Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Июня 2014 в 04:45, дипломная работа
Краткое описание
Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.
Содержание
Введение……………………………………………………………………...3
1. Теоритическая часть……………………………………………………....6
1.1Понятие недвижимости и ее объекта…………………………………..6 1.1.1 Определение понятие недвижимости……………………………….6 1.1.2 Классификация объектов недвижимости…………………………...21 1.1.3 Операции с недвижимостью………………………………………....23 1.2 Управление имущественным комплексом с учетом жизненного цикла объекта………………………………………………………………..…….29 1.2.1 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта……….29 1.2.2 Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта…...43 1.2.3 Жизненный цикл недвижимости как имущественного комплекса.45 2 Расчетно-аналитическая часть…………………………………………..47 2.1 Анализ зависимости цен от жизненного цикла объекта недвижимости на стадии эксплуатации ………………………………………………….47 2.1.1 Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты…..47 2.1.2.Виды стоимости……………………………………………………..49 2.1.3. Динамика стоимости по воспроизводственному циклу…………51 2.1.4. Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)………………………………53 2.1.5.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости……………………………………………………………………..57 2.1.6.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости…………………………………………………………………………...59 3. Экономическая часть ………………………………………………….62 3.1 Жизненный цикл зданий……………………………………………….62 3. 2 Моделирование процесса физического износа зданий……………...66 3. 3Условия продления жизненного цикла зданий………………………69 3. 4 Основные положения по реконструкции жилых зданий различных периодов постройки………………………………………………………..72 Заключение…………………………………………………………………76 Список используемой литературы ……………………………………….
Единой
формы планов мероприятий по ликвидации
аварий не существует; в каждом конкретном
случае назначается ответственный за
тот или иной объект и разрабатывается
инструкция, по которой он должен действовать.
При устранении
последствий аварий следует:
-проверить
все стальные конструкции на предмет повреждения
от нагрева;
-проверить
все коммуникационное и офисное оборудование
и другие системы объекта недвижимости,
подверженные воздействию коррозии и
влажности; проверить электропроводку
и другие коммуникации на наличие конденсата
(в холодное время); проверить котельное
оборудование;
-очистить
системы от плесени и других вредных материалов
в случае их образования.
Мебель,
установленная в соответствии с проектом
строительства объекта,
- равноправный
элемент объекта недвижимости, поэтому
необходимо осуществлять ее осмотр и ремонт
в соответствии с планом профилактических
работ.
Обслуживание
и ремонт. Как показывает практика, подавляющее
большинство собственников объектов недвижимости
не выделяют достаточных средств на содержание
и ремонт зданий и сооружений. Причин здесь
много: от сосредоточенности на сиюминутных
целях до недооценки последствий подобного
шага, но затраты на исправление этих последствий
почти всегда превышают стоимость работ
по обслуживанию и ремонту.
Обслуживание
- работы, выполняемые для обеспечения
нормативного срока эксплуатации объектов
недвижимости: они не ведут к увеличению
его стоимости, но предотвращают обветшание
и выход из строя отдельных элементов.
Цель обслуживания
- предупреждение.
Ремонт
- работы по восстановлению повреждений
либо изношенности объекта недвижимости
до нормального эксплуатационного состояния.
Цель ремонта - восстановление. Ремонтные
работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий
ремонт, продолжительность которого 1
- 2 дня, выполняется для обеспечения нормальной
эксплуатации объекта недвижимости. Он
не продлевает срока службы объекта и
не увеличивает его стоимости. Крупный
ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы
объекта недвижимости, но не увеличивает
его стоимости.
Замена
- это процесс замещения входящих в состав
объекта недвижимости основных фондов
аналогичной единицей. Предметом замены
выступает самостоятельный объект основных
фондов, идущий на смену пришедших в негодность
или морально устаревших компонентов
основных фондов.
Основная
цель обслуживания объекта недвижимости
- обеспечить
использование объекта по прямому назначению;
она состоит из конкретных работ:
-ежедневной
уборки (для поддержания презентабельного
вида);
-своевременного
устранения мелких дефектов на объекте
недвижимости;
-производства
крупного ремонта на основе минимальных
затрат жизненного цикла;
-разработки
мероприятий по сокращению и оптимизации
совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание;
-рационального
функционирования коммунальных служб
(при обеспечении надежности), обслуживающих
объект недвижимости;
постоянного
контроля и анализа затрат обслуживания
и ремонта объекта;
-составления
графиков проведения работ и контроль
за их выполнением;
отчетности
по объекту недвижимости в целом и по оборудованию.
