Оценка земель в районе

 

 <2.5 признак корреляции нельзя считать достоверным.

 

 

3.  Определение валовой продукции и условного чистого дохода, окупаемости затрат и дифференциального дохода

Расчеты производятся для  культуры, по которой определялась урожайность по группам почв –  картофеля (таблица 3).

Таблица 3

Расчет валового сбора  по группам почв

Группы почв	Площадь, га	Валовой сбор, ц	Урожайность, ц/га
1	2	3	4
I	2	460	230
II	4	848	212
III	3	423	141
IV	10	1590	159
V	1,3	249,6	192
VI	5	1070	214
VII	6	1308	218
VIII	11	2717	247
IX	1	187	187
X	7	1148	164

 

Данные записываются в таблицу 4.

Таблица 4

Определение валовой  продукции и условного чистого  дохода, окупаемости затрат и дифференциального дохода

Группы почв	Урожайность, ц/га	Кадастровая цена, ц/руб	Валовая продукция, руб/га	Прямые затраты, руб/га	Условный чистый доход, руб/га	Окупаемость затрат	Дифференциальный доход, руб/га
1	2	3	4	5	6	7	8
I	230	24,7	5681	1400	4281	4,1	3806,3
II	212	24,7	5236,4	1400	3836,4	3,7	3351,3
III	141	24,7	3482,7	1400	2082,4	2,5	1602
IV	159	24,7	3927,3	1400	2527,3	2,8	2042,2
V	192	24,7	4742,4	1400	3342,4	3,4	2845,4
VI	214	24,7	5285,8	1400	3885,8	3,8	3435,8
VII	218	24,7	5384,6	1400	3984,6	3,9	3500
VIII	247	24,7	6100,9	1400	4700,9	4,4	4209,6
IX	187	24,7	4618,9	1400	3218,9	3,3	2725,2
X	164	24,7	4050,8	1400	2650,8	2,9	2187,4

 

Валовая продукция рассчитывается по кадастровым ценам.

Условный чистый доход определяется как разность между стоимостью валовой  продукции и размером произведенных  затрат.

Окупаемость затрат определяется отношением валовой продукции к  произведенным затратам.

Расчет дифференциального  дохода производится по формуле:

                                                      ДД = ВП  d,                                        (6)

где ДД – дифференциальный доход, руб/га;

ВП – размер валовой продукции, руб/га;

d – удельный вес дифференциального дохода в валовой продукции, определяемый по формуле:

                                          d = (ОЗ – 1,35)/ОЗ,                                           (7)

где ОЗ – оценочный  показатель окупаемости затрат, руб/руб;

1,35 –коэффициент размера  прибавочного продукта (зависит  от региона).

Кадастровые цены по культурам  и размер произведенных затрат приводятся в приложении Б.

Далее рассчитывается шкала  частной оценки для культуры (таблица 5) по формуле (1)

Таблица 5

Шкала частной оценки на группах почв по картофелю

Группы почв	Валовая продукция		Условный чистый доход		Окупаемость затрат		Дифференциальный доход
	руб/га	балл	руб/га	балл		балл	руб/га	балл
1	2	3	4	5	6	7	8	9
I	5681	93	4281	91	4,1	93	3806	90
II	5236	86	3836	82	3,7	84	3351	80
III	3483	57	2082	44	2,5	57	1602	38
IV	3927	64	2527	54	2.8	41	2042	49
V	4742	78	3342	71	3,4	77	2845	68
VI	5286	87	3886	83	38	86	3436	82
VII	5385	88	3985	85	3,9	89	3500	83
VIII	6101	100	4701	100	4,4	100	4210	100
IX	4619	76	3219	69	3,3	75	2725	65
X	4051	66	2651	56	2,9	66	2187	52
Цена балла	61		47		0,044		42

 

Глава 3. Задание  на проектирование

3.1 Характеристика  района.

