Рынок земли в России: формирование и проблемы

Вкладывать  деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  “горячку”, направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует  недвижимостью, и собственникам  земель, отводимых под новое городское  строительство.

В итоге  мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда  действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

2.Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России.

2.2.Особенности земельного рынка в России

Согласно  опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, в нынешних условиях граждане России считают, что  самый надежный способ вложения и  хранения денег - покупка недвижимости. В последнее время, на фоне падения  акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота земля  остается наиболее надежным инструментом вложения средств, так как она, как  ограниченный ресурс, не может обесцениться - больше ее не станет, а необходимость  не отпадет никогда. Кто владеет  землёй и сохраняет её в своих  руках, тот будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

В Российской Федерации общая площадь земельных  участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила  около 4% от земельного фонда.

В настоящее  время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в  России является предоставление земли  в аренду; в основном государственной  и муниципальной. Доля же проданной  и купленной земли, находящейся  в частной, государственной или  муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов  и на прилегающих к ним территориях, где земля востребована под организацию  индивидуального жилищного строительства  и размещение объектов производства и торговли.

Так как  земли этой категории давно распределены и имеют своих собственников, то активизировалась скупка земель сельскохозяйственного  назначения с последующим переводом  их в земли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном  увеличении площади земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, на 2,97% и, в частной  собственности, - на 2,34%.⁷

Например, в Подмосковье с 2004 по 2007 год из 1749 тыс. га земель сельскохозяйственного  назначения 287 тыс. га сельхозугодий  получили новый статус.⁸

Для инвестора  выгодно приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод  в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и  переводя его в иную категорию, можно  получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении, что не сравнимо ни с какими банковскими вложениями капитала. Но процесс перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует существенных издержек (от $1000 до $10 000 в Подмосковье). Поэтому возможности по приобретению таких земель имеют только крупные инвесторы. Так, согласно Интерфаксу, 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 км зоне Московской области.

Уже сейчас в России имеется с десяток  землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленные холдинги, частные собственники), владеющие  от 300 до 500 тыс. га земли. Например, агрохолдинг "Продимекс" распоряжается 570 тыс. га. Причем это наиболее плодородные и удачно расположенные земли в Краснодарском крае и Центральном Черноземье, использование которых непосредственно в сельскохозяйственном производстве не превышает 60%.

Заинтересованность  в российской земле проявляют  и многочисленные иностранные компании. И хотя Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным предпринимателям, приобретение земель происходит через их дочерние компании, на которых этот запрет не распространяется. Так компания "РАВ агро про", акционером которой является британская инвестиционная группа RP Capital (31,4%), в 2007 г. контролировала 82 000 га. Из них засеяно было всего 23%.

Инвестиционная  привлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличилась более чем на 200%, в 2007 году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с 2006-м.

Крупный капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а чтобы сберечь и  приумножить свои сбережения, спекулятивно на них выиграть. Несмотря на развивающуюся  законодательную базу, рынок земли  в России пока имеет тенденции  монопольного спекулятивного рынка.

По словам заместителя председателя Российского  земельного союза (РЗС) А. Белякова "…практически повсеместно в РФ происходит процесс  незаконной массовой скупки земельных  участков. Миллионы гектар земель различного назначения уже обрели новых хозяев, которые скупая огромные земельные  массивы, прежде всего особо ценных земель, видят в них источник получения  сверхприбылей от многократного  роста стоимости земли…".⁹

Анализ  видов использования земельных  участков, находящихся в частной  собственности показывает, что более 17% из них ни как не используется. Это вполне может предполагать дальнейшее их использование в спекулятивных целях.

Что касается мелкого землевладельца или частного предпринимателя, то только последние  лет пять приходит осмысление того, что земля является ценностью  и основой дальнейшего благосостояния. Но и в этом случае земля рассматривается  как объект долгосрочного вложения капитала с целью его сбережения. Причем данная тенденция характерна не только для городских, но и для  сельских жителей, для которых земля  всегда являлась не только средой обитания, но и объектом труда.

Начиная с середины 90-х годов прошлого века, когда с целью "повышения  эффективности использования земли", находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в  собственность сельских жителей  в виде земельных долей, медленно проходил процесс вовлечения этих участков в рыночный оборот. С начала 21 века, по мере совершенствования нормативно-правового  законодательства, регулирующего земельные  отношения, владельцами паев неоднократно предпринимались попытки выделить их из коллективно-долевой собственности  и стать обладателем всех прав собственности на них.

