Рынок земли в России: формирование и проблемы

 К  обсуждению фундаментальных проблем  современного российского законодательства  в части развития рыночного  оборота объектов недвижимости  и защиты прав собственников  Комитет пригласил ведущих специалистов  по земельному праву, представителей  Минэкономразвития и других ведомств, а также зарубежных экспертов  из «Общества международного  сотрудничества» (ФРГ).

Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли является продолжение  процесса разграничения госсобственности на землю, заявила главный советник департамента экономического и социального  законодательства ГПУ Президента РФ Татьяна Крамкова.

 По  данным Росстата, большая часть  российских земель (92,2%) продолжают  находиться в публичной собственности,  напомнила она. Причем по большей  части в собственности неразграниченной. 70% - это земли лесного фонда. 16,8% – земли сельхозназначения, 6,4% - земли запаса, 2,2% - земли особо охраняемых территорий и лишь 1 % - земли населенных пунктов.¹²

    «Важно продолжать процесс разграничения госсобственности на землю: на собственность федеральную, субъектов и муниципальную собственность. Вместе с тем, следует понимать, что этот процесс займет очень длительное время. Поэтому управление и распоряжение землей еще долго будет иметь специфический характер», - подчеркнула Крамкова.

 Актуальным  назвала она вопрос о разрешенном  использовании земельных участков. «Предполагалось, что эти вопросы  будут решены при принятии  муниципальными образованиями правил  землепользования и застройки  в течение 5 лет после принятия  Градостроительного кодекса», - отметила  эксперт, добавив, что этого  не произошло, сроки неоднократно  продлевались. В отсутствие этих  правил продолжают действовать  временные правила, которые допускают  принятие «индивидуальных решений  об изменении видов разрешенного  использования земли главой местной  администрации – то есть фактически  произвольно».

 Несмотря  на то, что основной массив  норм в области земельного  законодательства принят, многие  нормы оцениваются экспертами  критически. Не согласован ряд  норм Градостроительного и Земельного  кодексов. Несогласованности есть  и в самом Земельном кодексе,  отметила Крамкова. В Кодексе закреплен «принцип единой судьбы двух объектов недвижимости – земельного участка и находящегося на нем объекта». При этом вопрос о том какая вещь является главной, а какая второстепенной в самом Кодексе решается по-разному, подчеркнула она.

 В  ближайшее время планируется  внести концептуальные изменения  в законодательство о недвижимом  имуществе, сообщила Крамкова. По указу и поручению президента разработан и сейчас находится в стадии согласования законопроект, предусматривающий «новую систему вещных прав на недвижимость». «В частности введение права застройки, предусмотрена подробная регламентация сервитутов и другие новеллы», - заявила представитель ГПУ президента РФ.

В рамках совершенствования самого Земельного кодекса подготовлены два законопроекта. Это правительственные поправки, которые направлены на совершенствование  процедур предоставления земельных  участков для строительства и  на совершенствование порядка при  установлении видов разрешенного использования  участков. Второй правительственный  законопроект направлен на отмену деление  земельных категорий. Он еще не внесен в Госдуму и проходит процедуру  согласования.

 Подробнее  о законодательных инициативах  по реформированию сферы земельных  отношений рассказал директор  департамента недвижимости Минэкономразвития  РФ Андрей Ивакин.

 В  первую очередь разрабатываются  поправки в Земельный кодекс, касающиеся процедуры распоряжения  государственной и муниципальной  землей. «В частности, в законопроекте  предусмотрено правило, согласно  которому любой заявитель вправе  потребовать от государства выставления  участка на торги. При этом  установлен закрытый перечень  оснований для отказа в проведении  торгов», - сообщил он.

 Второе  направление - приведение Земельного  кодекса в соответствие с Градостроительным  кодексом. В настоящее время разрабатывается  законопроект, который предусматривает  предоставление участков в случае, если они сформированы с учетом  градостроительной документации, но, тем не менее, торги невозможны. Речь идет об участках под  инженерную, социальную инфраструктуру, уточнил он. Устанавливаются и  новые правила разграничения,  когда торги проводить нужно,  когда не нужно. Установлен  закрытый перечень случаев, когда  торги не проводятся.

Решаются  также вопросы льготного предоставления земельных участков. В частности, предоставление участков некоммерческим объединениям граждан, которые созданы  для жилищного, дачного строительства, огородничества и садоводства. «Предусмотрены определенные критерии и правила  предоставления участков без торгов и, в том числе, бесплатно, если членами  кооператива являются граждане, нуждающиеся  в улучшении жилищных условий», - пояснил Ивакин.

Планируется также внести законопроект об отмене ряда категорий земель из-за дублирования с институтом зонирования, предусмотренного в Градостроительном кодексе. Предлагается сохранить только три категории  земельных участков – земли особо  охраняемых природных территорий, земли  лесного фонда и земли водного  фонда. Остальная территория должна подлежать зонированию, подчеркнул представитель Минэкономразвития.

Предусмотрены также поправки, касающиеся изъятия  земельных участков для государственных  и муниципальных нужд. Сегодня  по этому вопросу есть ряд противоречий на законодательном уровне, и интересы собственников изымаемых участков недостаточно защищены, отметил Ивакин, добавив, что это было хорошо видно  на примере изъятия земель под  олимпийские объекты. Например, нет  нормы, когда собственники узнают обо  всех условиях сделки. Сегодня можно  за день до истечения срока представить  собственнику договор об изъятии.

