Лекции по "Экономике недвижимости"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2013 в 19:50, курс лекций

Краткое описание

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.2. Правовые основы недвижимости.
1.2.1. Право собственности
1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости.
2.2. Функции рынка недвижимости
2.3. Управление рынком недвижимости
2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды стоимости недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости.
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
3.5.2. Затратный подход
3.5.3. Доходный подход
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии
4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
Кредит с нарастающими платежами
Канадский ролловер
4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях
4.4.1. Методы финансирования нового строительства
4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
5.1.2. Земля как экономическая категория
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
5.2.Особенности оценки земли
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
5.2.5. Методы оценки земель
6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

Прикрепленные файлы: 1 файл

экономика недвижимости.doc

— 766.50 Кб (Скачать документ)

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые  ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

Rн – номинальная ставка; 
Rр – реальная ставка; 
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

;

; где

Dr, Dv - рублевая или  валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного  курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных  инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная; 
ДО – ежегодные выплаты; 
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации  собственного капитала; 
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; 
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение:

, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы  капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых  источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); 
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; 
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма  возврата капитала рассчитывается путем  деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок  экономической жизни; 
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: 
• срок - 5 лет; 
•  R - ставка доходности инвестиций 12%; 
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п

Остаток капиталовложении на начало периода

Возмещение капиталовложении

Доход на инвестированный  капитал (12%)

Общая сумма дохода

1

10000

2000

1200

3200

2

8000

2000

960

2960

3

6000

2000

720

2720

4

4000

2000

480

2480

5

2000

2000

240

2240

 

 

 

 

10000

3600

1360


Возврат капитала происходит равными частями в течение  всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

•  срок - 5 лет;

•  доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

п/п

Остаток основной суммы  капитала на начало года, долл.

Общая сумма возмещения

В том числе

% на капитал

возмещение

основной суммы

1

10000

2774,10

1200

1574,10

2

8425,90

2774,10

1011,11

1762,99

3

6662,91

2774,10

799,55

1974,55

4

4688,36

2774,10

562,60

2211,50

5

2476,86

2774,10

297,22

2476,88


Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость  лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод  дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: 
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; 
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет  оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: 
• длительность прогнозного периода; 
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; 
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета  метода ДДП.

1. Определение прогнозного  периода. В международной оценочной  практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин  денежных потоков. 

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 
1)  потенциальный валовой доход; 
2)  действительный валовой доход; 
3)  чистый операционный доход; 
4)  денежный поток до уплаты налогов; 
5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: 
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), 
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, 
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: 
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; 
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; 
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; 
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при  использовании метода ДДП.

1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены 
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 
1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 
2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 
3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 
4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость  реверсии можно спрогнозировать  с помощью: 
1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 
2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 
3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Информация о работе Лекции по "Экономике недвижимости"