Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

«Агентством по страхованию вкладов» 8 декабря 2008 года принято решение об аккредитации Сбербанка как участника системы страхования.

ОАО «Сбербанк России»  входит в число крупнейших российских банков по величине активов (17173935247 млн. руб.) и занимает первое место.

С 2010 по 2012 год произошло увеличение собственных средств на 6098020949 тыс. руб., а привлеченных – на 568656,8 млн. руб. Доля привлеченных  средств растет, что говорит о результативной деятельности банка и его привлекательности для клиентов. Собственные средства являются ресурсом доходных активных операций банка лишь потенциально, так как часть их отвлекается в статьи по активу баланса. В структуре пассивов ОАО «Сбербанк России» наибольший удельный вес приходится на средства на  клиентов – 74,5% всех ресурсов банка. Выпущенные долговые обязательства банка составляют 4,96%, а средства других кредитных организаций – 14,46% .

 

Таблица 1 – Динамика собственных и привлеченных средств банка за период 2010-2012 гг. 1

 

Год	Собственные средства, млн. руб.	Привлеченные    средства, млн. руб.	Доля в структуре пассивов, %
			Собственные	Привлеченные
2010	65743	579128,1	10,1	89,9
2011	78386	847635,8	9,8	90,2
2012	87225	1147785,7	9,5	90,5

 

Таблица 2 – Кредитный портфель по категориям заемщиков ОАО «Сбербанк России» за период 2010-2012 гг.

 

	Февраль, 2014, тыс. рублей	Февраль, 2012, тыс. рублей	Изменение, тыс. рублей	Изменение, %
Кредитный портфель	11 575 514 190	7 926 178 499	3 649 335 691	46,04
Кредиты физическим лицам	3 335 908 810	1 809 605 220	1 526 303 590	84,34
Кредиты предприятиям и орг.	8 239 605 380	6 116 573 279	2 123 032 101	34,71

 

При анализе таблицы 2 можно сделать вывод, что кредитный портфель ОАО «Сбербанк России» диверсифицирован. За период 2012-2014 гг. наблюдается увеличение общих объемов на 3649335691 тыс. рублей, что в процентном выражении равно 46,04%. Соотношение элементов за этот период так же изменилось, увеличилась доля кредитов юридическим и физическим лицам.

За 2 года кредитный портфель ОАО «Сбербанка России» проявляет тенденцию роста, рост кредитного портфеля «Сбербанка России» происходит во многом благодаря ориентации на розничный бизнес. Розничный бизнес «Сбербанка России» в четвертом квартале 2013 года продемонстрировал высокие темпы роста по всем направлениям бизнеса, превысив многие плановые показатели и в некоторых сегментах опередив рынок. Кредитный портфель розничного бизнеса «Сбербанка России» по стандартам РСБУ по итогам четвертого квартала предыдущего года увеличился по сравнению с 1 января 2013 года на 7% и достиг 170 млрд. рублей.

В потребительском кредитовании в четвертом квартале 2013 года Сбербанк России выдал 15,6 млрд. рублей, рост по сравнению с аналогичным периодом 2012 года составил 59%. Портфель кредитов наличными за четвертый квартал вырос на 8,2%, до 73,6 млрд. рублей. За период 2010-2012 гг. Сбербанк продемонстрировал высокую эффективность деятельности, улучшил финансовую отчетность,  что явилось объективным показателем успешного, эффективного и динамичного развития бизнеса.

