Совершенствование системы ипотечного кредитования в России

Дт 47425

Кт 70601

Списание с внебалансового учета полученных процентов на сумму полученных процентов:

Дт 99999

Кт 91604

Непогашение в срок предоставленных кредитов

Дт 45814, 45815, 45817

Кт 45401, 45502, 45701

Фактическое погашение клиентами банка просроченной задолженности по процентам

Дт 30102, 42301, 40817, 20202

Кт 45915, 45917

Реализация права требования по заключенным ипотечным договорам

Дт 30102, 30110, 40702, 47423

Кт 61209

Списание полученного обеспечения на стоимость заложенного имущества по кредитному договору:

Дт 99999

Кт 91313

Таким образом, ипотечное кредитование является неотъемлемой частью банковских продуктов. Ипотечные кредиты выдаются банками на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории РФ, а также строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы). Ипотечные кредиты предоставляются в российских рублях и иностранной валюте (долларах США иди Евро). Особенностью ипотечного кредитования является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). При этом многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов -  аннуитетной, предполагающей внесение равных по сумме платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходиться заемщику значительно дороже, чем дифференцированная. Основным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, является ипотечный договор. Так как ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами являются договоры купли-продажи и ипотеки. Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации.

2.4 Анализ развития ипотечного кредитования на современном этапе

Анализ ситуации  сложившейся в 2011 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования, показал, что рынок жилья характеризовался прежде всего сокращением количества кредитных организаций,   предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2011 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом 2010 г. на 3,0% - до 584 кредитных организаций, из них 400 кредитных организаций предоставляли ипотечные кредиты, остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ипотечных кредитов в рублях около 130 кредитных организаций, 8 иностранной валюте - 17 кредитных организаций.

Снижением абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов. В рассматриваемом периоде кредитными организациями было предоставлено 130 085 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 152,5 млрд. рублей, или 5,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,2 млн. рублей. По сравнению с предыдущим годом количество предоставленных в 2011 г. Ипотечные кредиты сократилось в 2,7 раза, объем снизился в 4,3 раза, фактически вернувшись к: уровню 2010 года. Вместе с тем во втором полугодии 2011 г. наблюдались положительные тенденции; прирост как ипотечных кредитов, так и потребительских кредитов.

Продолжающимся   ростом  доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях. За 2011 г. было выдано 128 004 рублевых кредита на общую сумму 143 млрд. рублей против 2031 кредита, предоставленного в иностранной валюте, на общую сумму 9,5 млрд, в рублевом эквиваленте, Доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных кредитов по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 8,2 процентного пункта, достигнув 93,7%, оставаясь практически неизменной на протяжении 2011 г. Кроме того, в рассматриваемом периоде активно проводились операции по реструктуризации кредитов, предоставленных в иностранной валюте, и переводу их в рублевые кредиты.

По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, повысилась на 1,4 процентного пункта, в иностранной валюте - на 1,9 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2011 г, 11,3 и 12,7% соответственно. Максимальное значение ставки было зафиксировано по рублевым кредитам, выданным в течение апреля 2010 г., 14,9%, Во втором полугодии 2010 г, наблюдалась тенденция к уменьшению ставок средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, снизились на 0,3 и 0,8 процентного пункта соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ипотечных кредитов за 2011 г. сократились на 18 месяцев по рублевым ипотечным кредитам (с 215 до 197 месяцев) и на 68 месяцев по ипотечным кредитам, предоставленным в иностранной валюте (с 207 до 139 месяцев).

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась по сравнению с 2010 г. в 3,5 раза, в иностранной валюте - в 2 раза и составила по состоянию на 1 января 2011 г. 18,5 и 12,5 млрд, рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,7 и 3,8 процентного пункта, достигнув 2,3 и 8,3% соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа» которая по состоянию на 1 января 2011 г, составила 16,0 млрд. рублей, или 51,7% просроченной задолженности по ипотечным кредитам по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что за 2010 г. указанная доля уменьшилась на 18 процентных пунктов, в то время как доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам заемщиков в остальных федеральных округах выросла на 0,8-4,9 процентного пункта.

Основными причинами уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования как: в 2010 г., так и в 2011 г. явились удорожание кредитных ресурсов, а также возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ипотечных кредитов. Если количество кредитных организаций, рефинансировавших на вторичном рынке ипотечных кредитов, сократилось за 2010 г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), то за 2011 г. количество таких кредитных организаций уменьшилось до 167 единиц, или на 18,1%. Объем рефинансируемых ими ипотечных кредитов сократился за 2010 г. на 14,6% — со 115,9 млрд. рублей до 99 млрд. рублей, а за 2011 г. — еще в 1,5 раза, составив 65,4 млрд. рублей. При этом если в 2010 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,1% общего объема кредитов, предоставленных кредитными организациями, то в 2011 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и роста рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование — его доля в предоставленных в 2010 г, ипотечных кредитов составила 42,9%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Совершенствование  системы ипотечного кредитования  в России

 

3.1 Проблемы ипотечного  кредитования

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии

Кредитные организации по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

 с рыночными  условиями.

В 2012 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но к концу года многие банки начали их постепенное снижение – впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) минимальная процентная ставка по его программе на конец 2011 года составила 8, 9% в рублях .

На протяжении 2012  года минимальный  первоначальный  взнос  по  ипотечному кредиту составлял 20%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 15%, что было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2012 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к «смотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24.

В пятерку лидеров по портфелю ипотечных кредитов на 1 января 2012 года входят: Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк», «ДельтаКредит», «Росбанк».

В первой половине 2012 года наблюдается развитие тенденций, которые проявились четвертом  квартале  2011  года:  плавное  снижение  ставок,  смягчение  требований  к заемщикам. На ипотечном рынке наступила долгожданная оттепель. В январе- июле 2011 года увеличили выдачу ипотечных кредитов в два раза по сравнению с прошлым годом. В апреле 2011 года процентные ставки по ипотеке практически вернулись к докризисному уровню. В среднем за апрель ставки в рублях снизились на 0,5%, сейчас предложения банков колеблются в «коридоре» 10,20 - 13,25%.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

• целенаправленная   широкомасштабная   рекламизации   достоинств   американской модели ипотечного жилищного кредитования;
• пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
• отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных  отношений,  исходя  из  имеющихся  внутренних  ресурсов;
• российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных  управлять  рисками;  отсутствие  капитала;  низкой  доходностью  (по  меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;
• структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

 

 

3.2 Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования

В ближайшие годы в РФ существуют предпосылки для динамичного развития ипотечного жилищного кредитования:

• Сохранение высокого уровня нефтяных цен. Экономический рост в ряде ведущих стран: начало цикла экономического роста в США (последние три квартала - 5,5% в годовом исчислении), попытки Китая ограничить экономический рост в пределах 9% годовых;
• Устойчивость финансовых показателей развития РФ. Проведение политики Правительства РФ по снижению инфляции и, как следствие, рыночное снижение процентных ставок;
• Избыточная рублевая ликвидность и привлекательная доходность кредитования населения;
• Рост реальных доходов, платежеспособности и кредитоспособности населения;
• Совершенствование федерального и регионального законодательства.

У рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций. В их числе можно назвать следующие:

1.   Увеличение   объема  рынка  ипотечного  кредитования.  Несмотря  на  отмену  в условиях   кризиса  некоторыми   банками  программ  ипотечного  кредитования,   ипотекой продолжает заниматься  значительное количество кредитных  организаций. Кроме того, появляются  новые программы, в том числе  и сложные, например, с переменными  процентными ставками.

2. Невысокий уровень задолженности  по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон  № 288-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «О дополнительных  мерах государственной поддержки  семей, имеющих детей», согласно  второму, начиная с января 2010 г., у  отдельных семей появилась возможность  направлять средства материнского  капитала на погашение ипотечных  кредитов. Принятие данного закона  позволит сдержать рост задолженности  по ипотечным кредитам

3.  Принятие национального  проекта «Доступное жилье - гражданам  России». Для более успешной реализации  данного проекта государство  увеличивает субсидирование.

В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденции,  которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них являются следующие:

1. Высокие процентные  ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких  процентных ставок по ипотечным  кредитам является высокая стоимость  долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации.