Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Применение в практике валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что арендная

ставка и учтет эти  различия. Данный метод оценки объектов недвижимости, благодаря своей простоте, особенно удобен для практического применения в российских условиях, когда непросто найти достоверную рыночную информацию о сделках купли-продажи. Тем более, если такая собственность находится на балансе промышленных предприятий. Однако он считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Метод расчета стоимости  объектов недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации, также относится к рыночному подходу. Он основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Доходный подход  (income      approach) связан с определением потока будущих доходов,  получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости.

Основные методы оценки доходного подхода: метод капитализации доходов; метод дисконтирования денежных потоков.

Определение стоимости объекта  недвижимости возможно с помощью метода капитализации потока доходов, то есть коэффициента капитализации. Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов,   позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Существует два вида коэффициентов капитализации:      ставки капитализации и нормы прибыли. Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Нормы прибыли представляют собой показатели доходности недвижимого имущества,  учитывающие все преимущества  (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств и сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов. Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидание на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества.

Дисконтирование будущих  доходов -  это метод, используемый для доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение,  то есть поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать.

Оценка объекта недвижимости при затратном подходе,  определяется как сумма стоимости участка земли как свободного (если он находится в собственности предприятия) и стоимости улучшений с учетом накопленного износа. Подход сточки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества, способного приносить доход.

Основные методы затратного подхода: метод сметной стоимости строительства, метод индексный, метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты.

Метод	Характеристика	Область применения
Сметной стоимости строительства	Заключается в составлении  объективных и сводных смет строительства  данного объекта, как если бы он строился вновь, в соответствии со сметными нормами (IV часть Строительных норм и правил (СНиП), введенных в действие с 1 апреля 1994 года письмом Госстроя России от 29.12.93 за №12-349	Для объектов, у которых  остались старые сметы на строительство. В противном случае необходима помощь специалиста-сметчика.
Индексный	Предусматривает корректировку  балансовой стоимости на соответствующий  индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993г.	Для большинства объектов, у которых можно определить балансовую стоимость
Сравнительной единицы	Скорректированная стоимость, выбранная для расчета недвижимой единицы измерения, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и т.д.	Для большинства объектов
Разбивка на компоненты	Заключается в определении  удельной стоимости единицы измерения  объекта или всего объекта  исходя из поэлементных затрат ( метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделение затрат). Стоимость здания рассчитывается по формуле где – стоимость строительства здания в целом; – объем -го компонента; – стоимость единицы объема, количество выделенных компонентов здания; – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия; - коэффициент, учитывающий совокупный износ	Для большинства объектов

 

4 Принцип и виды расчетов сложных процентов

В средне- и долгосрочных финансово-кредитных операциях, если проценты не выплачиваются сразу после их начисления, а присоединяются к сумме долга, применяют сложные проценты. База для начисления сложных процентов в отличии от простых не остается постоянной – она увеличивается с каждым шагом во времени. Абсолютная сумма начисляемых процентов возрастает, и процесс увеличения суммы долга происходит с ускорением. Наращение по сложным процентам можно представить как последовательное реинвестирование средств, вложенных под простые проценты на один период начисления. Для расчета наращенной суммы при условии, что проценты начисляются и капитализируются один раз в году применяется сложная ставка наращения.

 

где – наращенная сумма на конец срока ссуды,

      – первоначальный размер долга,

     – срок, число лет наращения,

      – уровень годовой ставки процентов.

При применении изменяющих во времени сложных декурсивных процентных ставок формула определения наращенной суммы имеет вид:

 

где – ставка сложных процентов в периоде t,

      – продолжительность периода с постоянной ставкой.

Иногда для некоторых  операций проценты начисляются только за целое число периодов, дробная  же часть периода отбрасывается.

В большинстве же случаев  учитывается полный срок. При этом применяются 2 метода:

1) общий – расчет ведется по формуле где – дробное число;

2) смешанный – за целое число периодов проценты  начисляются по формуле сложных процентов, за дробную часть по формуле простых процентов:

 

где – целое число периодов, – дробная часть (n=a+b).

В современных условиях проценты капитализируются, как правило, не один, а несколько раз в году – по полугодиям, кварталам. Итак, пусть годовая ставка j, число периодов начисления в году – m. Каждый раз проценты начисляются по ставке j/m. Ставка j называется номинальной. Формула наращения выглядит следующим образом:

 

где – общее количество периодов начисления.

Эффективная ставка – это годовая ставка сложных процентов, которая дает тот же результат, что и m- разовое начисление процентов по ставке j/m.

 

5 Выбор и порядок проведения оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с  использованием стандартных методик  и статистического анализа. При  этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных  объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта  на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в  судах, для определения стоимости  объектов специального назначения и  т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа  реальных данных об аналогах объекта  оценки.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно  специалистом-оценщиком для определения  ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

– объект оценки описывают  на основе соответствующих юридических  документов, подтверждающих права на недвижимость;

 – проводится установление  имущественных прав, связанных с  объектом;

 – устанавливается  дата проведения оценки – календарная  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки;

 – указываются цели  оценки объекта;

 – устанавливается  вид стоимости, который необходимо  определить в соответствии с  поставленной целью;

 – формулируются ограничивающие  условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или  обстоятельства, которые влияют  на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются  источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и  заключается в письменной форме  договор между оценщиком и  заказчиком.

На этапе «Сбор и  проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта  оценки правами иных лиц;

 – данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к объекту оценки;

 – информации о  технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки;

 – информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения  его стоимости, а также другой  информации, связанной с объектом  оценки.

Оценщик определяет и анализирует  рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру  и тенденции, а также аналоги  объекта оценки и обосновывает их выбор.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение  стоимости объекта традиционными  подходами к оценке. Оценщик при  проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование  результата оценки» – это получение  итоговой оценки имущества на основании  результатов применения различных  подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два  других необходимы для корректировки  получаемых результатов. При этом учитывается  значимость и применимость каждого  подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности  объекта или недостаточности  доступной информации некоторые  из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта  величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе  выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего  обоснование мнения оценщика о стоимости  имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего  сведения доказательственного значения.