Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

 

 

Содержание

Введение…………………………………………...……...…………………………3

1.Гражданско-правовая  природа жилищных сертификатов………………...5

1.1.Развитие законодательства о жилищных сертификатах………………………5

1.2.Понятие и виды жилищных сертификатов…………………………………….6

2.Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг ………………………..24

2.1. Жилищные сертификаты  как вид ценной бумаги…………………………...24

2.2.Эмиссия жилищных сертификатов……………………………………………28

Заключение………………………………………………..……………………….33

Список использованных источников……………………….………………… 36

 

 

 

Введение

Актуальность темы исследования. Данное исследование посвящено изучению гражданско-правовых отношений, возникающих при выпуске жилищных сертификатов.

Анализ всего массива нормативных актов, регулирующих жилищные сертификаты, требуется для выработки единообразно применяемых норм с учетом особенностей каждого вида жилищных сертификатов.

Органы государственной власти должны принимать меры по реализации конституционного права граждан на жилище. В России необходим поиск путей решения жилищной проблемы. Жилищный сертификат представляет собой один из самых эффективных способов ее преодоления. Однако вследствие недостатков нормативного правового регулирования данный инструмент пока широко не внедрен. Поэтому существует потребность в комплексном и углубленном изучении различных аспектов гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов как разновидности ценных бумаг. Необходимо определение правовой природы жилищных сертификатов, выявление и теоретическое осмысление вопросов эмиссии и недостатков ее законодательного регулирования. Требуется четкое понимание эмитента как участника эмиссионного процесса. В данном случае не исследованы вопросы обращения и эффективного использования способов обеспечения исполнения обязательств из жилищных сертификатов.

Не вызывает сомнений потребность в изучении и обобщении правоприменительной практики по спорам о жилищных сертификатах и практики лиц, осуществлявших их выпуск и размещение.

В российской юридической литературе отсутствует единое комплексное исследование проблем, возникающих при выпуске жилищных сертификатов, являющихся по правовой природе ценными бумагами. Устранение всех противоречий приведет к более активному применению механизма жилищных сертификатов для целей реализации конституционного права на жилище.

 

Степень научной разработанности темы исследования. Современный период связан с активным ростом числа исследований в области ценных бумаг. Здесь могут быть представлены разработки авторов: В.К. Андреева, В.А Белова, А.А. Вишневского, А.В. Власовой, Е.А. Крашенинникова, А.Ю. Голубкова, А.В. Габова, Е. Демушкиной, М. Крыловой, Д. Ломакина, А.В. Майфата, К. Окунева, А.В. Трофименко, Л.Р. Юлдашбаевой, К.В. Павлова, А.Б. Быля, М.В. Митрошина, Г.С. Шапкина, В.В. Грачева, Е. Чефрановой, И.Ш. Файзутдинова и др.

Целью данной работы является  исследование гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.

Указанная цель обуславливает конкретные задачи исследования:

- систематизация норм, регулирующих  жилищные сертификаты различных  видов;

- раскрытие гражданско-правовой  сущности признаков ценных бумаг, облигаций, их соотношение с признаками  всех видов жилищных сертификатов  и выведение определения понятий;

- выявление отличий жилищных  сертификатов, являющихся ценными  бумагами, от жилищных сертификатов, не отнесенных к категории  ценных бумаг;

- проведение классификаций  всех видов жилищных сертификатов;

- определение эмитента  жилищных сертификатов;

- анализ этапов эмиссии  и выдачи жилищных сертификатов.

 

 

 

 

1.Гражданско-правовая природа жилищных сертификатов

1.1.Развитие законодательства о жилищных сертификатах

Государством были предложены механизмы приобретения жилья с применением правовых конструкций, имеющих близкое по значению название, но различную правовую природу.

Исследование законодательства о жилищных сертификатах, выпускаемых в соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 11821 (далее - Указ .4» 1182), начинается с уточнения термина «законодательство». В теории права его понимают в «широком» и «узком» смысле. Однако ГК РФ2 к гражданскому законодательству относит только федеральные законы.

Ж.В. Коршунова считает, что жилищный сертификат был введен в оборот ненадлежащим образом. В момент принятия Указа № 1182 гражданское законодательство понималось в «широком смысле», поэтому отнесение жилищных сертификатов к облигациям (т.е. ценным бумагам) Указом Президента РФ было оправданно.

Правовое регулирование отношений, связанных с жилищными сертификатами, являющимися ценными бумагами, в настоящее время осуществляется в следующих формах:

1. Непосредственного регулирования. Так, оно проводится Указом Президента  РФ № 1182 и Инструкцией ФКЦБ 1995 г. Непосредственное регулирование  выражается в том, что акты  регламентируют отношения с применением  исключительно жилищных сертификатов  и являются Центральными для  проведения целостной системы  мероприятий по их выпуску.

2. Опосредованного регулирования - ГК РФ, ФЗ «О рынке ценных  бумаг» от 22 апреля 1996 г. № 39 (далее - Закон о РЦБ) и рядом других  нормативных правовых актов. Опосредованное  регулирование означает, что жилищный  сертификат, являясь разновидностью облигации, подчиняется общим правилам выпуска и обращения облигаций, на которые в свою очередь, распространяются общие требования, предъявляемые к ценным бумагам.

Регулирование отношений по жилищным сертификатам тяготеет к гражданскому законодательству, а не к жилищному.

