Лекции по "Экономике недвижимости"

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости: 
· рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; 
· потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; 
· инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; 
· страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; 
· замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; 
· восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; 
· залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; 
· ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; 
· для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; 
· утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; 
· действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости  объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

3. Оценка недвижимости

3.2. Принципы  оценки недвижимости

В мировой практике участники  рынка недвижимости выработали унифицированный  набор фундаментальных оценочных  правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
Принципы пользователя недвижимого имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный  объект с такой же полезностью

Окончание табл. 3.1

Группа	Принцип	Характеристика
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с  объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных  участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
	Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает  затраты на приобретение этих элементов
	Возрастающей и убывающей  доходности	Закономерность об убывающей  предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
	Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание  факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
	Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов  недвижимости
	Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права  следует соединять и разделять  так, чтобы увеличить общую стоимость  объекта недвижимости
	Наиболее эффективного использования	Из возможных вариантов  выбирается вариант наилучшего и  наиболее эффективного использования
Принципы внешней рыночной среды	Соответствие	Максимальная стоимость  образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования  объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества  определяется взаимодействием предложения  и спроса на соответствующем сегменте рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций
	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению  подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования		Разумное и возможное  использование объекта недвижимости, даже если текущее использование  объекта другое, обеспечивающее самую  высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

*В оценочной деятельности  существуют особенности применения  данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит: 
· от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту; 
· возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты; 
· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; 
· технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ; 
· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта; 
· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

3.4. Технология  оценки недвижимости.

Оценка недвижимости — это определение стоимости  недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая  оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная  оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых  последовательно для определения  ее стоимости.

Таблица 3.3

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта  – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит  методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в  соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие  препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости  имущества
2	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса  документов, которые должен представить  заказчик

Продолжение табл.3.3

№ этапа	Содержание этапа
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного  класса объектов
2.4	Составляется задание  на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет  оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный  план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор  и анализ данных
3.1	Сбор и обработка  следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей  конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
4	Оценка  земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  как уже застроенного, так и  предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного  подхода
5.3	Применение затратного подхода

Окончание табл. 3.3

№ этапа	Содержание этапа
6	Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения  результатов применения различных  подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка  отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
8	Доклад  об оценке

 

 

3.5. Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости (рис.3.1): 
-  сравнительный; 
-  доходный; 
-  затратный.

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

3.5. Подходы  к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный  (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка –  проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок  экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
·  находятся в родственных отношениях; 
·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; 
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; 
·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; 
-  инвестиционной мотивации, которая определяется: 
·  аналогичными мотивами инвесторов; 
·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
·  степенью износа здания.