Методология оценки объектов недвижимости в фирме ,,Специнвестпоставка,,

Для оценки коммерческой недвижимости потребуется предоставить:

• паспорт правообладателя – для физических лиц, учредительные документы, протокол об избрании (решение о назначении) руководителя, его паспортные данные – для организаций;
• правоустанавливающие документы на объект (если имеется – регистрационное свидетельство);
• техническая документация БТИ;
• выписки из ЕГРП о наличии или отсутствии арестов и обременений;
• план границ земельного участка с указанием его местоположения и описания;
• правоустанавливающая документация на земельный участок (свидетельство о праве собственности, бессрочном (срочном пользовании), пожизненном владении, договор аренды, постановление, договор купли-продажи и т. п.);
• техническая информация о сооружениях, а также о движимом имуществе (при наличии) в составе оцениваемого объекта.

Для проведения оценочных  работ в отношении земельных  участков необходимо предоставить:

1. паспортные данные заявителя (для юридических лиц – документы о регистрации);

2. документы, подтверждающие право на земельный участок: договор купли-продажи, приватизации, аренды, дарения, свидетельство о наследстве и т. п.;

3. план границ;

4. кадастровый паспорт земельного участка;

5. документы, определяющие ставку арендной платы или налога на землю.

Перечень документов, которые потребуются для оценки здания:

• сведения о заявителе: для юридического лица – документы о регистрации, протокол или решение, подтверждающие полномочия руководителя, его паспортные данные; для физического лица – паспорт;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий оценке, с указанием точного местоположения, вида права и правообладателя;
• информация о наличии (отсутствии) обременений, в том числе залогом, долговыми обязательствами, правами арендаторов, соглашений, контрактов, специальных налоговых обложений и иных ограничений использования недвижимости;
• геодезический план или карта с обозначением и описанием местоположения земельного участка под объектом оцениваемой недвижимости;
• правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т. п.);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• сведения об имеющемся движимом имуществе в составе оцениваемого объекта;
• техпаспорт БТИ на здание;
• другие технические документы (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию, технические условия, пояснительные записки и т. п.);
• справка, выданная бухгалтерией предприятия, о балансовой стоимости здания (если объект находится в собственности юридического лица).

Список документов, необходимых  для проведения оценочных работ  в отношении сооружений:

• для физических лиц – паспорт, для организаций – свидетельства ОГРН, ИНН, протокол об избрании (решение о назначении) руководителя, его паспортные данные;
• копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства. В них должны содержаться следующие сведения: дата ввода в эксплуатацию, инвентарный номер, нормы и шифр амортизационных отчислений, первоначальная стоимость без учета деноминаций (на дату ввода объекта в эксплуатацию);
• бухгалтерская справка о балансовой стоимости сооружения и передаточных устройств на дату оценки недвижимости. В балансе должна быть указана восстановительная стоимость, процент износа и остаточная стоимость;
• техпаспорта на сооружения и передаточные устройства. При их отсутствии – техническое описание объекта: размеры, параметры, характеристики;
• налоговая ставка на недвижимость в текущем году;
• договоры аренды на сооружения, включая расчеты арендной ставки;
• документы, подтверждающие процент фактического физического износа сооружения и передаточных устройств. Для их составления создаются комиссии с участием технических специалистов (главного технолога, механика и других), на которые возлагается ответственность за техническое состояние оцениваемого объекта. В документах отражаются такие параметры, как пригодность сооружения и передаточных устройств для использования, процент их фактического физического износа.
• документация на земельный участок с указанием вида права, ставки земельного налога и т. п.

Перечень документов, необходимых для оценки объекта  незавершенного строительства:

• для физических лиц – паспорт правообладателя; для организаций – документы о регистрации, об избрании (назначении) руководителя, его паспортные данные;
• регистрационное свидетельство (если объект зарегистрирован в установленном законом порядке);
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешительная документация на строительство;
• пояснительная записка к проекту;
• справка о балансовой стоимости, выданная бухгалтерией организации (для юридических лиц);
• в случае если объект законсервирован – акт консервации;
• выписка из ЕГРП о наличии (отсутствии) арестов, обременений, ограничений в использовании недвижимости;
• документы, подтверждающие отраслевую принадлежность объекта;
• данные о конструктивной системе здания (сооружения);
• разрешенная потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п. ежегодно);
• кадастровый (технический паспорт) с указанием площади застройки и степени завершенности строительства как в целом, так и по каждому конструктивному элементу.

Законодательные акты:

1. Приказ от 4 июля 2011 г. № 328 Об утверждении федерального стандарта оценки «вида экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

В соответствии со статьями 17.1 и 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2011, N 1, ст. 43).

I. Общие положения

1. Настоящий  федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 12, ст. 1093, N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172, N 31, ст. 3456; 2007, N 29, ст. 3482, N 31, ст. 4016; 2009, N 52, ст. 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43) (далее - Федеральный закон) и содержит требования к экспертизе отчетов об оценке.

2. Настоящий  федеральный стандарт оценки  устанавливает виды экспертизы  отчета об оценке, порядок ее  проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

3. Настоящий  федеральный стандарт оценки  является обязательным к применению  при осуществлении экспертизы  отчетов об оценке.

4. Под экспертизой  отчета об оценке понимаются  действия эксперта или экспертов  саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза  отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет  об оценке, в саморегулируемой организации  оценщиков в порядке, установленном  внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.

II. Виды экспертизы  отчета об оценке.

5. Настоящим  федеральным стандартом оценки  устанавливаются следующие виды  экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза  на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза  на подтверждение стоимости объекта  оценки, определенной оценщиком в  отчете об оценке, включающая также  проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

III. Порядок проведения  экспертизы.

6. Экспертиза  отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении, подготовленном экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков по результатам проведения экспертизы (далее - экспертное заключение).

7. Экспертиза  отчета об оценке проводится  в сроки, установленные законодательством  Российской Федерации, внутренними  документами саморегулируемой организации оценщиков (если иные сроки не предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на проведение экспертизы.

8. Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации  оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

9. Экспертиза  отчета об оценке не может  проводиться экспертом, подписавшим  отчет об оценке, в отношении  которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

Экспертиза  отчета об оценке также не может  проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

10. Эксперт обязан  уведомлять саморегулируемую организацию  оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

11. Для проведения  экспертизы отчет об оценке  или заверенная в установленном  саморегулируемой организацией  оценщиков порядке его копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший (подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

12. В зависимости  от вида проводимой экспертизы  саморегулируемой организацией  оценщиков устанавливаются допущения  и ограничительные условия, с  учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.

13. Для целей  проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования к:

содержанию  запроса и срокам его направления;

обоснованию необходимости представления информации;

срокам и  порядку направления оценщиком  информации.