1) Базовая оценочная  продуктивность 1 га сельскохозяйственных  угодий, руб. В₀=1655 (руб)

2) Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, ц. к. ед. В₀=24 (ц. к. ед)

3) Базовые оценочные затраты  на 1 га сельскохозяйственных угодий, руб. З₀=1112 (руб)

4) Средняя совокупность баллов  бонитета 1 га сельскохозяйственных  угодий Б₀=57

5) Средний индекс технологических  свойств сельскохозяйственных угодий И_т.о.=1,04

6) Средневзвешенное эквивалентное  расстояние грузоперевозок, км. Э_р.о=41(км)

7) Средняя внехозяйственная нормативная  грузоемкость 1 га сельскохозяйственных  угодий, т. Г₀=0,4 (т)

8) Затраты перевозки 1 т груза  на 1 км, руб. (все данные берутся  в транспортном отделе). Т=2.5 (руб)

9) Транспортные затраты, руб./га 

                                                    Т_з= Э_р.о Г₀ Т                                           (15)

                                                    Т_з= 41* 0.4* 2.5=41  (руб./га)                      

10) Доля затрат, зависящих от  продуктивности угодий, руб. Д_зу=0,30

11) Доля затрат, зависящих от  технологических свойств земельных  участков, руб. . Д_зт=0,28

12) Доля затрат, зависящих от  местоположения земельных участков, руб.                                                           Д_тр=Т_з/З₀                                             (16)

                                                       Д_тр=41/1112=0,036                                    

13) Доля постоянных затрат:

                                             Дпос=1-(Д_зт+Д_тр+Д_зу)                                  (17)

                                             Дпос=1-(0,28+0,036+0,30)=0,384                       

Для успешного осуществления оценочных  работ данных, полученных по субъекту РФ, недостаточно, поэтому на II этапе осуществляется подготовка информации по каждому объекту оценки.

14) Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных  угодий (информация имеется в  материалах IV тура оценки) Б_i=55

Рассчитывается по формуле (1):

15) Индекс технологических  свойств земельных участков (информация  имеется в материалах IV тура оценки) И_т=1,03

16) Эквивалентное расстояние  внехозяйственных перевозок Э_рi=40 (км)

17) Нормативная грузоемкость 1 га  сельскохозяйственных угодий (т)

                                                   Г_i =(Б_i/Б₀)*Г₀                                                 (18)

                                                   Г_i =(55/57)*0,4=0,38 (т)                          

На этом этапе подготовка исходной информации для кадастровой оценки заканчивается. Далее производится расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта оценки.

Расчет кадастровой  стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта оценки рекомендуется проводить двумя методами:

1. через расчет затрат по отдельным факторам;
2. через дифференциальный рентный доход.

Этим достигается максимальная достоверность определяемой величины кадастровой стоимости. Допустимое расхождение результатов показателя кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий не должно превышать 10 рублей.

 

3.2 Расчет рентного  дохода и кадастровой стоимости  1га сельскохозяйственных угодий.

Вариант 1 Через расчет затрат по отдельным  факторам

18) Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий:

                                                                                                (19)

                                                                                               

19) Затраты, зависящие  от продуктивности:

                                                                                      (20)

                                                                                     

20) Затраты, обусловленные  технологическими свойствами:

                                                                                    (21)

                                                                                   

21) Затраты на внехозяйственные  перевозки:

                                                                           (22)

                                                                          

22) Затраты постоянные:

                                                                                               (23)

                                                                                              

23) Всего затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий:

                                                                              (24)

                                                                             

24) Цена производства  валовой продукции:

                                                   ,                                              (25)

                                                                          

где Н_о – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам равен 1,07.

25) Дифференциальный рентный  доход:

                                                                                               (26)

                                                                                              

26) Абсолютный рентный  доход (АР), устанавливается единым  на всех землях, равен 12 руб./га.

27) Расчетный рентный  доход с 1 га сельскохозяйственных  угодий:

                                                                                              (27)

                                                                                 

28) Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий. Определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком на 33 года:

                                                                                                 (28)

                                                                                                

Глава 4. Основные методы оценки земельных участков

4.1 Метод сравнения  продаж

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).