Оценка земель в районе

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее элементов сравнения);
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки)  и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.)

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут  быть определены как для цены единицы  измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Оценка методом сравнения  продаж является наиболее объективной  в тех случаях, когда имеется  достаточное количество сопоставляемой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в  условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или  их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных  земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1.

Имеется следующая информация:

Показатель	Сопоставимые объекты			Оцениваемый земельный участок
	Уч1	Уч2	Уч3
Адрес	Шоссе	Улица	Улица
Цена продажи, д.ед.	120200	127700	631200	-
Площадь, м2	8000	6400	18000	8000
Время продажи  (месяц)	8	5	3	-
Вид функционального использования	-	СТО	-	Земли под предприятием автосервиса  СТО
Коэффициент относительной ценности кадастрового квартала	0,42	0,34	0,85	0,35
Зонирование территории	СТО	Земли торговли	СТО	СТО
Топография	Сложный рельеф	Без особенностей	Без особенностей	Без особенностей
Особые условия участка	Без особенностей	Подлежит переселению в дом	Заброшенные разрушенные постройки	Без особенностей

 

Решение:

Корректировки на выявление отличия:

№	Элементы сравнения	Участок 1	Участок 2	Участок 3
1	Цена продажи на 1 м2	15,02	19,95	35,06
	Права собственности	0	0	0
	Условия финансирования	0	0	0
	Условие продажи	0	0	0
	Скорректированная цена	15,02	19,95	35,06
2	Время продажи	1,17	1,10	1,06
	Скорректированная цена	17,58	22,02	37,19
3	Местоположение	0,83	1,03	0,41
	Скорректированная цена	14,64	22,70	15,24
4	Зонирование	0	-50%	0
	Скорректированная цена	14,64	11,35	15,24
5	Топография	+20%	0	0
	Скорректированная цена	17,56	11,35	15,24
6	Особые условия	0	+4,69	+4,04
	Скорректированная цена	17,56	16.04	19,28
	Колличество корректировок	3	4	3

Цена продажи: 17,56+16,04+19,28/3=17,63

Рыночная стоимость  м²= 141013,32

4.2 Метод выделения

Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объект недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между  рыночной стоимостью всего объекта  недвижимости, т.е. земельного участка  с улучшениями и восстановительной  стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные  факторы, инфляционные процессы, а также  привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам, необходимо скорректировать на имеющиеся между  ними различия по элементам сравнения.

Метод выделения дает объективные результаты, если можно  точно определить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Задача 2.

Оценить единый объект недвижимости, который включает в себя земельный участок и здание.

Общая площадь здания 1350 м².

Время постройки – 1992 год.

Типичный срок экономической  жизни здания – 80 лет.

Физический износ рассчитывается исходя из его срока жизни.

С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта  недвижимости в расчете на 1 м². 41600 д.ед.

Затраты на создание улучшений  – 36700 д.ед.

Прибыль инвестора – 19% от затрат на строительство.

Дата оценки – ноябрь 2011 год

Решение:

1. Рассчитаем рыночную  стоимость единого объекта недвижимости (площадь здания умножаем на  стоимость единого объекта недвижимости  в расчете на 1 м².:

1350*41600=56160000 (д.ед.)

2. Рассчитаем стоимость воспроизводства здания

2.1 Восстановительная  стоимость (затраты на создание  улучшений умножается на прибыль  инвестора):

36700*19%=43673 (д.ед./м²)

2.2 Износ здания (отношение  эффективного возраста к сроку  экономической жизни в %):

(19/80)*100%=23%

2.3 Стоимость воспроизводства  здания (произведение восстановительной  стоимости на площадь здания  с учетом износа):

43673*(1-0,3)*1350=41270985 (д.ед.)

3. Рассчитываем стоимость  земельного участка как разницу  между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью воспроизводства здания:

56160000-41270985=14889015 (д.ед)

4.3 Метод остатка

Метод применяется для  оценки земельных участков, как занятых  зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями, сооружениями.

Условия применения метода: возможность застройки оцениваемого земельного участка с улучшениями, приносящими доход

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого операционного дохода, приносящего улучшения  за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4. расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшение за соответствующий период времени;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход (ДВД) минус операционные расходы (ОР).

Действительный валовой  доход (ДВД) – потенциальный валовой доход (ПВД) минус потери от простоя помещения и минус потери от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – доход, который можно получить от сдачи всей площади объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь.

Операционные расходы (ОР) бывают постоянные и переменные. Постоянные – не зависят от уровня заполняемости объекта недвижимости. В ОР не входит амортизация и расходы по обслуживании долговых обязательств.

Задача 3.

Дано:

Площадь земельного участка  – 9000 м²

Стоимость замещения  здания – 426700 д.ед.

Балансовая стоимость  оборудования:

Офисная мебель – 69000 д.ед.

Орг. Техника – 29800 д.ед.

Эксплуатируемое оборудование – 78000 д.ед.

Общая стоимость всех улучшений на участке – 601600 д.ед.

Благоустройство: 65% территории свободны от застройки, заасфальтированы; 35% - засеяны травой.

Информация о доходах  и расходах:

1. годовой ЧОД =57000 д.ед.
2. платные автостоянки сдаются в аренду 1 место – 15 д.ед./место. Всего мест – 25.
3. офисные помещения площадью 600 м² и торговые площади – 350 м² арендуются за 200 д.ед/год за 1 м² и 150 д.ед/год за 1 м² соответственно
4. расходы по содержанию собственности оценены в 62 д.ед. за 1м² общей площади в год.
5. Ставка земельного налога – 8200 д.ед. на гектар
6. Коэффициент капитализации – 16,53%
7. Ставка дохода на инвестиции – 14,53% (коэффициент капитализации 16,53% минус возмещение капитала – 2%)