Возможные пути реформирование жилищно-коммунального хозяйства области

В качестве одного из методов реинвестирования предусматривается временное (на период окупаемости) введение в тариф инвестиционной составляющей. Ее объем станет частью полученной экономии. Другой вариант – установление надбавок к тарифам для потребителей.

Перспективным способом привлечения инвестиций являются концессионные соглашения. С их помощью можно в сжатые сроки достичь следующих результатов15:

- сократить расходы областного  бюджета на софинансирование модернизации основных фондов ЖКХ;

- уменьшить бюджетные затраты  на предоставление льгот и жилищно-коммунальных субсидий;

- снизить социальную напряженность.

Средства на модернизацию и реформирование областного ЖКХ целесообразно заложить в региональный бюджет отдельной статьей. Можно также создать специальный фонд реализации этих мероприятий. Таким образом, удастся консолидировать деньги, поступающие из всех источников, и повысить эффективность их использования. Это позволит обеспечить финансирование коммунального сектора и гарантировать инвесторам возврат капитала, вложенного в развитие объектов ЖКХ. Предприятия получат стимул к внедрению современных энергосберегающих технологий и использованию сэкономленных средств для развития инфраструктуры и обновления оборудования.

В 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Он определил порядок и возможности привлечения частных инвестиций в российское ЖКХ с механизмом концессионного покрытия. Цели данного закона – привлечение инвестиций в экономику, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также повышение качества товаров, работ и услуг, предоставляемых потребителям.

В сфере ЖКХ закон о концессии относится к предприятиям, которые осуществляют тепло-, электро-, водоснабжение, уличное освещение и вывоз мусора. По условиям концессионного соглашения, хозяйство этих предприятий должно быть приведено в порядок.

Развитие ЖКХ финансируется из регионального и муниципальных бюджетов, а также за счет платежей населения. Закон о концессии позволяет использовать третий источник – средства российского или иностранного инвестора.

Федеральный закон «О концессионных соглашениях» позволяет привлекать в жилищно-коммунальное хозяйство частные инвестиции. С их помощью можно обеспечить финансирование модернизации основных фондов. По договору концессии инвестор обязуется за свой счет создать или реконструировать объект ЖКХ, а также эксплуатировать его. Право собственности на это имущество остается за муниципалитетом.

Тарифная политика должна оговариваться в концессионном соглашении. Установление тарифов остается прерогативой местных исполнительных властей, призванных защищать интересы населения.

Для получения прибыли инвестор может не только провести техническую модернизацию, но и усовершенствовать управление коммунальным объектом. До сих пор менеджмент подавляющего большинства муниципальных предприятий является неэффективным ЖКХ требуются управленцы и специалисты, способные решать новые задачи.

Тарифы на коммунальные услуги сегодня начисляются не стимулирующему, а по затратному принципу: индексируется уровень прошлогодних затрат. Такой метод способствует неэффективному управлению и искусственному увеличению расходов.

 

3.3. Повышение качества обслуживания  жилищного фонда и проведения  капитальных ремонтов

Продуктом деятельности жилищного сектора экономики являются услуги. Развитие рынка жилищных услуг связано как с состоянием дел по вводу нового жилья, так и с происходящим физическим износом жилья, находящегося в эксплуатации.

Системообразующими отраслями жилищного сектора являются строительная, энергетическая отрасли и жилищно-коммунальный комплекс. На рисунке 2 представлена система взаимодействия жилищного фонда с указанными отраслями жилищного сектора.

Рис. 2. Межотраслевое взаимодействие внутри жилищного сектора

 

Со стороны спроса на услуги жилищного сектора выступают население, как основной потребитель услуг жилищного сектора и государство, стимулирующее спрос населения на услуги жилищного сектора путем предоставления субсидий населению. Со стороны предложения услуг жилищного сектора выступают предприятия-поставщики услуг, относящиеся к группе естественных монополий; предприятия-поставщики услуг, а также экономически связанные с естественными монополиями предприятия, действующие на основе рыночных механизмов функционирования, т.е. конкурентного, свободного ценообразования на их продукцию в рамках взаимодействия спроса и предложения16.

Первая группа предприятий по степени реализации или потенциалу реализации конкурентных механизмов объединяется в группу предприятий монополистической сферы жилищного сектора. Вторую группу предприятий составляют предприятия конкурентной сферы жилищного сектора.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищным сектором экономики, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищном секторе. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации.

Основная задача конкурентной политики в жилищном секторе – это защита и создание конкурентных механизмов в тех направлениях строительного и жилищно-коммунального комплекса, где они обеспечивают более высокую эффективность использования ограниченных ресурсов. Конкурентный подход к управлению рынком жилищно-коммунальных услуг реализуется через увеличение конкурентоспособности участников этого рынка на основе развития конкурентных преимуществ.

В настоящее время самый популярный способ управления многоквартирными домами – это обслуживание управляющей организацией.

Вместе с тем, конкуренцию на рынке услуг по управлению многоквартирными домами нельзя назвать достаточно развитой. Она не является пока серьезным стимулом для повышения качества и снижения цен на жилищно-коммунальные услуги.

Следует признать, что важнейшим тормозом развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг является недостаточная активность граждан в сфере управления домом, в проведении собраний, в образовании товариществ собственников жилья.

В основе развития конкурентного подхода в управлении услугами, предоставляемыми жилищным сектором, должны выступать следующие условия: выход на рынки жилищных и жилищно-коммунальных услуг субъектов различных организационно-правовых форм хозяйствования; формирование договорных отношений управления имущественным комплексами недвижимости; установление государственного регулирования тарифной политики и т.д.