 Предлагаемые  поправки, которые уже внесены  в Госдуму, призваны навести порядок в этой сфере.

Эксперт проектов Министерства финансов Германии, доктор Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российской и европейской системы земельных отношений, которые препятствуют созданию цивилизованного рынка земли в России.

 Во-первых, по его словам, Россия не испытывает  дефицита этого ресурса. «Обилие  земли накладывает отпечаток  на регламентирование и исполнение  законов в этой сфере», - отметил  он.

 У  российского государства чрезмерно  много земельной собственности, подчеркнул эксперт, добавив, что неразграниченная госсобственность по некоторым данным составляет 85-87%. Кроме того, «у государства нет законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активный экономический оборот». «Фактически Российская Федерация на сегодняшний день не уплачивает земельный налог», - отметил он.

 Публичная  власть, по его словам, часто «цепляется  за землю, как некий властный  ресурс, с которым она нелегко  расстается».

 Большое  количество земли в госсобственности  и в собственности отдельных  административных структур –  безусловно, фактор «искажающий  экономические отношения», согласился  Плескачевский.

 По  его мнению, в этих условиях  государство должно доказывать, что ему эта собственность  необходима для тех или иных  целей. В противном случае - отдавать  ее на рынок. 

2.3.Пути совершенствования российского земельного рынка

Последующее государственное регулирование  рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового  обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка  объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию и правовую поддержку  ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных  отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит  эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка  малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств  на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса  и инвестирующего капиталы в мероприятия  по сохранению его полезных потребительских  свойств.

В связи  с этим представляется необходимым  узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а  также дотаций на осуществление  хозяйственной деятельности, разработать  и реализовать федеральные целевые  программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных  систем и т.п.

 

 

2.4.Международная специализированная выставка «Рынок земли в России»

 С 21 по 23 апреля 2011 года в МВЦ «Крокус Экспо» прошла вторая международная специализированная выставка «Рынок земли в России».¹³

«Рынок  земли в России» – уникальное мероприятие. В настоящий момент, это единственное в стране мероприятие  выставочного формата, посвященное  всем проблемам и вопросам в рамках одной из самых значимых и развивающихся  отраслей экономики - земельного рынка.

Актуальная  тематика выставки собрала на своей  площадке множество специалистов, которые  смогли получить ответы на интересующие их вопросы, узнать новые аспекты  законодательства и пообщаться с  коллегами. Так как состояние  земельного рынка РФ всегда динамично, именно подобные мероприятия отражают её состояние на текущий период, что особенно важно для людей, занятых в земельной отрасли.

Участие в выставке «Рынок земли в России»  приняли 9 регионов РФ и 5 стран. Это агентства по операциям с землёй, землевладельцы, государственные структуры, осуществляющие и контролирующие оборот земельных участков в регионах, организации, специализирующиеся на земельном консалтинге, девелопменте, инвестициях, оценке, юридическом обеспечении, страховании земли, строительстве и помощи в освоении земельных участков, землеустройстве, инвесторы, банки, фондовые институты.

Основной  задачей проекта стала максимальная информативность. Участники и организаторы представили полную информацию о  ценах и возможностях земельного рынка на территории всей России, его  потенциале и перспективах развития, создание реальной деловой платформы  взаимодействия продавцов и покупателей  земельных участков, организация  деловых встреч представителей органов  власти, общественных организаций, частного сектора, расширение рынка для регионов.

Деловая программа выставки проходила в  формате семинаров  и круглых  столов. Специалисты обсуждали насущные вопросы рынка земли, такие как  земельные инвестиции, современные  подходы к продвижению загородных проектов, проблемы земельного рынка  России, оборот земель лесного фонда, аренда и использование лесных участков, юридические аспекты земельного законодательства, кадастр, методики оценки земельных участков.

С 7 по 10 декабря 2011 года международная специализированная выставка «Рынок земли в России», представит специальную экспозицию «Земля России»

     Цель экспозиции: предоставить место для проведения презентаций инвестиционных проектов, имеющих значение для экономического и социального развития регионов, для демонстрации  комплекса оказываемых услуг в области купли и продажи, аренды земли, ипотеки, земельного консалтинга, девелопмента, инвестиций, землеустройства, экспертизы, оценки, страхования земли, юридического обеспечения сделок с земельными участками.

      Задачи проекта:

• Создание деловой площадки взаимодействия продавцов и покупателей земельных участков, представителей региональной администрации для  обсуждения совершенствования практики исполнения земельного законодательства.
• Продвижение  предложений участников рынка земли, формирования полноценных  данных по конъюнктуре спроса и предложения.
• Создание системы доступа к юридической и оценочной поддержке на первичной стадии контрактов непосредственно на выставке.
• Развитие консалтинговых, посреднических, информационно-аналитических и маркетинговых услуг  для рынка земли.

      Специальная экспозиция «Земля России» предусматривает проведение  деловой программы, включающей семинары  по вопросам земельного рынка. Основное направление деловой программы – инвестиционная привлекательность рынка земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение