Оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

 

 

2. Описание объекта оценки

 

1. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Техническая характеристика объектов оценки (помещений)

 

 

 

Компрессорные, литер А.

Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1-а.

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	нежилое здание
Группа капитальности
Назначение	Производственное
Год постройки	1995
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перекрытий	Ж/б плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	удовлетворительное
Техническое обеспечение  здания	электроснабжение, отопление, вентиляция, водопровод
Организованная стоянка  а/т или подземный гараж	Автостоянка
Количество этажей в  здании	1
Состояние подъезда (субъективная оценка)	удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	---
Размеры здание	Экспликация площади  и размеров комнат согласно технического паспорта БТИ
Площадь, кв. м: общая полезная	410.4 кв.м.
Высота, м	4 м.
Вспомогательные и подсобные  помещения	согласно технического паспорта БТИ
Вид из окон	На две стороны
Слаботочное обеспечение	---
Дополнительные системы  безопасности	Система пожаротушения
Состояние объекта (субъективная оценка)	удовлетворительное
Видимые дефекты	Фундаменты: заливной – Состояние удовлетворительное, при наружном осмотре обнаружены трещины. Стены и перегородки: кирпичные - Состояние удовлетворительное, при наружном осмотре обнаружены трещины Перекрытия: ж/б плиты - Состояние  удовлетворительное. Крыша: Заливная - Состояние удовлетворительное, при наружном осмотре обнаружены подтекания. Проёмы: деревянные и метеллические - Состояние удовлетворительное Полы: Бетонные - Состояние удовлетворительное, при наружном осмотре обнаружены трещины. Отделочные работы: Штукатурка, утеплитель - Состояние хорошее.
Дополнительная существенная информация	% износа здания и всех коммуникаций существенный.
Оцениваемые права	Право собственности. Свидетельство о государственной  регистрации права 12 МР 107872 от 15 сентября 2006 г.

 

Физическое состояние оцениваемых  объектов можно оценить на основании  фотографий приведенных в Приложении.

 

Земельный участок

 

Кадастровый номер: 12:04:0000000:0191
Адрес земельного участка:  Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, в 2700 метрах на юго-запад от дома 66 деревня Рябинка
Категория земель	Земли населенных пунктов
Назначение	Для производственных нужд
Форма	Форма – правильная прямоугольная
Общая площадь земельного участка	Общая площадь земельного участка- 5876.00 кв.м.
Рельеф участка	Рельеф участка – ровный
Тип почвы	Тип почвы – суглинок
Уровень грунтовых вод	Уровень грунтовых вод-  1,4 м от поверхности земли
Наличие заболоченности	Наличие заболоченности- нет
Наличие зеленых насаждений	Наличие зеленых насаждений- есть
Инфраструктура	Инфраструктура- развитая На земельном участке расположен объекты недвижимости
Оцениваемые права	право собственности на землю
Дополнительная существенная информация	Т.к. оценивается право собственности на землю, продаваться и передаваться будет это же право. Свидетельство о государственной  регистрации права 12 МР 116019 от 24 октября 2006 г.

 

2.2. Анализ местоположения окружения.

 

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих нормальное функционирование операций с недвижимостью, включая передачу прав собственности, развитие, финансирование и управление недвижимостью.

Несмотря на то, что, на рынок недвижимости влияют макроэкономическая, социальная и политическая ситуация, он является, прежде всего, локальным рынком. Это означает, что рынок недвижимости, его состояние и динамика развития существенно отличается в рамках единой социальной экономики, а макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов и т.д.

В результате такой трансформации  формируется целая система факторов регионального уровня, которые влияют на состояние и развитие местного рынка недвижимости. К ним относят экономические, социальные, административные и ряд других факторов.

 

Характеристика местоположения Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1
Преобладающая застройка	жилой сектор, сельская
Транспортная доступность	25 мин. Общественным транспортом до центра г.йошкар-Ола
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км).	магазины,
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	---
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Автобусы, маршрутные такси.
Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Данные о территориальных границах земельных участков (кадастровые планы земельных участков, копии геодезических планов или карт с обозначением и описанием местоположения), функционально обеспечивающих эксплуатацию недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Кадастровый план земельного участка

 

 

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ ННИЭ проводится в два  этапа. На первом -  участок анализируется без строения, а на втором – как обустроенный. В данном случае проводится анализ существующего строения.