Первый  заместитель Председателя Правительства  РФ В. Зубков на совещании по вопросам совершенствования законодательства в области земельных отношений  заявил: "Наша задача - максимально  оперативно создать полноценный  гражданский оборот земли и повысить ликвидность сельскохозяйственных земель". Вместе с тем, как признал  В. Зубков, "активного движения эффективных  собственников на земли сельхозназначения пока не видно".¹⁰ По данным первого вице-премьера, на сегодняшний день из 12 млн. дольщиков только 400 тыс. (3,4%) селян удалось оформить свою землю в собственность.

Однако  создавшуюся ситуацию нельзя объяснять  только "пассивностью" потенциальных  собственников. Процесс выделения  земельных паев является для владельцев делом достаточно сложным. Причинами  этого является.

• Неоднозначное толкование принятых законов.
• Низкая степень информированности населения и его "правовая безграмотность" в вопросах владения, распоряжения и пользования землей.
• Не завершенность кадастровой оценки земель, определяющей местоположение, целевое назначение и правовое положение земель и размещенных на них объектов. Несмотря на принятый 1 марта 2008 года закон "О государственном кадастре недвижимости", существенно облегчающий процедуру межевания, и создание в марте 2009 года Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, ведающей всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости, кадастровые работы завершатся не ранее 2011 года.
• Высокая стоимость кадастровых работ, так как их проводят частные компании по рыночным ценам. По данным Минсельхоза землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет 1 га сельхозземель обходятся от 500 до 1500 рублей в зависимости от способа межевания.

Таким образом, стать полноправным распорядителем своего участка земли мелкому  землевладельцу весьма проблематично. Даже если это произойдет, то, поскольку  вопрос о местоположении выделяемого  участка фактически решается руководителем  местной администрации, полученный в собственность участок может  не быть в перечне земель, пользующихся спросом. Увеличить стоимость полученной земли можно было бы, сменив ее целевое  назначение, однако мелкому собственнику это не по силам.

Если  же мелкий собственник захочет заняться сельским хозяйством, то, имеющийся  у него избыток земли (большинство  долей превышают размер, необходимый  для рентабельности хозяйства - 3…7 га) трудно будет продать или использовать в качестве залога; с целью получить дополнительные средства для повышения  эффективности производства.

В результате, мелкие собственники земли и владельцы  земельных долей вынуждены продавать (уступать права собственности) крупным  земельным монополистам по предлагаемым им ценам. Обычно инвесторы, с ведома местных администраций, скупают паи по цене 500 - 1500 рублей за 1 га при их кадастровой цене не менее 40 - 50 тыс. рублей.

Вполне  возможным представляется ситуация, что наиболее востребованные земли  в виде коллективных паев будут оптом  выкуплены (оформлены в бессрочную аренду) монополистами по низким ценам, а затем, после упрощения и  удешевления процесса кадастровой  оценки, будет произведено межевание  земли с последующей продажей небольших участков (до 0,5 га) по рыночным ценам. По данным газеты "Коммерсантъ" спрос на такие участки сейчас "активизировался со стороны физических лиц, которые располагают суммой от одного до трех миллионов рублей и спешат быстрее инвестировать их, чтобы защитить себя от девальвации рубля".

2.2.Проблемы создания цивилизованного земельного рынка

      Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли является продолжение процесса разграничения госсобственности на землю

Земельная реформа  в России тормозится, в том числе, из-за большого количества земли в госсобственности

 В  октябре 2001 года был принят  Земельный кодекс, главной целью  которого было заложить основу  рынка земли и объединить многочисленные  нормативные акты в этой области  в единый документ, напомнил глава  комитета Госдумы по собственности  Виктор Плескачевский.

Однако  задача объединения этих норм в полной мере не решена до сих пор. Предпринятые государством законодательные меры по созданию рыночных условий оборота  земли не привели к слиянию  в единый объект недвижимости существующих в различных правовых режимах  зданий и занимаемых ими земельных  участков, отметил он.

«Отсутствие единого объекта не дает сегодня  возможности сформировать полноценную  ипотеку, полноценную куплю-продажу  земель, залоговые процедуры с  землей. Это сильно сдерживает употребление земли и зданий, которые стоят  на земле в качестве полноценного залогового капитала», - подчеркнул Плескачевский.¹¹

 Он  также обратил внимание на  проблемы приватизации земли,  формирования земельных участков. Очень большой проблемой назвал  Плескачевский «категорийность земельных участков» и связанные с этим вопросы оценки земельных участков. Это создает почву для распространенных сегодня махинаций, когда земля покупается по цене сельхозугодий, переводится из одной категории в другую и продается под индивидуальное жилищное строительство, разница в цене в этом случае составляет десятки тысяч раз.