отсутствия муниципального жилья в выбранном владельцем сертификата населенном пункте он имеет право приобрести по договору купли-продажи на первичном или вторичном рынке жилья у физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилые помещения, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта (в том числе в сельской местности), выбранного для постоянного проживания. При этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации оказывает владельцу сертификата содействие в приобретении жилья. В случае если по договору купли-продажи стоимость жилого помещения превышает размер компенсации, причитающейся органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации за подлежащее предоставлению жилое помещение, оставшаяся часть стоимости приобретаемого жилого помещения оплачивается за счет средств владельца сертификата.

 Приобретаемое жилое  помещение оформляется в общую  собственность всех членов семьи  владельца сертификата, а при  отсутствии семьи — в собственность  владельца сертификата.

 Таким образом, действующее  российское законодательство выделяет  три вида жилищных сертификатов:

 жилищные сертификаты, которые являются ценными бумагами  по своей правовой природе  и в силу указания закона;

 жилищные сертификаты, которые являются обязательством  по предоставлению субсидий на  приобретение жилья, т.е. подтверждают  наличие у лица определенных  льгот;

 жилищные сертификаты, названные ценными бумагами в  законодательстве, но не обладающие  признаками ценных бумаг, которые  по своей правовой природе не могут считаться ценными бумагами, а также подтверждают наличие у лица льгот на предоставление жилья.9

2.Жилищные сертификаты  на рынке ценных бумаг 

2.1. Жилищные сертификаты  как вид ценной бумаги

 К моменту принятия  Указа № 1182 к эмиссионным ценным  бумагам законодатель относил  только акции и облигации. Жилищные  сертификаты не могут быть  признаны разновидностью акций. Не могут выполнять «функцию  жилищного сертификата» неэмиссионные ценные бумаги, поэтому жилищный сертификат нельзя определять как «любые ценные бумаги...». Никакие другие виды ценных бумаг, кроме облигации, определенное для жилищного сертификата содержание иметь не могут. Определение жилищного сертификата как «обязательства» в нормативных актах является альтернативой «ценным бумагам». Нельзя противопоставлять в случае с жилищным сертификатом «ценные бумаги» и «обязательства». Поэтому формулировка определения жилищного сертификата в Инструкции ФКЦБ 1995 г. не может быть к нему применима. Определяется, что жилищный сертификат представляет собой разновидность облигации, поскольку обладает всеми ее признаками.

Если жилищный сертификат - разновидность облигации, то он должен обладать признаками ценных бумаг. Сначала приводятся взгляды различных авторов на состав признаков ценных бумаг, но дальнейшее их определение строится на признаках, закрепленных ГК РФ.10

Определение признака документарности связано с понятием документа. Законодательство понимает документ как информацию с реквизитами на материальном носителе и как материальный носитель. Указывается, что первое не применимо к ценным бумагам. На основе анализа положений нормативных актов и теоретических исследований различных авторов дается собственное понимание документа применительно к ценным бумагам и жилищным сертификатам.

В российской цивилистике в настоящий момент сложилось два различных подхода в понимании правовой природы ценных бумаг: существования документарной и бездокументарной теорий. Не должно быть вообще разделения ценных бумаг на документарные и бездокументарные, должны быть только разные способы фиксации прав со своими особенностями. Бездокументарный «способ фиксации права» - это новый неизвестный ранее способ закрепления прав в ценных бумагах, а значит, нет оснований для пересмотра общего понятия ценных бумаг и его законодательного определения. Права владельцев жилищных сертификатов в бездокументарной форме могут быть закреплены на бумажном, магнитном, электронном и иных носителях. В какой бы форме они не нашли свое воплощение, жилищные сертификаты будут обладать признаком документарное™. Однако не все институты вещного права могут быть применимы при бездокументарном способе фиксации прав, и это требует законодательного закрепления.

При рассмотрении признака формальности ценной бумаги отмечается связь формы и реквизитов. Форма фиксации прав из ценной бумаги должна подчиняться жестким требованиям, установленным законом. Среди них - необходимость обозначать реквизиты.

В Указе № 1182 отсутствует указание на реквизиты, которые раскрывали бы сущность жилищного сертификата в полной мере, например, такие как «право получения индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата и схема индексации при его выкупе» и «право владельца на заключение договора с эмитентом на жилое помещение в случае приобретения пакета жилищных сертификатов».

Следующий признак - удостоверение имущественных прав кредитора. Доказывается, что жилищный сертификат не закрепляет неимущественные права. Из жилищного сертификата, являющегося односторонней сделкой, вытекают следующие имущественные права владельца: 1. приобретение в будущем владельцем пакета жилищных сертификатов квартиры; 2. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата; 3. право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заемное обязательство, на это также указывают данные арбитражной практики.11