Понятие недвижимости и ее объекта

Данные исследований по оценке несущей способности конструктивных элементов крупнопанельного домостроения свидетельствуют о повышении их несущей способности вследствие длительного процесса гидратации цемента. Несмотря на это, недопустимые деформации зданий могут возникнуть от преждевременного износа и аварийных ситуаций сетей водопровода и канализации, когда интенсивное замачивание основания фундаментов приводит к потере устойчивости здания в целом. Несвоевременный ремонт и восстановление сетей, как правило, приводят к ситуациям, когда стоимость восстановительных работ конструктивных элементов здания в сотни раз превышает затраты на поддержание сетей.

Особенно при оценке надежности жилых зданий и методов их восстановления это относится к ремонтам, где повышен уровень сейсмичности, имеются процессы подтопления территорий, интенсивного развития карстовых образований, увеличения динамических нагрузок от транспорта.

Снижение жизненного цикла зданий связано с производством работ по уплотнению застройки, возведению заглубленных частей зданий и сооружений вблизи существующих. Как правило, использование технологий, нарушающих сплошность грунтового основания зданий, динамические нагрузки при забивке свай, изменение гидрогеологического режима в результате устройства противофильтрационных завес и водопонижения, прокладка трубопроводов глубокого заложения без необходимого крепления стенок приводят к изменению устойчивости зданий вследствие дополнительных неравномерных осадок фундаментов.

Очевидно, что сохранение жилищного фонда, повышение энергоэффективности зданий, модернизация и реконструкция застройки для средних и малых городов являются единственным путем предотвращения лавинообразного выхода из эксплуатации значительной части жилых зданий и системы инфраструктуры. Задержка в решении этого вопроса существенно повышает затратный механизм восстановительных работ и создает социальную напряженность ремонтов.

Для планирования и управления этими процессами необходимы проведение инвентаризации жилого фонда на предмет оценки физического и морального износа зданий, разработки долгосрочных программ по повышению эксплуатационной надежности зданий, восстановления энергосистем как наиболее изношенных элементов, способствующих созданию критических ситуаций, особенно в зимний период.

 

3. 4 Основные положения по реконструкции жилых зданий различных периодов постройки

Для построек различных периодов строительства требуется индивидуальный подход в разработке методов и технологий их реконструкции. При этом в основе процесса должно быть заложено не отдельно стоящее здание, а их комплекс - группа зданий, квартал или микрорайон. Это позволяет осуществить комплексную оценку градостроительной ситуации и принять наиболее рациональные решения, отвечающие современным условиям и обеспечивающие логическую связь различных архитектурных течений. При этом возможны варианты уплотнения и разуплотнения застройки, рационального использования межквартального, подземного пространства и систем коммуникации.

Повышение коммерческой стоимости земли в центральных частях городов приводит к необходимости уплотнения застройки, приемы которой позволяют осуществить эти решения при одновременных сносе и расширении межквартального пространства.

Застройка разных периодов имеет свои особенности, что приводит к многообразию вариантных решений, эффективность которых может быть оценена сложившейся ситуацией и потребительским спросом.

Переход от общих градостроительных задач к частным (на уровне реконструируемого объекта) требует учета факторов технического состояния, в том числе степени износа конструкций, состояния основных несущих и ограждающих элементов, архитектурно-планировочных решений реконструируемого здания, инженерных сетей и коммуникаций.

Эстетические задачи связаны с необходимостью внесения новых элементов повышенной художественной и культурной ценности застройки.

На уровне принятия решения при рассмотрении реконструируемого объекта в градостроительной системе требуется владение информацией, существенно влияющей на оценку затрат по восстановлению несущей способности, повышению капитальности и компенсации затрат путем увеличения объема, перепрофилирования объектов и создания более высоких комфортных условий.

Как правило, здания жилого фонда ранних периодов постройки имеют различные уровень капитальности конструктивных элементов и сроки их безотказной работы. Для периода до 40-х гг. характерно применение деревянных перекрытий, долговечность которых существенно ниже ограждающих конструкций, выполненных в кирпиче. Переход на массовое использование железобетонных конструкций повысил долговечность перекрытий, но снизились характеристики ограждающих конструкций, их надежность и долговечность. Существенно претерпели изменения принципы формирования объемно-планировочных решений зданий, снизив комфортность квартир.

