Методология оценки объектов недвижимости в фирме ,,Специнвестпоставка,,

- информация  обо всех привлекаемых к проведению  оценки и подготовке отчета  об оценке организациях и специалистах  с указанием их квалификации  и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения  и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые  стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о  федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта  оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и  качественные характеристики объекта  оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные  и качественные характеристики  элементов, входящих в состав  объекта оценки, которые имеют  специфику, влияющую на результаты  оценки объекта оценки;

- информация  о текущем использовании объекта  оценки;

- другие факторы  и характеристики, относящиеся к  объекту оценки, существенно влияющие  на его стоимость;

ж) анализ рынка  объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся  непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части  применения доходного, затратного и  сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано  применение подходов к оценке с приведением  расчетов или обоснован отказ  от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено  согласование результатов расчетов, полученных с применением различных  подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении  к отчету об оценке должны  содержаться копии документов, используемые  оценщиком и устанавливающие  количественные и качественные  характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования  к описанию в отчете об оценке  информации, используемой при проведении оценки.

10. В тексте  отчета об оценке должны присутствовать  ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие  делать выводы об авторстве  соответствующей информации и  дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная  заказчиком (в том числе справки,  таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным  на то лицом и заверена в  установленном порядке, и в  таком случае она считается  достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной  для величины определяемой стоимости,  используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен  быть проведен анализ данного  значения на соответствие рыночным  условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования  к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.

13. В отчете  об оценке должно содержаться  описание последовательности определения  стоимости объекта оценки, позволяющее  пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке  должно содержаться обоснование  выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете  об оценке должно содержаться  описание расчетов, расчеты и  пояснения к расчетам, обеспечивающие  проверяемость выводов и результатов,  указанных или полученных оценщиком  в рамках применения подходов  и методов, использованных при  проведении оценки.

16. В отчете  об оценке итоговое значение  стоимости после согласования  результатов применения подходов  к оценке может быть представлено  в округленной форме по правилам  округления.

Зарегистрировано  в Минюсте РФ 23 августа 2007 г. N 10045.

3. Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509).³

________________________

3. Федеральный  стандарт оценки № 2 «Цели оценки  и виды стоимости (ФСО №  2)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.07 г.  № 255.

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N

157-ФЗ "О внесении  изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642).

4. Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 509).

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642).

1.3. Примеры различных подходов к оценке стоимости

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению стоимости: 
-  оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; 
-  расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства); 
-  установление величины накопленного износа; 
-  расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа; 
-  корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.); 
-  определение предпринимательского дохода; 
-  суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе  оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе  Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В настоящем расчете  оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить  возможности земельного участка  для оцениваемого объекта, так как  не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной  стоимости вышеназванного объекта  выполняется на основе оценки стоимости  строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость  здания можно рассчитать через определение  стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта  в современных условиях. Такой расчет представлен в таблице 1.1.

Заработная плата рабочих  берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той  же базы. Накладные расходы взяты  в размере 10 % от суммы прямых    затрат.    Отопление,   вентиляция,  водопровод,  канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5;  2,5;  3;  3;  2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (таблица 1.2.).

Статьи затрат в табл. 1.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического  износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или  технического состояния отдельных  конструктивных элементов.

Таблица 1.1. Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию.

п./п.	Наименование	Единица	Кол-во	Стоимость	Общая стоимость
	материалов	измерения	ед. измерения	ед. изм-я, руб.	тыс. руб.
1	2	3	4	5	6
1	Бетон	м3	9507	500	4753,50
2	Сталь класса А	т	1446,19	1800	2603,14
3	Сталь конструкция	т	180,77	1700	307,31
4	Цемент	т	3126,79	390	1219,45
5	Лесопиломатериалы	м3	1408	550	774,40
6	Стекло оконное	м2	5435,04	24	130,44
7	Линолеум	м2	30311,9	40	1212,48
8	Плитка	м2	6823	55	375,27
9	Керамическая плитка	м2	7390,6	75	554,30
10	Оконные блоки	м2	3796,95	300	1139,09
11	Дверные блоки	м2	5919,26	400	2367,70
12	Раковины	шт.	1294	350	452,90
13	Унитазы	шт.	647	500	323,50
14	Ванны	шт.	647	900	582,30
15	Итого затраты  на основные				16795,77
	строит. материалы
16	Прочие материалы				6038,68
17	Итого затраты  по				22834,45
	материалам