Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

В рекомендациях ЮНИДО (Организация Объединенных Наций промышленного развития, занимающаяся поддержкой проектов создания промышленностии объектов инфраструктуры в развивающихся странах мира) в составе прединвестиционной стадии проекта выделяются следующие укрупненные этапы:

• поиск идей и формирование инвестиционного замысла;

• исследование инвестиционных возможностей и предварительное технико-экономическое обоснование проекта;

• разработка проектной документации;

• окончательный анализ и экспертиза проекта, принятие инвестиционного решения.

Стадия инвестирования представляет собой процесс осуществления  инвестиций, в результате которого реализуется проект и создается объект. На этой стадии выполняется комплекс работ (действий) за счет инвестиционных ресурсов, мобилизованных предприятием (проектоустроителем) для реализации проекта. Состав работ зависит от особенностей конкретного проекта и его масштаба.  Эти работы группируются в функциональные блоки,  выступающие как этапы стадии инвестирования. Обычно в инвестиционной стадии выделяются следующие этапы:

• подготовка проекта к реализации;

• материально-техническое обеспечение;

• строительно-монтажные работы;

• ввод объекта в эксплуатацию;

• освоение проектной мощности объекта.

Постинвестиционная стадия проекта – это эксплуатация введенного в строй объекта. Эта стадия – обычно самая продолжительная, на ней объект начинает, наконец-то, работать, приносить выгоду, затем происходит полный возврат вложенных средств, достигаются другие запланированные результаты. На этой стадии полученные результаты неоднократно сравниваются с запланированными. Это необходимо как для выявления отклонений, так и для приобретения опыта и использования последнего при подготовке и осуществлении новых инвестиционных проектов.

Стадия эксплуатации проекта  завершается ликвидацией объекта. Если процесс ликвидации проекта является продолжительным и связан с возвратом значительной ликвидационной стоимости (недоиспользованной в проекте части исходных инвестиций, возвращаемой путем продажи имущества), то ликвидация проекта может рассматриваться как обособленная ликвидационная стадия проекта.

9 Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность  отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного  проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием  недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

 – риск процентных  ставок – вероятность того, что  ставка по кредиту корректируется  реже, чем по привлеченным средствам  в условиях роста процентных  ставок;

 – риск досрочного  погашения – потери при досрочном  погашении кредита с фиксированной  ставкой процента;

 – риск предварительных  обязательств – риск финансирования  кредитов, по которым фиксированная  ставка процента определена до  начала финансирования;

 – риск ликвидности  – вероятность того, что кредитору  для платежей по своим обязательствам  будет недостаточно средств, получаемых  в качестве погашения задолженности  по выданным кредитам;

 – риск изменения  условий мобилизации фондов –  потери в случае уменьшения  стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной  надбавкой (относительно базовой  ставки).

Кредитный риск связан с  потерями в случаях, если заемщик  не в состоянии производить платежи  по кредиту или если стоимость  заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества  возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами  и изъятым имуществом.

Управление кредитным  риском осуществляется путем тщательного  анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При  определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется  установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого  в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок –  это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного  непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные  потери, вызванные финансированием  при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким  риском: финансирование с помощью  ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами  при расчете платежей по кредиту  различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения  – это потенциальные потери при  реинвестировании, которые вызваны  ранним погашением ипотечного кредита  с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи  с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой  риск называют риском предварительных  обязательств.

При кредитовании предусматриваются  альтернативные условия для кредитора  и заемщика. Заемщик получает право  погашения кредита до окончания  кредитного договора, а кредитор в  свою очередь имеет возможность  периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют  заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления  платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

Риск изменения условий  мобилизации фондов возникает при  долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным  средствам – переменна.

Риском изменения условий  мобилизации фондов можно управлять  посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами  с плавающей процентной ставкой.

 

 

 

10 Принципы оценки уникальных и редких объектов недвижимости

Базовые принципы формирования системы управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных и редких объектов недвижимости:

1. принцип единства и  согласованности действий субъектов  инвестиционно-строительной деятельности, заключающийся в единстве концептуальных  положений и согласованности  действий и принципов инвестиционно-строительной  деятельности субъекта управления  с приоритетами федеральных планов  финансирования уникальных объектов недвижимости;

2. принцип сочетания интересов  субъектов управления стоимостью, направленных на недопущение  перерасхода затрат, с интересами  инвестиционно-строительных организаций,  реализующих проект;

3. принцип приоритета  экономических методов воздействия  на решение задачи снижения  затрат при сохранении высокого  качества работ при реализации  проектов строительства и реконструкции  уникальных объектов недвижимости;

4. принцип приоритета  программно-целевого подхода при  управлении затратами при реализации  проектов;

5. принцип дифференцированного  подхода к стимулированию заинтересованности  субъектов инвестиционно-строительной  деятельности в снижении затрат  на разных фазах жизненного  цикла проекта.

6. принцип рационального  использования финансовых ресурсов.

Заключение

Входе выполнения работы были рассмотрены вопросы: операции с недвижимостью и порядок их регистрации, перспективы формирования и развития рынка недвижимости, принцип оценки недвижимости и выбор методов оценки, принцип и виды расчетов сложных процентов, выбор и порядок проведения оценки недвижимости, восстановительная стоимость, принципы расчета и направление использования, порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости, критерии и принципы эффективного управления недвижимостью, источники и этапы инвестирования, риски при финансировании недвижимости, принципы оценки уникальных и редких объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая  часть

 

Задача№4. Нина Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только, что внесла на счет 500 рублей, на который будет ежемесячно насчитываться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Какой суммой она будет располагать?

Решение.

 

Ответ: Нина Ивановна будет располагать суммой 54500,9 руб.

Задача№12. Для покупки квартиры Вы взяли в кредит 16 000 долл.на 15 лет под 20% годовых. Какими должны быть Ваши годовые платежи по кредиту, чтобы он был полностью погашен в указанный срок (и кредит , и проценты по нему).

Решение.

 

Ответ: годовой платеж по кредиту должен быть 3422,03 долл.

Задача№14. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течении 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. рублей, а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. рублей. Ставка дисконта 10%.

Решение.

1.Рассчитаем текущую стоимость  арендных платежей за первые  три года:

 

 

2.Определим текущую стоимость  арендной платы за последующие  5 лет:

 

 

3.Суммарная текущая стоимость  арендной платы составит:

 

Ответ: текущая стоимость совокупного дохода составит 3716,37 тыс.руб.

Задача№20. Объект оценки - двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 квадр.метров с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн.рублей.

Корректировочные данные:

дополнительная площадь  увеличивает стоимость на 22,5 тыс.рублей за квадр.метр;

близость от станции метро  увеличивает стоимость на 7%;

наличие телефона увеличивает  стоимость на 25 тыс.рублей;

раздельный санузел увеличивает  стоимость на 4%;

наличие лифта оценивается  в 30 тыс.рублей;

наличие балкона оценивается  в 22,5 тыс.рублей.

Определить стоимость  двухкомнатной квартиры.

Решение.

№ п/п	Элемент сравнения	Поправка	Скорректированная цена
1	Стоимость		2500000
2	Доп.площадь	+22500	+22500
3	Станция метро	+7%	+175000
4	Телефон	+25000	+25000
5	Раздельный санузел	+4%	+100000
6	Наличие лифта	+30000	-300000
7	Наличие балкона	+22500	+22500
Итого:			2815000

 

Ответ: стоимость 2815000 рублей.

Задача№28. Определить величину доходности (Е+?). Исходные данные: вложенный капитал (К=1000тыс.рублей), требуемый объем прибыли (П=1400тыс рублей), временной период (Т=2года).