Для большинства жилых зданий старой постройки их реконструкция состоит в частичном или полном перепрофилировании, создании объемно-планировочных решений, исключающих коммунальное заселение, рациональном использовании первых этажей под различные административные, коммерческие и производственные нужды.

Особое значение приобретает реконструкция жилых зданий старой постройки с увеличением их строительного объема путем надстройки этажей, расширения корпусов, устройства различных вставок.

При сохранении функций здания их реконструкция должна быть основана на принципах укрупнения при формировании архитектурно-планировочных объемов из несменяемых конструкций. Такой технический прием позволяет повысить гибкость планировочных решений на любом этапе эксплуатации и осуществить перепланировку помещений в зависимости от динамики роста семьи, социального уровня жильцов, экономического состояния владельца квартиры.

Что касается жилого фонда первых и последующих массовых серий, то в основе концепции реконструкции должны быть заложены принципы и технические решения, обеспечивающие снижение физического и морального износа зданий, повышение долговечности, комфортности проживания и снижение эксплуатационных затрат.

При этом одной из важных задач является решение социальных вопросов путем создания инфраструктуры, учета интересов различных слоев населения, обеспечения экологически здоровой среды обитания.

Опыт обновления жилых домов первых массовых серий по результатам проектных разработок и их практической реализации можно разделить на несколько уровней в зависимости от степени сложности:

без изменения типового проектного решения жилого здания с выполнением реконструктивных работ по восстановлению надежности несущих конструкций и повышению эксплуатационных качеств;

без изменения типового проектного решения, но с частичной перепланировкой путем ликвидации проходных комнат с восстановлением эксплуатационных качеств здания;

с изменением структуры квартир без увеличения строительного объема здания путем объединения квартир в пределах секции и их перепланировки;

с изменением структуры квартир путем увеличения объема здания за счет пристройки объемов и надстройки мансардного этажа, устройство квартир в двух уровнях;

с изменением структуры квартир путем увеличения объема здания за счет расширения корпуса и надстройки несколькими этажами.

При выполнении работ по модернизации и реконструкции жилых зданий особое внимание должно уделяться повышению эксплуатационных характеристик и в первую очередь снижению энергопотребления за счет повышения теплотехнических параметров ограждающих конструкций. Эти требования распространяются на здания старого жилого фонда, жилых домов первых и последующих массовых серий.

Модернизация жилых зданий без изменения строительного объема не требует значительных материальных и энергетических затрат и составляет 25-40 % восстановительной стоимости жилого дома. При изменении структуры квартир - 35-50 %.

Реконструкция жилых зданий с увеличением строительного объема имеет возможность удовлетворения практически любых демографических требований при достаточно высоком уровне комфортности жилья. Эта форма реконструкции наиболее затратна и, как правило, требует проведения работ с отселением жильцов, что возможно при соответствующем инвестировании проектов.

При реконструкции зданий с надстройкой эффективность решений существенно повышается. Так, при устройстве мансардных этажей стоимость работ не превышает 40-50 % нового строительства, а возведение дополнительных этажей снижает себестоимость единицы площадей на 25-30 %.

Рассмотренные концептуальные положения отражают и определяют взаимосвязи комплексного процесса, направлены на механизм принятия оптимальных решений, что в условиях рыночной экономики оценивается надежностью инвестиционных проектов и их рентабельностью.

 

 

Заключение

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному. Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла. Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Асаул А. Н., Иванов С. Н.,. Старовойтов М. К. Экономика недвижимости, 2009

2. Горемыкин В. А., «Экономика недвижимости.» Учебник. Москва, 2008.

3. Гражданский кодекс РФ, ч.1, ст. 113-115, ч.2, ст.214-217

4. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. М:ВШПП, 2007.

5. Есин Е.Ю., Овчинников П.А., Табунов И.В., Хавина Е.А. - Н. Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2006. -88 с. Основы управления недвижимостью: Учебное пособие

6. Кожухар В.М. Экспертизаи управление недвижимостью. Введение в специальность. - М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

7. Марченко А.В. «Экономика и управление недвижимостью» , «Феникс», 2010

8. Черняк В.З. Управление недвижимостью. - М., 2007

9.  Харисон, Г Оценка недвижимости / Г. Харисон ; пер с англ. –М. :  РОО, 1994