Оценка земель в районе

Решение:

Так как здание достаточно новое, то можно использовать метод остатка для земли.

1) Для этого рассчитаем  доходность объекта:

ПВД=25мест*15д.ед/мес*12месяцев+600м²*200д.ед/год+350м²*150д.ед/год =177000д.ед

2)Так как здание  расположено в центре и имеет  сравнительно низкую ставку арендной платы, оно является достаточно привлекательным для потенциальных арендаторов. Поэтому потери от поисков арендаторов составляют 10%/год и: ДВД=177000*(1-0,1)=159300 д.ед

3) Расходы на содержание  здания в год: 62 д.ед.*(600 м² +350 м²)=58900д.ед.

4) Земельный налог: (8200 д.ед. на га/10000м²)*35%*9000м²=2583 д.ед

5) Общие операционные  расходы в год составляют (3+4): 58900+2583=61483

6) ЧОД=159300д.ед.– 61483д.ед.=97817д.ед.

7) Суммарный ЧОД за  год=57000 д.ед.+97817д.ед.=154817д.ед

8) Для определения  дохода, относимого на улучшения используем метод прямой капитализации. Коэффициент капитализации будет равен 0,15 (из задачи методом капитализации земельной ренты).

Доход, относимый на улучшения  будет равен: 601600*0,16=96256 д.ед.

9) Доход относимый  к земле: 154817д.ед–96256 д.ед.=58561 д.ед.

10) Стоимость земельного  участка: 97817 д.ед./0,16= 611356,25д.ед.

Заключение

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому  оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При  изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Также оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

1.Перечень документов необходимых для оценки земельного участка:

2.Правоустанавливающие  и правоподтверждающие документы на земельный участок;

3.Кадастровый план  земельного участка;

4.Кадастровый паспорт  земельного участка (при наличии);

5.Сведения о наличие  обременений (если есть);

6.Справка о балансовой  стоимости земельного участка  (если собственник - юридическое  лицо).

Определение кадастровой  стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой  цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Список литературы

1. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, 2000.
2. Варламов, А.А. Земельный кадастр. – В 6-ти т.: учебник/А.А. Варламов. (Учебники и учебные пособия). – Т.4.: Оценка земель. – М: КолоС, 2006. – 463 с.
3. Голубев, А. В. Внутренние резервы повышения эффективности с/х производства//Экономика с/х и перерабатывающих предприятий. - №6, 2008.
4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. «Экономика недвижимости», учебник, М.: Филин,  2000.
5. Учебное пособие, «Земельный кадастр. Теория. Методика. Практика», М.: госуниверситет по землеустройству, 2000.
6. Методические указания для выполнения курсовой работы «Оценка земель в районе». – ГУЗ, 2002.