Совершенствование системы ипотечного кредитования в России

• внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);
• внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;
• безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;
• через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разрешается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограничений.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.

 

2.2  Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты (Приложение 17).

Основные функции Агентства:

• заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
• внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
• привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
• стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
• предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

 

Основная задача агентства – сделать ипотечное кредитование доступным для населения. Кроме того, оно содействует поддержанию ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты гражданам. Для этого агентство привлекает средства на фондовом рынке, размещая там свои облигации. Деньги направляются на выкуп у банков прав требований по выданным ипотечным кредитам в рамках программ АИЖК (Приложение 16).

Агентство не работает напрямую с гражданами. Банк-партнер выдает заем на условиях АИЖК. После чего переуступает права требования по нему агентству, которое, в свою очередь, возмещает банку сумму выданного им кредита, то есть рефинансирует его. Все платежи заемщика в счет погашения займа поступают в АИЖК. Финучреждение за обслуживание клиента получает от агентства комиссию.

Банк - участник системы может выдавать кредиты по стандартам АИЖК не во всех своих филиалах и офисах. Для выбора нужной кредитной организации или его подразделения удобно воспользоваться информационной поисковой системой, размещенной на сайте агентства.

Следует отметить, что финучреждения могут устанавливать свои расценки в части дополнительных расходов по ипотеке. Поэтому общие затраты заемщика по ипотечным программам АИЖК могут отличаться в конкретных банках.

Партнерами агентства выступают также региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании.

 
Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Агентство вносит изменения и дополнения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

Таким образом, между  Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию и кредитными организациями лежат определенные общие подходы: 
 
• заключаются долгосрочные соглашения, в рамках которых устанавливаются стандарты и требования к предоставляемым кредитам, условия их рефинансирования; 
 
• определяются требования к банкам-партнерам (надежность и профессионализм); 
 
• создаются условия для снижения рисков, повышения надежности ипотечных кредитов. 
 
Безусловно, на пути становления системы жилищной ипотеки немало трудностей, однако нельзя не отметить, что объемы кредитования растут, банки учатся профессионально и грамотно выдавать и обслуживать ипотечные кредиты, снижать кредитные риски и взаимодействовать с другими участниками жилищного рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями, рефинансирующими институтами. Постепенно складываются предпосылки для расширения объемов рынка ипотечных кредитов

 

 

 

 

 

 

2.3 Отражение операций  ипотечного кредитования по счетам  бухгалтерского учета

В соответствии с Положением ЦБ РФ от 16.07.2012 № 385-П балансовые счета 2-го порядка открываются для учета кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе физическим лицам-нерезидентам, таким образом, отражение предоставления ипотечного кредита (Приложение 12):

Счет N 20202 "Касса кредитных организаций"

Назначение счета - учет наличных денежных средств в рублях и иностранной валюте, находящихся в операционной кассе кредитной организации (филиала) и отдельных внутренних структурных подразделениях.

По дебету счета отражается поступление денежной наличности в рублях и иностранной валюте по операциям в соответствии с нормативными актами Банка России.

По кредиту счета отражается списание денежной наличности в рублях и иностранной валюте по операциям в соответствии с нормативными актами Банка России.

В аналитическом учете ведутся отдельные лицевые счета: по операционной кассе кредитной организации (филиала), по отдельным внутренним структурным подразделениям и по хранилищам ценностей, а также по видам валют, по учету наличных денежных средств, выданных для осуществления кассовых операций в послеоперационное время, в выходные, нерабочие праздничные дни.

N 452, N 471 "Кредиты и средства, предоставленные негосударственным  коммерческим организациям"По дебету счетов отражаются:

суммы предоставленных кредитов и прочих размещенных средств в корреспонденции с банковскими счетами клиентов, счетом по учету кассы (для физических лиц), счетами по учету депозитов (вкладов) физических лиц, корреспондентскими счетами, суммы причисленных процентов в корреспонденции со счетом по учету требований по получению процентов;

суммы восстановленных кредитов и прочих размещенных средств в корреспонденции со счетами по учету просроченной задолженности клиентов, отсроченных в установленном в кредитной организации порядке.

По кредиту счетов отражаются:

суммы погашенной задолженности по предоставленным клиентам кредитам и прочим размещенным средствам в корреспонденции с банковскими счетами клиентов, счетом по учету кассы (для физических лиц), счетами по учету депозитов (для физических лиц), счетами по учету расчетов с работниками по оплате труда и другим выплатам, корреспондентскими счетами;

суммы задолженности, списанные на счета по учету просроченной задолженности клиентов;

суммы в оплату имущества, отнесенные на счета по учету зачетных операций, если в соответствии с договором кредитная организация в установленном порядке покупает имущество у клиента, имеющего задолженность по кредиту или прочим размещенным средствам.

Операции совершаются в корреспонденции с соответствующими счетами.

 

1. физическому лицу

1.1 наличными через кассу:

ДТ 45502

Кт 20202

1.2  при предоставлении  средств в безналичном порядке на депозитные счета:

Дт 45502

Кт 42301

1.3 при предоставлении  средств в безналичном порядке на текущий счет физического лица:

Дт 45502        Дт 45506

Кт 40817        Кт 42301

Отражение расходов на сумму на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам,

Дт 70606

Кт 45515

Отражение расходов на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам-нерезидентам

Дт 70606

Кт 45715

Учет обеспечения осуществляется в зависимости от вида обеспечения выданных кредитов, оно приходуется по счетам 91311, 91312, 91314, 91315 [13] (Приложение 13):

Дт 99998

Кт 91311, 91312, 91315

Открытие кредитной линии на договорную сумму открытой кредитной линии [13]

Дт 99998

Кт 91316

Если условиями договора на предоставление (размещение) средств сроки возврата конкретно выданных сумм не оговариваются, а предоставление средств осуществляется при условии соблюдения кредитной организацией - заемщиком установленного договором лимита (максимального размера) задолженности ("под лимит задолженности"), то учет задолженности по таким договорам ведется в порядке, установленном для договоров "до наступления условия (события)". При этом датой наступления условия (события) является день исчерпания лимита задолженности. Суммы неиспользованного лимита задолженности учитываются на внебалансовом счете по учету неиспользованных лимитов по предоставлению средств в виде "овердрафт" и "под лимит задолженности". 
Аналитический учет ведется по лицевым счетам, открываемым по каждому договору.

Дт 45502

Кт 30102, 40817

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика:

Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110

Кт 47427

Данная корреспонденция счетов делается на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к I и II категориям качества, а также в отношении ссуд III категории качества, если кредитная организация определила отсутствие неопределенности получения доходов, утвердив принцип в учетной политике. 
В аналитическом учете ведутся лицевые счета по каждому договору. На сумму основного долга:

Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110

КТ 45506, 45706

Отражение доходов на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к IV и V категориям качества, получение доходов признается неопределенным (получение доходов является проблемным или безнадежным:

Дт 42301, 42601, 30102, 30110

Кт 70601

Отражение доходов на сумму восстановленного резерва на возможные потери по требованиям по получению процентных доходов: