Рынок недвижимости г.Пензы

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным  актом, регулирующим соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны правовые нормы, систематизированные по институтам жилищного законодательства. Вопросу регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный фонд», и др.).

Одним из наиболее важных федеральных  законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997.¹¹

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих  функционирование рынка недвижимости  в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных  норм и правил;

- введение запретов и санкций  за отступление от нормативных  требований при совершении сделок  с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд.

 Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных  сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищ  и строительства на коммерческой  основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической  деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости                                        

3.1. Виды предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости

Становление предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х  гг., когда начал формироваться  отечественный рынок недвижимости. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости¹²

В современных предпринимательских  фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной  политики при осуществлении лицензирования  риэлтерской деятельности;

- установление правовых основ  единого рынка недвижимости в  РФ.

Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии:

- фирма предоставляет в Лицензионную  палату пакет документов;

- сотрудники палаты проводят  экспертную проверку документации  и выезжают на место, чтобы  выяснить, может ли лицензиат  заниматься данным видом предпринимательской деятельности;

- эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче  лицензии или отказе.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтора, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по данной деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных  условий.

2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора об оказании  услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об  объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной  информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику  о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов  к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих  сделке;

в) ознакомление заказчика с документами  и материалами, предоставляемыми для  оформления сделки и согласования условий  и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью  и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя, либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение и отчуждение, принятие и передача во временное пользование объекта).

2. Риэлтер выступает в качестве  поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность  риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет функции:

- предоставляет услуги по информационному  обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги по надлежащему проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы  по созданию новых объектов  недвижимости с целью последующей  их продажи. Эта деятельность  осуществляется на основе партнерства  с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлтерской  фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта. Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с  производственной недвижимостью.  Эта деятельность риэлтера направлена на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы  с производственной недвижимостью  по программе реструктуризации  производства. Эта деятельность  осуществляется на основе аккредитации  Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров  подряда;

б) договора аренды с правом субаренды  для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

 

3.2.Кредитование объектов рынка недвижимости

Ипотека – залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества 

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. ¹³

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

земельные участки, находящиеся в  частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

 В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

 В одноуровневой  модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств.

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров (см. рис.3.2.1.):