Рынок недвижимости г.Пензы

между заемщиком и кредитором –  договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного  жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи  жилья.

Рис. 3.2.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования¹⁴

Усл. обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

В двухуровневой модели кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник и/или участник финансового рынка (финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (см. рис.3.2.2.).

Рис.3.2.2. Договорные отношения при  двухуровневой схеме ипотечного кредитования

 Условные обозначения: 1 – кредитный  договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного  жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

 На первом этапе реализации  договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного  кредитования заключаются кредитный  договор и договор об ипотеке  основных участников – заемщика  и кредитора. 

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

 

3.3. Инвестирование в  объекты рынка недвижимости

Недвижимость во всем мире считается  хорошим объектом для инвестирования. Организации и физические лица охотно приобретают жилую и коммерческую недвижимость, поскольку по сравнению с другими формами вложения денег инвестиции в недвижимость обладают рядом бесспорных преимуществ:

Инвестирование в недвижимость приносит доход инвестору как  в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в  аренду. В долгосрочном периоде цены на недвижимость, как правило, растут, несмотря на возможные локальные падения во время различных экономических кризисов. Часто цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости друг от друга - при падении цен на недвижимость цены на аренду могут расти, и наоборот. Это снижает инвестиционный риск.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или инвестициями на международном  валютном рынке и, тем более, инвестированием в производные инструменты, такие как фьючерсы.

В отличие от инвестиций в акции, вложение денег в объект недвижимости дает инвестору возможность своими личными усилиями улучшить объект: провести его предпродажную подготовку, реконструкцию, ремонт или изменение статуса. При этом цена объекта недвижимости увеличивается. Кроме того, улучшая объект, инвестор, как правило, увеличивает его ликвидность.

Недвижимость, в которую инвестор вложил денежные средства с долгосрочными  или среднесрочными целями (например, с целью получения дохода от коммерческого помещения в аренду), может достаточно легко быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80% от рыночной стоимости объекта. Это позволяет продолжать получать доход от недвижимости в виде арендной платы или продолжать пользоваться помещением, но при этом получить доступ к денежным средствам, необходимым для дальнейшего инвестирования или для других целей.

Даже при отсутствии у инвестора  суммы, необходимой для инвестирования в выбранный им объект недвижимости, он может приобрести его, прибегнув к ипотечному кредитованию. При этом он может занять у банка до 80% суммы, необходимой для покупки объекта недвижимости. При этом залогом будет выступать сама приобретаемая недвижимость. На фондовом или на валютном рынке такое практически невозможно.

При инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия в строительстве  инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной  стадии строительства, поскольку по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты могут быть на 20-30% ниже. При этом, безусловно, появляются дополнительные риски, связанные с возможным банкротством застройщика или невыполнения им условий по срокам и качеству строительства, но эти риски можно уменьшить путем выбора надежного застройщика, давно работающего на рынке и имеющего партнеров с хорошей репутацией (надежные банки, и т.п.).

При инвестициях в строительство, которое инвестор полностью контролирует сам, инвестор может получить готовый объект по его себестоимости, особенно если инвестор сам способен играть роль застройщика и генерального подрядчика. Это дает инвестору возможность извлечь максимальную прибыль от продажи объекта, но одновременно требует от него значительных личных усилий и затрат собственного времени. Кроме того, инвестору необходима некоторая квалификация  в строительстве.

Рынок недвижимости замедленно реагирует  на изменение экономической ситуации. Например, обвал цен на рынке акций не ведет к немедленным падениям цен на недвижимость. У инвесторов есть некоторое время (от 3 до 6 месяцев) для того чтобы продать недвижимость при возникновении экономических проблем в стране.

Наряду с преимуществами есть у  инвестиций в недвижимость и ряд  недостатков. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, в отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Тем не менее, эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость.

 

4. Тенденции развития рынка недвижимости в г. Пензе

Рынок жилой недвижимости в г. Пенза довольно устойчив и основными его тенденциями являются:

- ежегодное увеличение объемов  жилищного строительства; 

- повышение качества сдаваемого  жилья в соответствии со спросом;

- разнообразие предложений на  рынке: социальное жилье, пент-хаусы,  таун-хаусы, элитное жилье в  коттеджных поселках в зеленом  поясе города;

- строительство элитного жилья  с учетом реализации пожеланий  клиента.

 Одним из стратегических направлений деятельности Администрации города Пенза является создание условий для интенсивного развития жилищного строительства. С этой целью Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных многоэтажных жилых комплексов эконом – класса и люкс-класса и элитных коттеджных поселков в границах зеленого пояса города.

В настоящее время на первичном  рынке жилья Пензы ведут строительство  более 10 крупных компаний - застройщиков. При продаже  построенного жилья  большинство из застройщиков города Пенза предлагают клиентам воспользоваться ипотечными программами, системами рассрочек, зачетом вторичного жилья в счет приобретаемого, различными вариантами скидок и льготными условиями жилищных кооперативов. Сегодня на территории города ведется как строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка. Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых комплексов и микрорайонов с развитой инфраструктурой, где предполагается строительство магазинов, детских садов, школ, развлекательных комплексов, паркинги и многое другое.

