Рынок земли в России: формирование и проблемы

Под землей как фактором производства понимаются природные ресурсы и природные  условия производства. К природным  ресурсам относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы, обладающие способностью отделяться от природной среды и принимать  товарную форму. К природным условиям относится природная среда как  таковая вместе с теми ее элементами, которые не способны к обособлению  и отделению от нее.

В промышленности (за исключением добывающих отраслей) земля служит местом расположения предприятий  и других объектов. В сельском хозяйстве  земля выступает предметом и  средством труда.

Как предмет  труда земля проявляет себя во время обработки ее верхнего плодородного слоя.

Человек использует механические, физические, химические и другие свойства земли  и воздействует на культурные растения, обеспечивая необходимые условия  для роста и развития. В этом проявлении земля выступает как  средство труда.

Сельскохозяйственное  производство приходится вести там, где есть пригодные почвы, при  технический погодно-климатических  условиях, которые характерны для  данной местности.

Земельные участки неоднородны по качеству. Они различаются по содержанию питательных  веществ в почве, по рельефу и  другим признакам. Эти различия объективно влияют на результативность производства. Все другие средства производства в  процессе их использования изнашиваются физически и морально. В отличие  от них, земля при правильном использовании  не ухудшается, а наоборот, может  улучшаться. Различают:

• Естественное плодородие. Создается в результате длительных почвообразующих процессов и характеризует природный запас питательных веществ в почве.
• Искусственное плодородие. Это результат активной деятельности человека по повышению культуры земли, осуществлению дополнительных вложений в землю труда и капитала.
• Экономическое плодородие. Представляет собой совокупность естественного и искусственного плодородия. Его объективным показателем является урожайность.

Для сравнения  экономического плодородия почв применяется  показатель — уровень плодородия, который выражает выход продукции  земледелия в расчете на единицу  площади (абсолютное плодородие) или  выход той же продукции на единицу  затрат с учетом ее качества (относительное  плодородие).

То, что  природные ресурсы способны отделяться от среды, позволяет превращать их в  объект собственности. Так, объектом собственности  может стать территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т. д. Наряду с возможностью есть и необходимость их превращения  в объект собственности, обусловленная  ограниченностью природных ресурсов.

Что касается природных условий, то они относятся  к общим благам как в силу невозможности  их «огораживания» и ограничения  доступа к ним «несобственников», так и в силу их неограниченного объема.

Таковы  солнечный свет, космические лучи, атмосферный воздух, океанские просторы и т.п.

В чем же заключаются особенности  земли как фактора производства?

Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и невоспроизводимо по желанию.

Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда.

В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т. е. она недвижима.

В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность.

Из этого  можно сделать важный вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму — земельную ренту.

     Рассмотрение особенностей земли как фактора производства дает возможность выявить специфику рынка земли, а также дохода собственников земли.

 

1.3.Особенности спроса и предложения на земельном рынке.

      Говоря о рынке земли, следует рассматривать особенности спроса и предложения земли.

Особенности предложения земли связаны со следующими характеристиками:

1. Ограниченность размеров земли, как на микроуровне (территориальная ограниченность страны), так и на макроуровне (возможность расширения земельных угодий ферм абсолютно ограничены и в краткосрочном и в долгосрочном периоде.)
2. Неэластичность предложения земли вытекает из-за её ограниченности  и означает фиксированный характер предложения земли.
3. Неподвижность-земля не поддаётся перемещению с одного предприятия на другое, переливу из одной отрасли в другую.
4. Невоспроизводимость.

Основными факторами, которые  влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение  земли. Ограниченность земли как  раз и заключается в том, что  имеется в виду земля определенного  качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных  участков хорошего качества с удобным  местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько  увеличено в случае приложения труда  и капитала.

Итак, предложение земли  не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного  фактора производства предлагают к  продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли  по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид  вертикальной прямой (Рис.1)

Рис.1.Кривая предложения³

 

Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S'), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.

Сельскохозяйственные  потребители(Dc/х) все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей  мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823) .

Несельскохозяйственные  потребители (Dнс/х)- все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

1.подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)

2.местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как потребители используют земельные площади не только в  центре, но и на окраинах крупных  городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.

Совокупный (общий) спрос  на землю определяется суммированием  сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис.2)

 

Рис.2.Кривая спроса⁴

 

Равновесие на рынке  земли определяется в точке пересечения  линий спроса и предложения и  равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно  связана с понятием ренты, которая  определяет доход собственника данного  фактора производства и уровень  платы потребителя за его использование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4.Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи.           Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже  земли ее собственник заботится  о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится  получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему  годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму  ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (PVN) прямо пропорциональна величине ренты (R) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (r):

 

PVN = R/r 

При неизменном рентном доходе цены на землю могут  возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в  год, будет продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок ( ).

На рыночную цену земли определенное влияние  оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных  условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис.3.

 

 

 

Рис. 3. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее⁵

 

На рис. 3 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁, что приводит к образованию цены земли Ц₁. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.⁶