Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

б) по целям кредитования на [29]:

1. жилищное кредитование;
2. на разработку земельного участка;
3. на развитие сельского хозяйства;
4. на развитие производства;
5. кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

в) по виду кредитора [13].

г) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

1. как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
2. по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

д) по возможности досрочного погашения [11]:

1. с правом досрочного погашения;
2. без права досрочного погашения;
3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

е) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 0% до 90% стоимости заложенного имущества.

и) По виду процентной ставки [17]:

1. кредит с фиксированной процентной ставкой;
2. кредит с переменной процентной ставкой.

к) по возможности досрочного погашения:

1. с правом досрочного погашения;
2. без права досрочного погашения;
3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

ж) по способу рефинансирования.

л) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

1. обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
2. субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

м) по способу амортизации долга.

Постоянный ипотечный кредит. Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

• основная сумма кредита;
• срок (остаточный) погашения кредита;
• процентная ставка.

Кредит с переменными выплатами (предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия).

Кредит с переменными выплатами включает в себя несколько разновидностей.

Кредит с «шаровым» платежом предусматривает выплату большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Кредит с участием. Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит. В особенности кредитования входят следующие: периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга, выплаты процентов на оставшуюся часть долга. Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита;

Кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. К особенностям такого метода кредитования относятся минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом, на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой, при котором процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг. Также может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком. [22].

«Канадский ролл-овер». Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки [11].

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Данный вид основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Кредит с добавленной процентной ставкой. Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга [15].

Классификация ипотечного кредита предполагает большое количество его разновидностей. Это говорит о гибкости и развитости системы ипотечного кредитования. Выгодный и удобный вариант могут выбрать для себя как кредиторы, так и потребители ипотечного кредита.

 

3. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. [14].

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных [26].

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг.

Рассмотрим участников механизма ипотечного кредитования.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

• надежность и платежеспособность;
• добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
• способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости.

Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи агентства - привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования и формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам.

 

 

 

 

 

 

2.Анализ ипотечного кредитования на примере  банка ОАО «Сбербанк России»

 

1. Общая характеристика  банка ОАО «Сбербанк России»

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и стран СНГ. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации, владеющий 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Основанный в 1841 году, Сбербанк России сегодня – лидер российского банковского сектора по общему объему активов. Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. По состоянию на 1 января 2013 года на долю Сбербанка приходится 28,9% совокупных банковских активов, 45,7% депозитов физических лиц, 33,6% корпоративных кредитов и 32,7% розничных кредитов. Капитал Сбербанка составляет 1,7 трлн рублей, что соответствует 27,4% совокупного капитала российской банковской системы. Сбербанк – современный универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк России обслуживает физических и юридических лиц, в том числе крупные корпорации, предприятия малого и среднего бизнеса, а также государственные предприятия, субъекты РФ и муниципалитеты. Услугами Сбербанка пользуются более 100 млн физических лиц (более 70% населения России) и около 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России). Сбербанк предоставляет розничным клиентам широкий спектр банковских услуг, включая депозиты, различные виды кредитования (потребительские кредиты, автокредиты и ипотеку), а также банковские карты, денежные переводы, банковское страхование и брокерские услуги. Все розничные кредиты выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля. Сбербанк является крупнейшим эмитентом дебетовых и кредитных карт. Сбербанк России обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 20% корпоративного кредитного портфеля Банка, оставшаяся часть – это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. Банк также предоставляет депозиты, расчетные услуги, проектное, торговое и экспортное финансирование, услуги по управлению денежными средствами и прочие основные банковские продукты. Сбербанк России предоставляет банковские услуги во всех 83 субъектах Российской Федерации, располагая уникальной филиальной сетью, которая состоит из 17 территориальных банков и насчитывает более 18 400 подразделений. Кроме того, Банк оказывает услуги через удаленные каналы обслуживания – одну из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (порядка 83 тыс. устройств). Сбербанк также активно развивает свои приложения «Мобильный банк» и «Сбербанк Онл@йн» с внушительной клиентской базой, насчитывающей более 12,9 млн и 7,6 млн активных пользователей соответственно. Управление Сбербанком России основывается на принципе корпоративности в соответствии с Кодексом корпоративного управления, утвержденным годовым Общим собранием акционеров Банка в июне 2002 года. Все органы управления Банком формируются на основании Устава Сбербанка России и в соответствии с законодательством Российской Федерации.