Наименование критерия	ННИЭ
Законодательная разрешенность	Что касается юридической разрешенности, объекты оценки возможно использовать по назначению, с определенными капвложениями и в иных целях.
Физическая осуществимость	Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации  проекта, которая определяется размерами, границами, топографией, климатическими условиями и прочими. В данном случае объекты расположены в городской местности и следовательно физически возможное использование – по назначению.
Экономическая целесообразность	Экономическая целесообразность определяется рыночным спросом на недвижимость и получаемым доходом. Анализ развивающегося рынка недвижимости показывает, что возрастающим спросом пользуются нежилые объекты недвижимости, с целью их использования для производства, торговли, хранения продукции, оказания услуг.
Максимальная эффективность	Максимальный ЧОД будет соответствовать  ННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование:

Учитывая расположение зданий, приспособленность  оцениваемых помещений, Оценщик  считает, что наиболее экономически эффективным и физически осуществимым, т.е. оптимальным способом использования оцениваемых помещений является использование по прямому назначению, т.е. для размещения какого либо другого предприятия, в иных целях, также возможно, однако, по мнению Оценщика, является менее эффективным и требует значительных капитальных вложений и сопряжено с возникновением дополнительных рисков.

Данный вывод сделан на основании  того, что прямое назначение всего  оцениваемого имущества сельхоз производство. Использование в иных целях оцениваемых объектов, на наш взгляд, не представляется возможным из-за специфических особенностей объектов.

 

3. Анализ рынка

3.1. Общая экономическая ситуация в России

 

Источник: анализ социально-экономической  ситуации в России по данным Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Качество развития экономики  страны отражается в тенденциях макроэкономических показателей. Обычно данные макроэкономические показатели называются фундаментальными факторами.

Фундаментальными факторами, оказывающими влияние на экономику страны, являются такие показатели, как инфляция, величина валового внутреннего продукта (ВВП), тарифы естественных монополий, денежная политика государства.

 

Уровень инфляции и динамика цен

В июне 2009 г. темпы инфляции на потребительском рынке снизились до 0.6% против 0.8% в мае и 1.1% к апреле. Таким образом, в отличие от прошлого года, в мае-июне текущего года наметилась тенденция снижения темпов инфляции.

Вместе с тем, за I полугодие 2009 г. потребительская инфляция остается более высокой -8% против 6.1% за I полугодие прошлого года. Еще большая разница в показателе прироста потребительских Йена без учета товаров и услуг необязательного пользования, составившего за январь-июнь 9.3% против 6.5% годом ранее, что свидетельствует о более высоком росте цен на товары и услуги с неэластичным спросом.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ) в истекшем полугодии (4.4%) практически сохранился на уровне). Полугодия прошлого года (4.3%). Относительно высокое значение является результатом значительного увеличения денежного предложения в конце 2008 года, хотя и более сдержанного, чем год назад. Это было связано как с ростом валютных резервов, гак и с декабрьским резким снижением остатков средств на счетах консолидированного бюджета из-за увеличения расходов в начале 2009 года.

Одним из основных факторов повышения уровня инфляции стал существенно  более высокий, чем в прошлом году рост цен и тарифов естественных монополий на услуги для населения и локальных монополий (ЖКХ и муниципальный транспорт) в начале года, в частности из-за повышения федерального стандарта оплаты жилья и перевода населения на 100-% оплат) жилищно-коммунальных услуг. За 1 полугодие 2009 г. тарифы выросли на 29.1% (за весь 2008 год на 2.3.5%). Вклад данного фактора в инфляцию составил 2.3 п.п., или 29% (за 2008 год- 1.7 п.п. или 15 %).

Другим существенным фактором ускорения инфляции стало повышение  темпов роста цен на продовольственные товары. В целом за период продовольственные товары подорожали на 8.6% против 6% годом ранее. В течение всего полугодия ежемесячные показатели были выше прошлогодних. Вклад в инфляцию данного фактора за прошедшие шесть месяцев повысился до 3.8 п.п. (за аналогичный период 2008 г. - 2.6 процентных пункта).