Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы и перспективные направления развития рынка ипотечного кредитования РФ

3.1. Основные  проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования  банка ОАО «Сбербанк России»

 

Несмотря на тенденцию роста процентных ставок по ипотечным кредитам в России, российский рынок ипотечного жилищного кредитования в 2013 году активно рос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 года.

По итогам 2013 года населению предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов (Таблица 19) на общую сумму 1032 млрд. рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в денежном выражении.

 

Таблица 4 –Динамика объема и количества выдачи ипотечных кредитов в 2012-2013 гг.

 

Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2013 года
№	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2013 года (млн. руб.)	Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (млн. руб.)	Изменение (%)
1	Сбербанк	237 178.60	196 826.59	20.50
2	ВТБ 24	97 670.33	59 614.57	63.84
3	БГ Номос-Банка	8 583.32	5 230.99	64.09
4	Росбанк	8 434.09	7 287.51	15.73

 

Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд. рублей, что в два раза уступает уровню 2013 года в количественном и в 1,6 раза – в денежном выражении.

С января по декабрь 2013 года месячные ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях выросли на 0,9 п.п. (с 11,8%  до 12,7%). Ставки по кредитам в рублях, выданным в декабре 2013, на 1,1 п.п. выше уровня декабря 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в 2013 году, составила 12,3% (11,9% за 2011 год), что на 7,2 п.п. (3,5 п.п. в 2012 году) выше инфляции за этот период. При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.01.2013 года он составил 1997,2 млрд. рублей. Абсолютный прирост портфеля с 01.01.2012 по 01.01.2013 составил почти 518,2 млрд. рублей, или 35% от объема совокупной накопленной ипотечной задолженности, на начало 2012 года.

Стабилизация рынка ипотечного жилищного кредитования с незначительным годовым темпом прироста показателей ожидается в 2013-2015гг. Об этом говорится в прогнозе долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2030г., распространенном Министерством экономического развития (МЭР) РФ.

В ведомстве напомнили, что рынок ипотеки достиг докризисных (2008г.) показателей в середине 2011г., в том числе по количеству и объемам выдачи ипотечных кредитов. К началу 2012г. рынок показывал устойчивый рост.

Вместе с тем ресурс для ускоренного роста ипотечного рынка исчерпан, говорится в отчете МЭР. В ближайшие годы не прогнозируется резких колебаний рынка, которые наблюдались в 2009-2010гг., таких, как резкое падение в 2009г. (четырехкратное сокращение объемов предоставленных кредитов, троекратный рост просроченной задолженности и рост средневзвешенной процентной ставки с 12,9% - до 14,6% по рублевым кредитам) и последующий активный рост.

Долгосрочные ориентиры развития рынка ипотечного кредитования заданы указом президента РФ от 7 мая 2012г., в соответствии с которым, в частности, необходимо обеспечить до 2018г. снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта.

В качестве стимулирующего фактора, который может оказать влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в дальнейшие годы, можно рассматривать утверждение государственной программы. Так, в соответствии с этой программой, количество выданных кредитов должно вырасти с 650 тыс. в 2012г. - до 868 тыс. в 2020г.

Другими стимулирующими факторами будут являться повышение уровня располагаемых денежных доходов населения, снижение инфляции, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам, рост среднего размера кредита, рост объемов жилищного строительства и другие. Существенную роль в развитии рынка ипотечного кредитования играет программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.

В то же время темпы развития рынка ипотечного жилищного кредитования сдерживаются в первую очередь фактором ограниченного доступа кредитных организаций к инструментам долгосрочного финансирования, что оказывает негативное влияние на динамику процентных ставок по ипотечным кредитам.

Снижение с 2014г. отчислений в накопительную часть трудовой пенсии с 6% до 2% приведет к ограничению возможности инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, что негативно скажется на возможности привлечения средств инвесторов. Кроме того, дефицит предложения на рынке жилья и недостаточный рост темпов строительства может привести к снижению активности на рынке ипотечного кредитования и сокращению количества выдаваемых кредитов.

Темпы роста рынка ипотечного жилищного кредитования могут быть ограничены также объемом активов российской банковской системы и регулятивными требованиями Банка России.

Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

• снижение уровня концентрации на рынке;
• увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
• увеличение просрочки платежей;
• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
• смягчаются требования к заемщикам;
• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте;
• рост ставок;
• замедление темпов роста объема ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы. В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками. Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается. Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений.

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка. В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями.

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения.

Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок. Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям. Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Психологические факторы, нежелание жить в долг.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как «толлинг». Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.