Оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости

ГОУ ВПО" Марийский  государственный технический университет"

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

НА ТЕМУ: «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

Дата проведения оценки: 13 марта 2012 г.

 

Дата составления  отчёта: 13 марта 2012 г.

 

Исполнитель:

 

Проверил: к.э.н., доцент каф. «СМиТС» Семагин Дмитрий Александрович

 

 

 

г. Йошкар-Ола

2012 г.

 

.

 

 

 

В процессе проведения оценки имущества  оценщик основывался на сведениях, содержащихся в пакете документов, предоставленном Заказчиком.

Группировка и анализ исходной информации представлены в соответствующих разделах Настоящего отчета. При этом отдельные его части не могут трактоваться изолированно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание существующие допущения и ограничения.

Оценка проводилась в соответствии с Международными Стандартами профессиональной практики оценки и Кодексом этики оценщика. Выводы, заключения и другие теоретические конструкции, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе используемой информации, интерпретации расчетных данных, а также на опыте и профессиональных знаниях Оценщика.

Осмотр объектов производился  25.09.2010 г.

Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа  данных технической инвентаризаций, а также нормативно-справочной и статистической информации об изменении уровня цен в данном регионе.

На основании данных, представленных и проанализированных в данном отчете, имеющейся в нашем распоряжении документации, с учетом множества принимаемых во внимание объективных факторов, в результате проведенного исследования Оценщик установил, что рыночная стоимость представленных к оценке объектов, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений на 25.02.2011 г., составляет (с учетом НДС):

	№	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
1	А	Компрессорные
		Единое землепользование Кад.№: 12:04:0000000:0191
		ИТОГО

Общая рыночная стоимость имущественного комплекса  с учетом округлений составляет:

9 932 852 рублей (Девять миллионов девятьсот тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два рубля),  в т.ч. НДС.

Предлагаемый Вашему вниманию отчет  об оценке содержит описание оцениваемого имущества, краткое обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.

Для получения достоверных  результатов при проведении оценки использованы различные подходы оценки: затратный, рыночный и доходный.

Оценка выполнена в  соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.

Следует отметить, что Настоящий  отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объектов имущества и само по себе не является гарантией того, что вышеперечисленные объекты будут реализованы по определенной в результате оценки стоимости.

При возникновении у  Вас каких-либо вопросов по представленному  отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.

 

 

 

 

С уважением, Загайнов С.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Имущество ООО Производсивенная компания «Лесная Былина» - объекты недвижимости

 

Номер Отчета об оценке (порядковый номер  Отчета)	№ 25/03-13/12
Основание для проведения оценки	Определения Арбитражного суда Республики Марий Эл о назначении судебной экспертизы по делу №А38-827/2010 от 15 февраля 2011 г.
Краткое описание Объекта оценки	Имущественный комплекс, принадлежащий ООО «ХХХХХ» – 2 объекта недвижимости; Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1
Краткое описание имущественных  прав	Право собственности, право собственности земельного участка
Наименование собственника	ООО «ХХХХХ» ИНН ______________, ОГРН __________________ Россия, Республика Марий Эл, Килемарский район, п. Красный Мост, ул. Школьная, д.1.
Цель и задачи оценки	Определение рыночной, ликвидационной и прогнозируемой стоимости Объекта  оценки для суда
Дата оценки (дата определения стоимости  Объекта оценки)	13.03.2012 г.
Период проведения работ	С 18.02.2012 г. по 13.03.2012 г.
Дата составления Отчета	13.03.2012 г.
Дата осмотра Объекта оценки	25.09.2011 г.
Итоговая величина рыночной стоимости  оцениваемых объектов	Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом округлений составляет 9 932 852 рублей (Девять миллионов девятьсот тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два рубля),  в т.ч. НДС.
Ликвидационная стоимость оцениваемых  объектов	8 126 126 рублей

 

	Литер	Наименование объекта	Общая площадь объекта, кв.м.	Расчетная стоимость, полученная различными подходами, руб.			Рыночная стоимость, руб.	Ликвидационная стоимость, руб.
				Затратный подход	Сравн. подход	Доходный подход
1	А	Компрессорные	410.4
		Единое землепользование Кад.№: 12:04:0000000:0191	5876.00
		ИТОГО	6286.40	2 700 862	1 607 237	5 624 753	9 932 852	8 126 126

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом округлений составляет

9 932 852 рублей (Девять миллионов девятьсот тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два рубля),  в т.ч. НДС.

 

1.2 Объекты оценки – 2 объекта недвижимости

 

	Литер	Наименование объектов	Год ввода в эксплуатацию	Площадь, кв.м.	Текущее использование (назначение) по данным  БТИ	Обеспеченность коммунальными  системами	Износ по данным БТИ, %
1	А	Компрессорные	1995	410.4	Производственное	Электроосве-щение, вентиляция	32
		Единое землепользование Кад.№: 12:04:0000000:0191		5876.00
		ИТОГО		6286.40

 

 

Объект оценки	Имущественный комплекс, принадлежащий  ООО «ХХХХХ» – 2 объекта недвижимости; Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1
Место расположения объекта  оценки	Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Соболевский, ул. Соболевская, д.1
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости имущества ООО «ХХХХХ»
Предполагаемое использование  результатов оценки	Результаты оценки будут использованы для суда
Вид стоимости	Рыночная и ликвидационная стоимость имущественного комплекса
Владелец объекта	ООО «ХХХХХ» ИНН ____________, ОГРН __________________ Россия, Республика Марий Эл, Килемарский  район, п. Красный Мост, ул. Школьная, д.1.
Дата оценки:	13.03.2012 г.
Срок проведения оценки:	С 18.02.2012 г. по 13.03.2012 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

 

1.3. Сведения о заказчике оценки

 

Заказчик оценки

ГОУ ВПО" Марийский государственный  технический университет" 424000 Республика Марий Эл г.Йошкар-Ола,пл.Ленина,3 ИНН 1215021281

 

1.4. Сведения об оценщике

 

Организация
Адрес местонахождения
Основание для проведения оценки	Договор
Сведения о лицензии	Выписка из Реестра саморегулируемой организации оценщиков

 

 

1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения.

 

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями и допущениями:

1. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из своих наилучших интересов.
2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность в случае обнаружения подобных факторов.
3. Объект соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке.
4. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
5. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено целями оценки или дополнительными соглашениями (в устной или письменной форме).
6. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно в течении шести месяцев с даты оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого права.

 

1.6. Стандарты, законы и нормативные акты, использованные при оценке

 

Отчёт выполнен   с учётом  следующих нормативных документов:

• - Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2.
• Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
• Федеральный закон от 14.11.02 № 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».
• Федеральный закон РФ от 21.11.96г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
• Федеральные стандарты оценки:

1. Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256 Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

2. Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255 Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;
3. Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254 Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

 

1.7. Определение вида оцениваемой стоимости

 

При использовании понятия стоимости  при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.  
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

 

В данном случае Оценщик определял рыночную, ликвидационную и прогнозируемую стоимости Объекта оценки для целей залога

 

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.