Конкурентоспособность управляющей компании на рынке жилищно-коммунальных услуг – это ее способность удовлетворить потребности клиентов в управлении объектами жилищного фонда более качественно и эффективно по сравнению с другими субъектами стратегической конкурентной группы и удерживать долю рынка, обеспечивающую компании требуемый уровень доходности.

На конкурентоспособность управляющих компаний влияет множество факторов, которые можно объединить в две группы: внешние и внутренние (рис. 3).

 

Рис. 3. Факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке жилищно-коммунальных услуг

 

Для успешного решения задачи повышения конкурентоспособности компании на рынке жилищно-коммунальных услуг предлагается реализация совокупности мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании (рис. 4).

Рис. 4. Направления повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке жилищно-коммунальных услуг

 

3.4. Совершенствование договорных  отношений в сфере ЖКХ

Четкое разграничение функций Заказчика и Подрядчика предусматривает реализацию договорных отношений в жилищно-коммунальной сфере и разработку целого ряда организационно-распорядительских и нормативных документов.

Переход к новой системе управления ЖКХ потребовал пересмотра правовых отношений участников процесса обслуживания - местных органов исполнительной власти (наймодателей), предприятий ЖХ (исполнителей) и потребителей услуг (нанимателей жилого помещения). Во всем мире для оказания какой-либо услуги заключается договор между поставщиком услуги и ее потребителем, защищающем потребителя при нарушении его прав на получение услуги определенного качества и в определенном объеме.

В России до сих пор отсутствует документ, который бы регламентировал отношения муниципалитета (собственника жилищного фонда), потребителя (квартиросъемщика) и предприятий ЖХ. Формально отношения ЖЭО (основной эксплуатационной единицы ЖХ) с потребителями их услуг - населением, проживающем в домах, обслуживаемых этими предприятиями, регламентируют17:

- договор социального найма для квартиросъемщиков (арендаторов) квартир (комнат) муниципального жилищного фонда;

- договор передачи квартир в собственность граждан для собственников приватизированных квартир;

- договор об обслуживании.

О несовершенстве этой базы свидетельствует рост числа жалоб на качество жилищно-коммунального обслуживания.

При формировании нового механизма управления, финансирования и хозяйствования в сфере ЖКХ необходимо решить триединую задачу регулирования правоотношений:

1. С населением по вопросам  установления тарифов на услуги  ЖКХ, выплаты гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и  коммунальных услуг, определения влияния договорных взаимоотношений на качественное и надежное обслуживание жилья, а также регламентации сроков и размеров оплаты жилищно-коммунальных услуг, порядка взыскания неплатежей и выселения неплательщиков (с предоставлением другого жилья, соответствующего санитарно-гигиеническим нормам).

2. С предприятиями различных  организационно-правовых форм, эксплуатирующими  по договорам подряда основные  фонды ЖКХ и производящими  жилищно-коммунальные услуги, по  вопросам заключения контрактов  и оформления договоров подряда, по контролю качества производимых работ и услуг и обеспечению своевременной оплаты выполненных работ в соответствии с заключенными договорами, вопросам приватизации предприятий ЖКХ, а также реконструкции и расширения мощностей объектов инженерной инфраструктуры.

3. С финансовыми, налоговыми, судебными, природоохранными и административными  органами на местах по вопросам  сохранности и гармоничного развития  жилищно-коммунальной инфраструктуры, по определению и установлению  экономически обоснованных расходов предприятий на содержание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, их воспроизводство и расширение, по определению величины налога на землю и штрафных санкций за сверхнормативные сбросы вредных веществ в бытовые отходы и загрязнение окружающей среды, по порядку приобретения лицензий на право пользования недрами (водой, землей и др.), по судебному исполнению решений о работе с неплательщиками услуг ЖКХ.

Одним из важнейших вопросов при формировании нового механизма взаимоотношений между местными органами исполнительной власти и предприятиями ЖКХ являются регламентация функций "Службы заказчика".

Структура "Службы заказчика", как правило, должна включать в себя следующие подразделения: службу субсидий и льгот; финансовую; договорно-правовую; лицензионную; диспетчерскую; техническую службы и жилищно-коммунальную инспекцию. При создании "Службы заказчика" следует уделить особое внимание вопросу о ее численности. Критерием здесь служат расходы потребителей на единицу услуг определенного качества.

Необходимо предусмотреть контроль со стороны потребителей (населения) и независимых общественных организаций (объединений) (общества по защите прав потребителей, независимые общественные фонды и профсоюзы и т.д.) за деятельностью "Службы заказчика".

При финансировании "Службы заказчика", требуется сохранить ее независимость от "Подрядчиков". Средства на содержание аппарата "Службы заказчика" должны выделяться из местного бюджета, так как Комитет жилищно-коммунального хозяйства - структурное подразделение местной администрации. При соблюдении такого порядка финансовых взаимоотношений договора на содержание (ремонт) жилья и объектов коммунальной инфраструктуры, а также оказание потребителям услуг, приобретают экономический смысл (взаимоотношения между собственником основных фондов ЖКХ и организаторами работ по их обслуживанию, текущему содержанию и ремонту).

При существующей системе взаимоотношений местных органов исполнительной власти с предприятиями (организациями) ЖКХ и потребителями в сфере жилищно-коммунального обслуживания имущественные и договорные отношения регулируются договорами на передачу имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление.

На практике органы местного самоуправления принимают решения об увеличении ставок и тарифов оплаты за ЖКУ. При этом никаких преобразований и мероприятий в сфере ЖКХ с целью снижения себестоимости ЖКУ и выявления необоснованных затрат в ЖКХ и, как следствие этого, снижения тарифов не проводят.