Лекции по "Экономике недвижимости"

По степени готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию;  
-  требующие реконструкции или капитального ремонта; 
-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости  в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;  
-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет  потенциальную способность приносить  доход и является довольно привлекательным  направлением инвестирования. Формы  дохода от недвижимости:

1) будущие периодические  потоки денежных средств; 
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

1.2. Правовые  основы недвижимости.

1.2.1. Право собственности

Право собственности  и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности  состоит из трех прав: 
·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; 
·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; 
·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности  могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).

1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих  условий: 
· законность содержания; 
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; 
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки; 
· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством  существования зарегистрированного  права является государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается  письменный договор купли-продажи  объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один объект в обмен  на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется  передать одаряемому: 
· объект недвижимости в собственность; 
· имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или  обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько  подвидов: 
· постоянная – выплачивается бессрочно; 
· пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; 
· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта  недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

1.2.3. Государственная  регистрация операций (сделок) с  недвижимостью

В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь  созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

2. Рынок недвижимости

2.1. Основные характеристики  рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его  развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие  этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением  спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел  на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом  общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных  интересов

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики  рынок недвижимости носит ряд  особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность  -  большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия  -  небольшое число покупателей и продавцов  -  уникальность каждого объекта  -  контроль над ценами ограничен  -  вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность  предложений	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается  -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер  -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства  -  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права  -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление  сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает  большое влияние на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка  недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные  органы.

Профессиональными участниками  рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.