Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

6 Восстановительная стоимость, принципы расчета и направление использования.

Методы расчета восстановительной  стоимости

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта  недвижимости рассчитывается в текущих  ценах на дату оценки без учета  накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения. Выбор  расчета указанных стоимостей требует  определенного обоснования и  зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной  информации об объекте оценки, его  физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства  – затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих  ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения –  затраты на строительство объекта  одинаковой полезности в текущих  ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета  существует несколько методов определения  восстановительной стоимости:

• метод сравнительной  единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного  обследования.

Метод сравнительной единицы  предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости  оцениваемого объекта скорректированная  стоимость единицы сравнения  умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения  величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные  материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС –  укрупненные показатели восстановительной  стоимости).

Расчет стоимости объекта  недвижимости производится по формуле

Со = См2 · Sо · Кп · Кн · Км · Кв · Кпз · Кндс,                                (3.13)

где   Со – стоимость оцениваемого объекта;

См2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кп = 1,1–1,2);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Метод разбивки по компонентам  отличается от предыдущего тем, что  стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных  строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость  каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы  объема по формуле

Сзд = (∑ Vj · Cj) · Кн,                                            (3.14)

где   Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

Cj – стоимость единицы объема;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования – база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной  стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик  должен иметь углубленную теоретическую  подготовку и значительный практический опыт.

7 Порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости

Метод анализа продаж опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метод анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

 При реализации данного  метода используют процентные  и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная, если хуже.

8 Критерии и принципы эффективного управления недвижимостью

Для эффективного управления недвижимостью используют следующие принципы:

1. Принцип по объектного управления.

 В соответствии с принципом по объектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

 В качестве объекта  управления могут выступать также  имущественные комплексы, основу  которых составляют объекты (группы  объектов), объединенные единством  территории, инженерной инфраструктурой,  предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

2. Принцип наилучшего  использования.

Основным критерием эффективности  управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования  недвижимого имущества, находящегося в собственности России.

 Под наилучшим использованием  комплекса недвижимого имущества,  находящегося в собственности  и распоряжении России, в настоящей  Концепции понимается такое использование  всей совокупности объектов недвижимости  города, которое обеспечивает максимизацию  валового регионального продукта, устойчивость доходной части  бюджета России, комфортную социальную  среду и повышение ценности  недвижимого имущества.

 Наилучшее использование  комплекса недвижимого имущества  России обеспечивается через  наилучшее использование объектов  недвижимости, под которым в настоящей  Концепции понимается такое использование,  которое обеспечивает максимизацию  настоящей (текущей) стоимости  объекта недвижимости с учетом  социальных, градостроительных, административных  и экологических ограничений,  накладываемых на его использование.

 Наилучшее использование  объекта является основанием  для выбора варианта использования  объекта, для определения уровня  цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости.

3. Принцип платности.

Платность пользования недвижимостью  рассматривается как необходимое  условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования  недвижимости.

 Принцип платности  предполагает максимальное сокращение  числа объектов недвижимости, передаваемых  пользователям на безвозмездных  и льготных условиях, приоритет  таких вариантов использования  объектов недвижимости, которые  обеспечивают максимизацию доходов  России от использования недвижимости.

   4. Принцип сбалансированности  прав и ответственности.

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное  ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным  организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя  за рациональное использование и  сохранность передаваемых объектов недвижимости.

5. Принцип открытости  информации.

Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций  о принципах проводимой Администрацией России политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью России.

Источниками инвестиций являются:

1) собственные инвестиционные ресурсы предприятия: финансовые средства (прибыль; амортизационные отчисления; накопления; суммы, выплачиваемые страховыми органами в виде возмещения за ущерб и т.п.), а также иные виды активов (основные фонды,  земельные участки, промышленная собственность и т.п.) и привлеченные средства (средства от продажи акций; благотворительные и иные взносы; средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми и акционерными компаниями, промышленно- финансовыми группами на безвозмездной основе);

2) ассигнования из федерального, регионального и местных бюджетов, фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной

основе;

3) иностранные инвестиции,  предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц;

4) различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством на возвратной основе, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты банков и других институциональных инвесторов  (инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов), а также векселя и другие средства.

Подготовка и осуществление инвестиционного проекта в общем случае

представляют собой длительный, порой долгосрочный и сложный процесс, состоящий из ряда стадий и этапов, в результате которого и происходит, в конечном итоге, превращение исходного капитала в производственный капитал, способный приносить прибыль.

В международной практике принято различать три стадии этого процесса:

• прединвестиционная стадия;

• стадия инвестирования;

• стадия эксплуатации объекта.