Лекции по "Экономике недвижимости"

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод  сравнительной единицы 

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта; 
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;  
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); 
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); 
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); 
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; 
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать: 
-  единое функциональное назначение; 
-  близость физических характеристик; 
-  сопоставимый хронологический возраст объектов; 
-  другие характеристики.

3.5.2.2. Метод  разбивки по компонентам 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом; 
V_j – объем j-го компонента; 
С_j – стоимость единицы объема; 
n – количество выделенных компонентов здания; 
К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд; 
-  разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения  затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным  подходом

 

3.5.2.3. Метод  количественного обследования

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма  денежных средств, необходимых для  его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной  стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства  включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и  инвентаря;

прочие затраты.

Методы  расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: 
ресурсный; 
ресурсно-индексный; 
базисно-индексный; 
базисно-компенсационный; 
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный  метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный  метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета  сметной стоимости являются ресурсный  и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый  износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных  видов износа - это накопленный  износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая  жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни  здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной  практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического  износа зданий следующие: 
·  нормативный (для жилых зданий); 
·  стоимостной; 
·  метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется  исключительно в отечественной  практике. При всей наглядности и  убедительности ей присущи следующие  недостатки: 
-  по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; 
-  трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; 
-  невозможность измерения функционального и внешнего износа; 
-  субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет  сразу рассчитать износ элементов  и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического  износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

, где

И – износ; 
ЭВ – эффективный возраст; 
ФЖ – типичный срок физической жизни; 
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесценений, так и  для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

.

Применение данной формулы также  актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих  элементов» возникает вследствие естественного  изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.