Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Мая 2013 в 19:50, курс лекций
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.2. Правовые основы недвижимости.
1.2.1. Право собственности
1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости.
2.2. Функции рынка недвижимости
2.3. Управление рынком недвижимости
2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды стоимости недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости.
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
3.5.2. Затратный подход
3.5.3. Доходный подход
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии
4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
Кредит с нарастающими платежами
Канадский ролловер
4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях
4.4.1. Методы финансирования нового строительства
4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
5.1.2. Земля как экономическая категория
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
5.2.Особенности оценки земли
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
5.2.5. Методы оценки земель
6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности
представляет собой разницу между рыночной
и договорной арендной платы, так как полное
право собственности определяется при
рыночной арендной плате и доступном текущем
финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При
нетипичных условиях финансирования сделки
необходим тщательный анализ, в результате
которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой
стоимости оцениваемой
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность
внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества
сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение
типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение
финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых
объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает
надежные результаты.
Недостатки
сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических
ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации
о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно
различающихся продажах.
3.5.1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
Факторы |
Объекты | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
Площадь, м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
Сад |
есть |
есть |
есть |
Нет |
Гараж |
есть |
нет |
есть |
Нет |
Цена продажи, $ |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Решение
Факторы |
Объекты | |||||
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
4 |
| |
Площадь, м2 |
150 |
150 |
150 |
200 |
200 |
|
Корректировка |
|
|
|
-13000 |
-13000 |
1и3 |
Сад |
нет |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
Корректировка |
|
-3000 |
-3000 |
-3000 |
|
3и4 |
Гараж |
есть |
есть |
нет |
есть |
нет |
|
Корректировка |
|
|
+2000 |
|
+2000 |
1и2 |
Цена продажи, $ |
29000 |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
|
Суммарная корректировка |
|
-3000 |
-1000 |
-16000 |
-11000 |
|
Скорректированная цена |
|
29000 |
29000 |
29000 |
29000 |
|
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .
3.5.1.2. Метод
валового рентного
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
,
где
Цоб |
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
ПВДо |
- валовой доход от оцениваемого объекта; |
ВРМа |
- усредненный валовой рентный мультипликатор; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ПВДia |
- потенциальный валовой
доход i-го сопоставимого |
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ВРМ
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ПВД, у.е. |
ВРМ |
Объект оценки |
150000*5,08 =762169 |
150000 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
А |
800000 |
160000 |
800000/160000 = 5,00 |
В |
950000 |
175000 |
950000/175000 = 5,43 |
С |
650000 |
135000 |
650000/135000 = 4,81 |
Роль ВРМ может выполнять
общий коэффициент
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
где
Ккап |
-общий коэффициент капитализации; |
ЧОДо |
- чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
ЧОДia |
- чистый операционный
доход i-го сопоставимого |
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ОКК
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ЧОД, у.е. |
ОКК |
Объект оценки |
375000 |
50000 |
0,13 |
А |
35000 |
5000 |
несопоставим |
В |
500000 |
40000 |
0,08 |
С |
350000 |
35000(за истекший год) |
несопоставим |
D |
450000 |
48000 |
0,11 |
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
Характеристики объекта |
Объект оценки |
Объекты сопоставления | ||||
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 |
ОС5 | ||
Местоположение |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
удовл. |
отл. |
Корректировка |
|
5,00% |
- |
- |
12,00% |
- |
Этажность квартиры |
11/14 |
9/9 |
3/14 |
9/9 |
7/9 |
7/10 |
Корректировка |
|
7,00% |
- |
7,00% |
- |
- |
Состояние объекта |
хор. |
отл. |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
-5,00% |
3,00% |
- |
Площадь общая, м2 |
52,8 |
55,00 |
52,00 |
47,00 |
44,00 |
58,2 |
Корректировка |
|
-2,00% |
- |
2,00% |
3,00% |
-4,00% |
Площадь жилая, м2 |
29,4 |
38,00 |
30,00 |
30,00 |
28,5 |
31,1 |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
- |
- |
- |
Площадь кухня, м2 |
7,7 |
7,00 |
9,00 |
7,5 |
7,00 |
10,1 |
Корректировка |
|
- |
-2,00% |
- |
- |
-4,00% |
Лоджия |
+ |
+ |
+ |
заст. |
заст. |
+ |
Корректировка |
|
- |
- |
-3,00% |
-3,00% |
- |
Цена квартиры, $ |
|
32000,00 |
29510,00 |
30600,00 |
26000,00 |
27936,00 |
Корректировка суммарная |
|
- |
-2,00% |
1,00% |
15,00% |
-8,00% |
Цена квартиры скорректированная, $ |
29485,38 |
32000,00 |
28919,80 |
30906,00 |
29900,00 |
25701,12 |
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.2. Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения
затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества
затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный
подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным
или единственно возможным в следующих
случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости
нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления
действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах
рынка;
§ анализ эффективности использования
земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта
недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки
затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной
стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата
оценки сопровождаются быстрым ростом
затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение
оцениваемого объекта недвижимости затратам
на новое строительство точно такого же
объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости
строительства вычитается накопленный
износ.
4. Проблематичность расчета стоимости
воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного
износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка
от строений.
7. Проблематичность оценки земельных
участков в России.
Этапы затратного
подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка
с учетом наиболее эффективного использования
(Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной
стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов)
(Сизн):
· физический износ
- износ, связанный со снижением работоспособности
объекта в результате естественного физического
старения и влияния внешних неблагоприятных
факторов;
· функциональный
износ - износ из-за несоответствия
современным требованиям, предъявляемым
к подобным объектам;
· внешний износ
- износ в результате изменения внешних
экономических факторов.