На практике
различают:
-ремонт
по необходимости;
-периодический
ремонт (например, замена мягкой кровли
через 10 лет);
-профилактическое
обслуживание оборудования;
-аварийное
обслуживание;
-ремонт
(замена окон).
-«Бремя»
содержания объекта недвижимости требует
определенных затрат:
эксплуатационные
(в течение всего полезного срока службы
объекта недвижимости);
-функциональные
(на персонал, занятый содержанием, ремонтом;
-на коммунальные
услуги и уборку здания;
-на ремонт
и восстановление объекта недвижимости
(если срок службы объекта недвижимости
вышел). Кроме этого, необходимо учитывать
затраты на изменения и улучшения, определяемые
как стоимость владения объектом недвижимости.
5. Стадия
закрытия объекта - полная ликвидация
его первоначальных и приобретенных функций,
результат чего либо снос, либо качественно
новое развитие. На этой стадии жизненного
цикла объекта недвижимости требуются
значительные затраты на ликвидацию. Эти
затраты являются результатом владения
объектом недвижимости. В случае если
объект недвижимости получает новое качественное
развитие, то затраты на изменение относятся
к затратам владения в расчете на новую
функцию. Аналогично жизненному циклу
объектов недвижимости можно разбить
на стадии и жизненный цикл имущественного
комплекса:
Формирование имущественного комплекса
(нормативное оформление результатов
сделок с объектами недвижимости и прав
на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг.
Развитие имущественного комплекса (новое
строительство, прием на баланс).
Адаптация имущественного комплекса
обеспечивается за счет реализации различных
инвестиционных проектов и проектов развития,
гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная
политика, взаимодействие с системами
бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может
включать сделки по продаже некоторых
объектов недвижимости.
Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.
Жизненный
цикл объектов недвижимости как собственности,
с точки зрения владельца, повторяется
многократно с каждым новым владельцем
вплоть до окончания срока экономической
или физической жизни объекта недвижимости.
Исходя
из триединства категорий - материальной
(физической), правовой (юридической) и
экономической жизненный цикл объекта
недвижимости можно разделить на три этапа
(рис. 1).Каждый этап включает в себя определенные
мероприятия и действия собственника.
Жизненный цикл объекта недвижимости
подчиняется определенным закономерностям
и включает срок экономической и физической
жизни (рис. 2).Срок экономической жизни,
определяющий период времени, в течение
которого объект может быть использован
как источник прибыли. Срок экономической
жизни заканчивается, когда производимые
улучшения перестают давать вклад в стоимость
объекта.
Типичный
срок физической жизни - период реального
существования объекта недвижимости в
функционально пригодном состоянии до
его сноса. Определяется нормативными
документами. Физический и экономический
сроки жизни объектов недвижимости имеют
объективный характер, который можно регулировать,
но нельзя отменить.
1 этап
↓
1.Создание - инвестиционно - строительный
этап развития объектов недвижимости
(инвестиционный замысел, определение
назначения объекта, его проектирование
, землеотвод, строительство (реконструкция),
сдача в эксплуатацию). Этот тап наиболее
сложен, ибо он состоит из многочисленных
составляющих, от решения которых зависит
эффективность функционирования объекта
недвижимости
↓
2 этап
2. Оборот прав на ранее созданную
недвижимость, включая продажу, сдачу
в аренду. На этом этапе происходят
возврат вложенных инвестиций, получение
прибыли, а также начало морального
и физического износа
↓
3 этап
3. Управление объектами недвижимости
- эксплуатация, ремонт, поддержание в
системе городских инфраструктур и коммунального
хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен
и ограничивается целесообразностью эксплуатации
объекта недвижимости и размером затрат
на устранение физического и морального
износа
Рис.1 Этапы
существования объекта недвижимости
Время жизни
- отрезок времени, когда объект существует
и в нем можно жить или работать.
С точки
зрения периода жизни объекта недвижимости
выделяют такие сроки, как:
Эффективный возраст, отражающий возраст
объекта в зависимости от внешнего вида, технического
состояния.
Хронологический (фактический) возраст,
соответствующий периоду пребывания объекта
в эксплуатации с момента его ввода.
Оставшийся срок экономической жизни,
используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком
и составляющий период от даты оценки до окончания экономической
жизни объекта.
Рис.2 Срок жизни здания или сооружения
Продолжительность
физического срока жизни объекта недвижимости
(кроме земли), экономический и эффективный
возраст зависит от износа - процесса
имеющего силу законов природы. Существуют
три виды износа: физический, моральный
и внешний (экономический) (рис. 3).Физический
износ - это ухудшение технико-экономических
параметров объекта, которое обусловлено
его изнашиванием в процессе эксплуатации
и под воздействием окружающей среды.
Различают - устранимый износ, когда объект
можно физически восстановить и это будет
экономически оправдано, и неустранимый
износ, когда объект недвижимости не
подлежит восстановлению. Причины возникновения
физического износа могут быть разными:
нормальная эксплуатация объекта (физический
износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии,
нарушения правил эксплуатации объекта
(физический износ 2-го рода). Следует иметь
в виду, что в процессе эксплуатации объекта
недвижимости ухудшение его технико-экономических
показателей происходит постоянно, но
может произойти и мгновенное ухудшение
технических характеристик объекта (обрыв
электропроводки, пожар.
Все виды
физического износа, как правило, приводят
к негативным последствиям. Во-первых,
ухудшаются отдельные потребительские
и эксплуатационные характеристики объектов
недвижимости и других технических устройств.
Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости
увеличивается частота его ремонта замедлить
физический износ можно путем внедрения
системы технического обслуживания. Моральный
(функциональный) износ - это уменьшение
потребительской привлекательности тех
или иных свойств объекта недвижимости,
которое обусловлено несоответствием
современным стандартам с точки зрения
функциональной полезности. Такой вид
износа проявляется в устаревшей архитектуре
здания, планировке, инженерном обеспечении
.В отечественной практике именуется
моральным износом. Моральный износ подразделяется
на функциональный и технологический
износ. Функциональный износ - это следствие
расширения функциональных возможностей
у новых (аналогичных существующим) объектов
недвижимости.
В результате
функционального износа объекты недвижимости
более старых построек становятся для
будущих собственников менее привлекательны
по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном
обеспечении и соответственно дешевле.
Технологический износ - это следствие
научно-технического прогресса в области
создания новых конструкций, технологий
и материалов, что приводит к снижению
себестоимости создания объектов недвижимости
и эксплуатационных затрат. Так же, как
и физический моральный износ, может быть
устранимым и неустранимым.
Рис. 3 Виды износа
Например,
можно устранить неисправности водяных
и газовых счетчиков, сантехнического
оборудования, восстановить встроенные
шкафы, покрытие пола. Критерием устранимости
износа является сравнение затрат на ремонт
с величиной дополнительно полученной
стоимости: если последняя превышает затраты
на восстановление, то функциональный
износ является устранимым. Величина устранимого
функционального износа определяется
как разница между потенциальной стоимостью
здания на момент его оценки с обновленными
элементами и его же стоимостью на ту же
дату оценки без обновленных элементов.
Экономический
износ (износ, обусловленный внешним воздействием)
- это снижение стоимости здания вследствие
негативного изменения его внешней среды
под воздействием экономических, политических
или других факторов. Причинами внешнего
износа могут являться: общий упадок района,
в котором находится объект; действия
правительства или местной администрации
в области налогообложения, страхования;
прочие изменения на рынке занятости,
отдыха, образования. Существенно влияет
на величину внешнего износа непосредственная
близость к «малопривлекательным» природным
или искусственным объектам: очистным
сооружениям, ресторанам, танцевальным
площадкам, бензоколонкам, железнодорожным
станциям, больницам, школам, промышленным
предприятиям. Уменьшение стоимости объекта,
связанное с загрязнением окружающей
среды, определяется с использованием
методов, применяемых при определении
износа. Например, стоимость удаления
токсичных отходов может быть связана
со стоимостью ремонта объекта, то есть
стоимостью устранимых дефектов. Экономический
износ в отличие от физического и морального
всегда считается необратимым.
1.2.2 Жизненный
цикл недвижимости как экономического
объекта
Жизненный
цикл недвижимости как экономического
объекта. Жизненный цикл объекта недвижимости
подчиняется определенным закономерностям
и включает срок экономической и физической
жизни. Срок экономической жизни, определяющий
период времени, в течение которого объект
может быть использован как источник прибыли.
Срок экономической жизни заканчивается,
когда производимые улучшения перестают
вносить вклад в стоимость объекта. Типичный
срок физической жизни - период реального
существования объекта недвижимости в
функционально пригодном состоянии до
его сноса. Определяется нормативными
документами. Физический и экономический
сроки жизни объектов недвижимости имеют
объективный характер, который можно регулировать,
но нельзя отменить. Время жизни - отрезок
времени, когда объект существует и в нем
можно жить или работать. С точки зрения
периода жизни объекта недвижимости выделяют
такие сроки, как: