Методология оценки объектов недвижимости в фирме ,,Специнвестпоставка,,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………………3

ГЛАВА 1. Недвижимость как объект оценки……………………………..

1.1. Экономическая  оценка недвижимости……………………………

1.2. Юридические документы и законодательства, касающиеся оценки недвижимости………………………………………………………………  

1.3. Примеры различных подходов к оценке стоимости…………………

1.4. Проведение оценки стоимости торговой недвижимости…………..

ГЛАВА 2. Методология оценки объектов недвижимости в фирме ,,Специнвестпоставка,, ……………………………………………………..

2.1. Рыночная стоимость объекта недвижимости по ,,Специнвестпоставке,,……………………………………………….

2.2. Результаты оценки на фирме ,,Специнвестпоставка,,………………

ГЛАВА 3. Предложения по совершенствованию методов оценки недвижимости ……………………………………………………………………

         3.1. Расчеты и эффективность…………………………………………… 

3.2. Оценка экономической  эффективности предложенных мероприятий……………………………………………………………….

Заключение…………………………………………………………………….

Список используемых источников……………………………………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения,  гостиницы, торговые, складские и  промышленные площади);

- сооружения и передаточные  устройства;

- объекты, незавершенные  строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством  инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

Актуальность темы заключается, в переходе России к рыночной модели экономики возродившей права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические  оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно  говорить о существовании сложной  многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью  дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических  аспектов понятия «недвижимое  имущество»;

- изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого  объекта;

- расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является двухэтажное нежилое здание.

Методической основой  исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

В мировой практике оценка имущества является одним из необходимых  факторов для эффективного управления собственностью. Ведь для реализации прав собственника необходимо в первую очередь обладание информацией о цене имущества. Понятие имущества обозначено в статье 128 Гражданского Кодекса РФ и определяет совокупность имущественных прав и обязанностей, а также вещей, принадлежащих определенному физическому или юридическому лицу.

Понятие имущество довольно широкое, но в повседневности наиболее часто выступают объектом оценки такие его категории как движимое и недвижимое имущество.

• В целях оценки под недвижимостью следует подразумевать земельный участок с размещенными на нем объектами, которые составляют нерасторжимое без нанесения ущерба функциональное целое.:
• - отдельно стоящими зданиями или группой зданий;
• - встроенные помещения (например офисного и коммерческого назначения);
• - квартиры;
• - загородные дома коттеджи, дачи;
• - объекты незавершенного строительства;
• - земельные и садовые участки;
• - отдельные водные объекты (озера, ставки) или многолетние насаждения
• - хозяйственные сооружения и инженерные коммуникации.
• При применение конкретных методов оценки для получения объективного результата всегда учитывается классификация оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из целей проведения оценки и поставленных конкретных задач, оценщики предлагают варианты их решения, наиболее приемлемы и удобны для заказчика. Оценка имущества проводится с целью получения достоверной информации об его рыночной стоимости. Наличие такой информации зачастую необходимо для разрешения самых разнообразных споров и конфликтов, связанных с реализацией имущественных прав. Например, раздел имущества при бракоразводном процессе, раздел наследства, спорные вопросы по ипотеке, размеры выплаты компенсации при отчуждении имущества в интересах государства.

Независимая экспертиза и оценка имущества необходима, если вы предполагаете:

- провести куплю/продажу;

- сдать в аренду;

- предать в доверительное  управление или лизинг;

- оформить приватизацию;

- застраховать имущество;

- заложить имущество  для получения кредита;

- привлечь инвестиции;

- оптимизировать налогообложение;

- передать имущество  в уставной капитал;

- определить сумму  нанесенного ущерба, если имущество  пострадало в результате пожара, затопления, ДТП, по вине третьих  лиц, или природных воздействий;

- проведение процесса  раздела имущества;

- заключение брачного контракта;

- вступить в права  наследования.

Независимая экспертиза и оценка имущества даст возможность  определить его объективную рыночную стоимость для предоставления в  суд, в банк при кредитовании, страховую  компанию, для бухгалтерского учета  на предприятии.

 

 

 

 

 

Глава 1. Недвижимость как объект оценки

 

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»¹.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта  оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки – это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

·  здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

·  обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

·  инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной

эксплуатации собственников  недвижимости квартала или города;

_____________________

1. Гражданский кодекс статья 130. Недвижимые и движимые вещи.

 

·  стационарные сооружения благоустройства территории участка;

·  элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

·  другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

 

                  1.1. Экономическая  оценка недвижимости

Сейчас рынок коммерческих услуг оказывает бизнес процедуры  установления стоимости в центральном регионе, в том числе оценка ОАО, оценка ущерба от залива, облигаций, оценка автомобилей, оценка ценных бумаг оценка движимого имущества, оценка коммерческой недвижимости,. Вне зависимости от внутренних факторов мы убеждаемся, что экономическая оценка недвижимости, машин служит важнейшим условием при проведении сделок в рамках купли продажи недвижимого имущества. В этом деле профессиональная компания оценки и консалтинга оказывает свои услуги уже несколько лет. Услуга оценки, оказанная специалистами агентства, станет качественно новым аргументом в разрезе объективных обстоятельств, находящихся в разрезе стоимости вашего имущества.

Полный перечень работ связанных с установлением цены: Профессиональная оценочная экспертиза земель различного назначения заключается в определении либо цены земельного участка, либо рыночной стоимости права на аренду. Такой вид оценки сейчас становится все более востребована, так как данный вид собственности все чаще является объектом разных проектов. В настоящее время, государственная оценка земли сильно связана с тем, как в дальнейшем будет использован земельный участок. Кроме того, существуют специфические условия, связанные с предназначением земельного участка. Оценка земли рассматривается с нескольких сторон: участок земли являет собой ресурс природы, характеризующийся почвами, растительным и животным миром пространством, рельефом, и его оценка проводится с позиции возможности реализации ею многоцелевых функций. Оценка стоимости земли имеет свои нюансы, которые различаются, что зависит от отношения к тому или иному участку. В данном случае выделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Фирмы, реализующие услуги оценки и консалтинга - это специальное  общество, которое может осуществлять свою работу и заниматься ей в соответствии с нормами и правилами. Работа агентства выполняется на основании лицензии РФ, которые предоставляют право реализации независимой процедуры оценки. Следует понимать тот факт, что оценка недвижимости в Москве и другого имущества становится одним из важных моментом при совершении операций в области операций с частной собственностью. Менеджмент оценочной компании периодически планирует продуктивный отсев работников, которые постоянно обеспечивают проведение оценочных экспертиз необходимого уровня. Постоянно не утихают дебаты о стратегиях получения конечной цены при производстве данного вида деятельности. Часто простая беседа о стоимости объекта в составе группы специалистов по оценке может привести к непростому достижению консенсуса.

1.2. Юридические документы и законодательства, касающиеся оценки недвижимости 

Перечень  документов, необходимых для оценки недвижимости.

Для проведения оценочных  работ потребуются документы, подтверждающие права на оцениваемый объект, а  также его технические характеристики.

Список документов для  оценки квартир:

• паспорт заявителя, контактная информация: адрес проживания, телефон;
• регистрационное свидетельство на квартиру или правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, аренды, приватизации и т. п.);
• справка органов технической инвентаризации по форме 11а (срок действия – 1 месяц с момента выдачи);
• технический паспорт БТИ (поэтажный план и экспликация).

Список документов для  оценки дачного (садового) домика, загородного  дома, коттеджа:

• свидетельство о регистрации собственности либо правоустанавливающий документ на недвижимость;
• техпаспорт (поэтажный план с экспликацией);
• документы на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для оценки жилого дома:

• паспорт правообладателя;
• правоустанавливающие документы, при наличии – свидетельство о государственной регистрации права;
• документы органов технической инвентаризации (поэтажный план и экспликация);
• выписки из ЕГРП о наличии (отсутствии) обременений, в том числе залогом, долговыми обязательствами, правами арендаторов;
• документы об имеющихся соглашениях, договорах, специальных налоговых режимах и иных ограничениях в пользовании;
• план границ земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект;
• правоустанавливающие документы на земельный участок (постановления, свидетельства о праве собственности, договоры аренды и т. п.);
• сведения о сооружениях в составе объекта, подсобных строениях, инженерных сетях, инфраструктуре;
• в случае если в составе оцениваемого объекта имеется движимое имущество – необходимая информация о его объеме, количестве, технических параметрах и физических характеристиках.