В настоящее время ведется строительство  элитного жилого комплекса «Триумф» (общая площадь 113 171 кв. м.), включающий в себя четыре строения разной этажности.

Распространенной практикой  для города является комплексная застройка жилых микрорайонов. Наиболее значимым  проектом является комплексное строительство жилого микрорайона №6 – 7  Арбеково (Северо-западная часть города Пенза) с развитой сопутствующей инфраструктурой: школы, детские сады, магазины шаговой доступности, фитнесс - и спорт-комплексы и т.д.

Ведется строительство элитных  жилых комплексов – например,  «на Красной» (ГК «Поволжье») клубного типа. Концепция данного комплекса  предусматривает особый уровень благоустроенности. Здесь  клиент может заказать многоуровневые квартиры с индивидуальной планировкой,  спортивные объекты внутри квартиры (мини-площадки для гольфа, бассейны), камины с «живым» огнем и многое другое.

Стоимость кв.м. жилья на первичном  рынке недвижимости зависит от сроков сдачи в эксплуатацию, этажа, планировки, площади и отделки квартир.

• Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, сданного в эксплуатацию: USD 1488.3 (42 800 руб.) 
• Средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1505 (43 011,5 руб.) (в черновой отделке)
• Максимальная стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в конце 2009: USD 1829.5 (48 652 руб.)
• Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», сданного в эксплуатацию: USD 1235.66 (36 290 руб.)
• Средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1215.69 (36 580 руб.)

Рынок офисной недвижимости в Пензе находится в начальной стадии развития. Существующие в Пензе предложения офисных площадей в основном ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей. Большинство имеющихся офисных помещений не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу С.

В период 2006-2007г. в Пензе достаточно активно проявилась тенденция использования под офисы первых этажей жилых зданий. Такие офисы пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для клиентов.

Постепенно у покупателей офисной  недвижимости приоритет смещается  в сторону приобретения объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот жилых помещений. Это связано с техническим  состоянием и планировкой квартир, т.к. они не соответствуют требованиям арендаторов. Ёщё одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций.

Практически отсутствует на пензенском рынке новейшая услуга по сдаче в  аренду офисов на короткое время –  от нескольких часов до одного дня, профессионально подготовленных к работе, с мебелью, с сервисным пакетом необходимых услуг и профессиональным офис - менеджером. Пока в Пензе подобные услуги предоставляют либо гостиницы, либо организации, в административных зданиях которых имеются более или менее приспособленные для подобных мероприятий помещения.

В период 2007-2008г. было введено в  эксплуатацию несколько качественных объектов с достаточной долей  площадей офисного назначения (ТОЦ  “Арбат”, ТОЦ “Гермес”, ТОЦ “Пассаж”), которые представляют собой вновь построенные или реконструированные здания с минимальным набором сервисных опций. Ситуация, характеризующаяся дефицитом офисных площадей, почти не изменилась. В 2008-2009 г. ожидается ввод в эксплуатацию новых торгово-офисных помещений  (ЖК “Звездный”, ЖК на ул. Красная, Жилой микрорайон “10-й микрорайон Арбеково”, ТОЦ “Триумф”).

Хотя основной объем предлагаемых офисных площадей сосредоточен в  центре города, фактически, в Пензе  нет сформировавшегося Центрального Делового Района.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости города Пензы:

• Увеличение интереса инвесторов к пензенскому рынку недвижимости;

• Увеличение объема строящихся офисных площадей;

• Улучшение качества строящихся объектов офисной недвижимости;

• Насущная необходимость формирования Центрального Делового района.

Среднемесячная Стоимость Аренды кв.м.

• Офисная площадь (центр города): USD 100

Стоимость Продажи кв.м.

• Офисная площадь (центр города): USD 3600-4123 

Рынок гостиничной недвижимости.

По последним данным г.Пенза  и Пензенский регион ежегодно принимает  более 600 тыс. туристов (в т.ч. более 18 тыс. иностранцев) - деловых посетителей, участников спортивных мероприятий, посетителей медицинских центров федерального значения.

На сегодняшний день в Пензе нет достаточного количества гостиниц, способных разместить весь поток туристов. В настоящее время в областном центре функционируют 17 гостиницах и общежитий с совокупным номерным фондом около 1000 мест (в области около 2000 мест), дефицит гостиниц постоянно ощущается. В связи с этим значительная часть туристов размещается в санаториях, турбазах и домах отдыха.

В настоящий момент в Пензе наиболее распространены гостиницы и мини-отели  класса “2 звезды” и “3 звезды”, в незначительном количестве имеются гостиницы класса “4 звезды”. Отсутствуют гостиницы  класса “5 звезд”.

В  настоящее время в Пензе  наблюдается тенденция превышение спроса в услугах гостиниц над  предложением. Дефицит предложения  дает возможность поднять стоимость  гостиничных номеров значительно выше уровня, соответствующего качеству предлагаемых услуг. Стоимость размещения в гостиницах зависит от класса объекта, категории номера, местоположения объекта, известности гостиничного оператора.