Понятие недвижимости и ее объекта

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………...3
1. Теоритическая часть……………………………………………………....6
1.1Понятие недвижимости и ее объекта…………………………………..6 1.1.1 Определение понятие недвижимости……………………………….6 1.1.2 Классификация объектов  недвижимости…………………………...21 1.1.3 Операции с недвижимостью………………………………………....23 1.2 Управление имущественным  комплексом с учетом жизненного  цикла объекта………………………………………………………………..…….29 1.2.1 Жизненный цикл недвижимости  как физического объекта……….29 1.2.2 Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта…...43        1.2.3 Жизненный цикл недвижимости как имущественного комплекса.45 2 Расчетно-аналитическая  часть…………………………………………..47 2.1 Анализ зависимости  цен от жизненного цикла объекта  недвижимости на  стадии эксплуатации  ………………………………………………….47 2.1.1 Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты…..47 2.1.2.Виды стоимости……………………………………………………..49 2.1.3. Динамика  стоимости по воспроизводственному циклу…………51 2.1.4. Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)………………………………53 2.1.5.Влияние пространственного  фактора на стоимость объекта  недвижимости……………………………………………………………………..57 2.1.6.Зависимость стоимости от  вида использования объекта недвижимости…………………………………………………………………………...59 3. Экономическая часть ………………………………………………….62 3.1 Жизненный цикл зданий……………………………………………….62 3. 2 Моделирование  процесса физического износа  зданий……………...66 3. 3Условия продления жизненного цикла зданий………………………69 3. 4 Основные положения по реконструкции жилых зданий различных периодов постройки………………………………………………………..72 Заключение…………………………………………………………………76 Список  используемой литературы ……………………………………….
Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.  Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.  Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.  Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:  - недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия; - рынок недвижимости  - своеобразной генератор экономического роста страны; - недвижимость выполняет  важнейшую социальную функцию, так  как обеспечивает удовлетворение  базовой потребности всех без  исключения членов общества. Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода получила в мировой науке и практике название сервейинга (от англ. Survey - межевание, обследование, инспектирование). Цель данной работы проанализировать, что происходит с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретическая часть

 

1.1 Понятие недвижимости и ее объекта

1.1.1 Определение понятие недвижимости

Недвижимость  (недвижимое имущество) - земельный участок, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Признаки недвижимости:

- недвижимость  невозможно перемещать без нанесения  объекту ущерба;

- прочно  связана с землей как физически, так и юридически;

- долговечность  объекта инвестирования;

- стоимость  недвижимости высока;

- каждая  единица недвижимости уникальная  по своим физическим характеристикам;

- потеря  потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

- новое  строительство особенно влияет  на стоимость рядом находящейся  недвижимости;

- строгое  государственное регулирование сделок с недвижимостью;

- способность  удовлетворять потребность человека  в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база  
Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога ). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. 

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. 

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), риелторские фирмы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. 

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установленном им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости. 

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). 

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» ),важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами: 

-  Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени). 

- Инфляция (с одной стороны, инвестиционная  активность снижается «тормозится»  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции). 

- Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка  недвижимости). 

- Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам). 

- Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 

- Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). 

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости. 

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя. 

Отличительные особенности рынка недвижимости являются: 

- индивидуальность ценообразования; 

- высокий уровень трансакционных издержек; 

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; 

- высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики; 

- многообразие рисков; 

- низкая ликвидность товара на рынке; 

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка. 

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. 

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: 

- труднодоступность достоверной информации; 

- ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); 

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. 

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. 

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. 

 Определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах. 

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. 

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. 

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей: 

- Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны. 

- Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офисы в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

- Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. 

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания, участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли: 

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения; 

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях: 

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта. 

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. 

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.