Законодательство о жилищных сертификатах требует упорядочения. Для упрощения взаимосвязей между актами требуется их систематизация в форме консолидации, что повысит эффективность применения их норм. Выпуск жилищных сертификатов затрагивает одно из важнейших конституционных прав граждан - право на жилище, реализация этого права требует особого внимания со стороны государства, законодательство о ценных бумагах -прерогатива субъектов федерального уровня и основной источник гражданского права - закон, поэтому стержневым нормативным актом должен быть именно федеральный закон межотраслевого характера.

Государственные жилищные сертификаты в настоящее время представлены в двух видах: государственные жилищные сертификаты, выдаваемые гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий; государственные жилищные сертификаты для военнослужащих.

Отдельные акты, регулирующие порядок выдачи сертификатов лицам, пострадавшим от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, относят их к категории необращаемых ценных бумаг, а другие нет. Наблюдается устойчивая тенденция к признанию их законодателем неценными бумагами.3

1.2.Понятие и виды жилищных сертификатов

Действующее гражданское законодательство выделяет три разных явления, имеющих одно название — жилищный сертификат.

Одно из значений данного термина определено в Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»)  как особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

 получение от эмитента  по первому требованию индексированной  номинальной стоимости жилищного  сертификата.

 Таким образом, данное  понятие связано с рынком ценных  бумаг и предпринимательской  деятельностью эмитента. Средства, привлекаемые выпуском жилищных  сертификатов, должны использоваться  именно для осуществления жилищного  строительства. С экономической  точки зрения, эмитент является  лицом, привлекающим свободные средства  населения для строительства  жилых объектов, а приобретатели  жилищных сертификатов — инвесторами, вкладывающими свои средства  в жилищное строительство. Такие  жилищные сертификаты — средство  привлечения финансовых ресурсов  российских граждан юридическим  лицом, имеющим права заказчика  при проведении строительства  жилых домов.

 Выпускать данные ценные  бумаги могут только российские  юридические лица, которые имеют:

 права заказчика;

 на законном основании (в собственности, на праве аренды, пр.) земельный участок под строительство (реконструкцию) жилья;

 проектную документацию  на такое строительство (реконструкцию).

 Эмитентами жилищных  сертификатов не могут выступать  банки, кредитные учреждения, товарные  и фондовые биржи. Эмитент жилищных  сертификатов несет от своего  имени обязательства по ним  перед собственниками жилищных  сертификатов.4

 Такие жилищные сертификаты  являются ценными бумагами и  регулируются Федеральным законом  «О рынке ценных бумаг». В статье 143 ГК РФ, где перечисляются документы, признаваемые ценными бумагами, или в другом законе жилищный  сертификат не называется ценной  бумагой. Но поскольку согласно  п. 2 Положения это особый вид  облигации, то его квалификацию  в качестве ценной бумаги можно  считать обоснованной. По своей  правовой природе жилищный сертификат  также отвечает всем предусмотренным  признакам ценной бумаги: это  документ (или бездокументарная  ценная бумага), удостоверяющий имущественное  право (денежное или товарное), осуществление  или передача которого возможны  только при его предъявлении.

 Регулируется жилищный  сертификат рядом нормативных  актов подзаконного уровня, кроме  того, поскольку это вид облигации, к нему применимы и нормы  гражданского законодательства, регулирующие  обращение облигаций. Так же, как  и облигации, жилищные сертификаты  являются эмиссионными ценными  бумагами, поскольку выпускаются  массами (выпусками), внутри которых  каждая ценная бумага удостоверяет  одинаковый объем прав. Как и  любая облигация, жилищные сертификаты  могут быть именными и предъявительскими  и не могут быть ордерными. Относясь к эмиссионным ценным бумагам, жилищные сертификаты могут выпускаться как в документарной (в виде письменного документа, содержащего все необходимые реквизиты), так и в бездокументарной (в виде записи на электронном носителе в реестре держателей, который ведется эмитентом) форме.

 В решении об их  выпуске должны быть определены  формы жилищных сертификатов: именная  бездокументарная или документарная  на предъявителя (предъявительские  ценные бумаги не могут существовать  в бездокументарной форме, так  как имена их держателей не  фиксируются и передаются они  от одного владельца другому  путем простого вручения). В соответствии  с п. 19 Положения о выпуске и  обращении жилищных сертификатов  такие ценные бумаги запрещается вносить и принимать в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

 В соответствии с  п. 3 Положения о выпуске и обращении  жилищных сертификатов жилищный  сертификат удостоверяет внесение  первым владельцем (юридическим  или физическим лицом, приобретающим  сертификат) средств на строительство  определенной общей площади жилья, размер которой не меняется  в течение установленного срока  действия жилищного сертификата.

 Номинал жилищного  сертификата устанавливается в  единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал  жилищного сертификата, выраженный  в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

 Эмитент обязан при  предоставлении ему жилищных  сертификатов их собственником  заключить договор купли-продажи  квартиры с собственником, представившим  установленное Положением число  жилищных сертификатов и требование  о заключении такого договора.

 Если держатель обладает  меньшим числом жилищных сертификатов, чем предусмотрено Положением  как минимальное количество, дающее  право требовать заключения договора  купли-продажи, то эмитент обязан  погасить жилищный сертификат  по номинальной стоимости, рассчитанной  в соответствии со схемой индексации  номинальной стоимости жилищного  сертификата, в течение семи банковских  дней с момента обращения собственника  жилищных сертификатов. Также с  требованием о погашении жилищных  сертификатов может обратиться  и собственник жилищных сертификатов, имеющий любое их количество, в том числе имеющий достаточное  количество сертификатов для  заключения договора купли-продажи, но не желающий его заключать.

 В случае если погашение  жилищных сертификатов не может  осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях  в установленном договором купли-продажи  порядке обязан произвести гарант.