Рынок недвижимости г.Пензы

7. Земли запаса - служат резервом и выделяются для различных целей.

Существует и классификация  в зависимости от материала наружных стен здания:

1. Дома с кирпичными стенами;

2. Панельные дома;

3. Монолитные дома;

4. Деревянные дома;

5. Дома смешенного типа.

К приносящей доход недвижимости можно отнести офисные помещения, гости-ницы, гаражи-стоянки, магазины и торговые комплексы, промышленную недвижимость.

Также недвижимость подразделяют на первичную (новостройки) и вторичную:

- низкокачественное жилье - это  квартиры, которые не оснащены  всеми удобствами;

- стандартное жилье – со смежными  комнатами небольших площадей  в типовых домах, имеющих до 16 этажей;

- улучшенное жилье – это квартиры  с изолированными комнатами и  подсобными помещениями в типовых  домах, имеющих более 16 этажей;

- элитное жилье – это квартиры, расположенные в центре города  и оснащенные дополнительными  удобствами (подземные парковки, охрана).⁴

 

2.Рынок недвижимости в системе рынков

2.1.Основные характеристики и особенности, функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».⁵

Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств;

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию; национализацию; изменение  состава собственников; внесение в уставный капитал; банкротство хоз. субъектов (с удовлетворением требований кредиторов);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; страхование различных форм недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости⁶

 

1 — спад на рынке недвижимости  наблюдается при перенасыщении  построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости, создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

В силу своей специфики рынок  недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

 

 

Таблица 2.1⁷

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность -  большая зависимость цены  от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия -  небольшое число покупателей  и продавцов -  уникальность каждого объекта -  контроль над ценами ограничен -  вступление в рынок требует  значительного капитала
Эластичность предложений	-  низкая, при росте спроса  и цен предложение мало увеличивается -  спрос может быть очень  изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер -  публичная информация, часто  неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-  во многом определяется  окружающей внешней средой, влиянием  соседства -  специфичностью индивидуальных  предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским  и земельным законодательством  с учетом водного, лесного,  природоохранного и другого специального  права -  большая взаимозависимость  частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

 

Одна из главных функций рынка  — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений. В цене концентрируется и большой  объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, хозяйственной и социальной политике государства в области, и т.д.

  Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит  в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных. Он признает общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора  и распространения обобщенной объективной  информации, позволяющий продавцам  и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность  выбора партнеров.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция — рынок  недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

 

2.2.Влияние социально-экономических  факторов на развитие рынка  недвижимости

  Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

  Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.

Трудовая и культурная миграция. В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это наличие рабочих мест, возможности для карьерного роста, развитость науки, культуры, образования. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования. Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены. Любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Недостаток альтернативных областей выгодного размещения свободных  средств. В последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место. Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость - наилучшее место для таких целей. Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы размещения денежных средств - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса и к росту цен.

Низкие объемы строительства, ориентация на многокомнатные квартиры. При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится.

 

2.3 Правовые основы  регулирования рынка недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений  в сфере недвижимости являются наличие  специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Источники права подразделяются на две основные группы:

• федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. 

Конституция РФ является правовой основой  развития всего российского законодательства. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Жилищный кодекс, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.⁸ В то же время в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».⁹

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

Из этого следует, что гражданское  законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов  особое место занимает Закон РФ «Об  основах федеральной жилищной политики» ( от 24.12.96г., с изменениями от 6.05.03г.). Законом расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и коопера-тивного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане приобретать жилье в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости.¹⁰