ОАО «Сбербанка России» сохраняет позицию крупнейшего российского банка по размеру совокупных активов, совокупному капиталу, кредитному портфелю и размеру депозитов. На долю Сбербанка приходится 45,7% депозитов физических лиц по России. Показатели велечин вкладов растет из года в год, что подтверждают данные из таблицы. В 2014 году ОАО «Сбербанк»  продолжил свое развитие как универсальный банк по следующим основным направлениям: корпоративный и инвестиционный бизнес (включая малый и средний бизнес, торговое и структурное финансирование, лизинг и факторинг), розничный бизнес (включая потребительское кредитование, кредиты наличными и кредитные карты, накопительные счета и депозиты, дистанционные каналы обслуживания. Согласно стратегии «Сбербанка России» на 2018 год.  Наше видение Сбербанка в 2018 году сформировано на основе пяти главных направлений развития или стратегических тем: с клиентом — на всю жизнь; команда и культура; технологический прорыв; финансовая результативность; зрелая организация. В декабре 2013 года агентство Moody’s Investors Service присвоило долгосрочный кредитный рейтинг ООО «Сбербанк России «ААА». Долговые обязательства с рейтингом Ааа считаются обязательствами наивысшего качества с минимальным кредитным риском. 01 января 2014 агенство Fitch Ratings присвоило кредитный рейтинг AAA (rus) стабильный, что является наивысшим уровенем кредитоспособности

 

2.2 Анализ  ипотечного кредитования  банка  ОАО «Сбербанк России»

 

Для того чтобы выделить основные проблемы ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России», необходимо понять, какое место среди розничных продуктов занимает данный вид кредита, и выявить основные достоинства и недостатки предоставляемых продуктов.

Рассмотрим условия ипотечных продуктов, которые предлагает ОАО «Сбербанк России» своим клиентам. Проанализировав данную таблицу, выделим наиболее существенные признаки и преимущества:

• рассмотрение заявки — 1-3 рабочих дня с момента предоставления полного пакета документов;
• подготовка к сделке — 3-5 рабочих дней;
• проведение сделки за 2-3 часа.
• особые условия для корпоративных и «зарплатных» клиентов;
• низкие процентные ставки: низкие процентные ставки: от 12,3% в рублях (что соответствует средневзвешенной ставке по РФ);
• возможность получение суммы кредита до 45000000 рублей;
• учет доходов обоих супругов, а также дополнительных доходов;
• отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит;
• одобрение банка сразу на все возможные сроки кредитования;
• снижение рисков за счет страхования жизни и собственности;
• полный спектр ипотечных программ (кредиты под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, на вторичное или первичное жилье, рефинансирование);
• сроки кредитования: от 5 до 25 лет; валюта кредита — рубли;
• кредитование резидентов РФ;
• возможность подтверждения дохода справкой по форме банка;
• большой выбор партнеров — надежных и проверенных агентств недвижимости, ипотечных брокеров, страховых, оценочных, строительных и девелоперских компаний;
• возможность проведения альтернативных сделок с недвижимостью без ограничения квартир в цепочке;
• рассмотрение нестандартных ситуаций;
• широкий выбор каналов погашения кредита, в том числе, с помощью Интернет-банка: в любое время суток, в любой точке мира;

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

• предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
• андеррайтинг (изучение платёжеспособности и кредитоспособности потенциального заёмщика);
• принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
• оформление кредитного договора и договора о залоге;
• сопровождение кредита и контроль над исполнением кредитного договора.

Рассмотрим механизм ипотечного кредитования «Сбербанка России».

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, предоставленные заемщиком, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка. По кредитному договору ОАО «Сбербанк России» обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

• сумма кредита и размер банковского процента;
• порядок и сроки выдачи кредита;
• порядок и сроки погашения процента;
• описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
• размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
• контроль над целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• контроль над регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов ОАО «Сбербанк России» в отдельных случаях предоставляет отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

 

Таблица 3 - Рейтинг банков по объему портфеля ипотечных кредитов на 1 января 2014 года

 

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов в 2013 году (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов в 2012 году (млн. руб.)	Изменение (%)
1	Сбербанк	1005390,86	769643,71	+30,36
2	ВТБ 24	331290,63	246261,52	+34,53
3	ДельтаКредит	73596,67	62422,63	+17,90
4	Росбанк	49975,13	44154,87	+13,18
5	УРАЛСИБ	43711,89	40610,80	+7,64
6	Номос-банк	37431,46	27096,05	+38,14