Понятие недвижимости и ее объекта

В начале воспроизводственного цикла по определению С=0;

В течение производственного процесса происходит последовательное нарастание стоимости, при этом для недвижимости - с нарастающим темпом (grad>0). Результирующей стоимостной величиной данного этапа является цена производства (Цпр), для производства недвижимости норма прибыли (ПРе)→max;

Цпр является стоимостным эквивалентом объекта недвижимости на первичном рынке. Появление объекта на вторичном рынке связано с так называемыми транзакционными издержками и соответствующим увеличением С. при этом величина таких издержек пропорциональна числу посредников (сделок) на вторичном рынке, а оно, в свою очередь, может рассматриваться как функция от нормы прибыли на вторичном рынке ПР’е;

В сфере обмена происходит окончательное формирование С в форме цены конкретной сделки Ссд. Увеличение С связано с наличием обязательных издержек по обслуживанию и оформлению сделки (в частности с расходами на государственную регистрацию);

Кроме того, сказывается фактор текущей рыночной конъюнктуры, воздействие которой приводит к отклонениям от Це в обе стороны.  Це определяется как спекулятивная прибыль. Таким образом, Це представляет собой рыночную стоимость, а Ссд - рыночную цену;

Главным свойством этапа распределения является неэквивалентность товарно-денежного обмена - благо передается потребителю не как товар покупателю, величина Сраспр всегда меньше, чем Це и Ссд и может равняться 0 (бесплатная передача жилья в собственность определенным категориям граждан). Данный этап не является строго обязательным для всех экономических благ. Он присутствует в воспроизводственном цикле только тех экономических благ, которые удовлетворяют базовые потребности;

     В течение периода потребления происходит последовательное уменьшение стоимостного эквивалента нарастающим темпом вплоть до Ст=0, где т-срок жизненного цикла (нормативный срок эксплуатации) объекта недвижимости.

С учетом изложенного:

С=(0;Сперв;Срын;Црын=max(С=max);Сраспр;0(Ст=min))

2.1.4.Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла (Стоимость как функция от времени)

 Динамика стоимости в зависимости  от накопленного физического  износа.

Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, то есть происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, то есть. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», то есть оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон –хронологический возраст объекта, tнорм  =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, то есть -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, то есть:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, то есть за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, то есть линейно.  

           Рис.5            

∆Фгод=const=100%(1) tнорм           

∆Cгод=Ам= С0 tнорм           

Сt(ост)= С0 - С0 tнорм * tхрон           

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

Сила

Нагрузка

Деформация

Прочность

Ф

СФ

 

Рис.6  Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax  до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически.

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, то есть происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin.  Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0

Графически динамика U ибудет выглядеть следующим образом:

Рис. 7 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:        

t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;       

отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;        

выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;       

отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада

2.1.5.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:        

1 зона – 0 мин.(центр города)       

2 зона – до 30 мин.       

3 зона – от 30 мин. до 1 часа       

4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.       

5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов        

6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

2.1.6.Зависимость стоимости от  вида использования объекта недвижимости

Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов.По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости - товара и недвижимости - источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:                             t0(g)≤ t0(w),                        (3)

Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости - товара; t0(w)- то же объекта недвижимости - блага.

Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости - товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,

t0(i)= t0(w),                        (4)

Где t0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше? Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта - товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости - товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:

tж.ц.(g)< tж.ц.(w),  tж.ц.(i)                           (3)

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход - это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uw и Ui  является тождественной, но tж.ц.(i)  <  tж.ц.(w).

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, то есть, до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.  

Вывод: Таким образом, на завершающих этапах строительства DRE = dc .   

Сi представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Ui, до tж.ц.(i). Таким образом, динамика Сi практически полностью совпадает с динамикой  Ui. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0). Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (то есть ее стоимость не равна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально - вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.