Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Содержание

стр.

Теоретическая часть…………………………………………………….3

Практическая часть…………………………………….……..………..40

Список используемой литературы……………………………………46

 

 

Теоретическая часть

Введение

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей  деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала

 

1 Операции с недвижимостью и порядок их регистрации.

Операция (сделка) – это  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Цель любой  сделки – приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Купля-продажа

При этой сделке заключается  письменный договор купли-продажи  объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять  этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта  недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один объект в обмен  на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется  передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право к себе или третьему лицу
• либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму  либо предоставлять средства на его  содержание в иной форме.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату  во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому  собственнику не влечет за собой прекращение  договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация  недвижимости дает людям титул собственности  — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и  обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный  акт, регулирующий отношения по государственной  регистрации прав на недвижимость в  России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь  созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ.

Факт государственной  регистрации возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его  параметрах в Едином государственном  реестре.

2 Перспективы формирования и развития рынка недвижимости

Прогнозирование динамики ценообразования на российском рынке жилья в предшествующие годы исходило из того, что в 2010 г. на нем наступила стабилизация цен, а начало роста цен ожидалось в 2011–2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000–2001 гг.

Прогнозна 2011 г. и далее выполнялся по методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка.

Данные по темпам роста реальных доходов населения и ожидаемой инфляции были взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 г. и на  2012–2013  гг.  и соответствующих региональных прогнозов,  в которых динамика основных социально-экономических показателей была близка к среднероссийской. 

Тип рынка на 2011 г. был принят: для Москвы – развивающийся, для Санкт-Петербурга, Московской области – стабильный в 1-м полугодии и развивающийся во 2-м полугодии.

   Сопоставление фактических  данных и прогноза на 2011  г.  показывает, что он подтвердился лишь от части.

   В Москве имело  место отклонение от прогноза  в меньшую сторону,  связанное с меньшим по сравнению с правительственным прогнозом ростом доходов населения. В районах России,  Подмосковье и Санкт-Петербурге реальные цены на вторичном рынке жилья, напротив, несколько превысили прогнозные, что обусловлено некоторым опережением фактического роста доходов по отношению к прогнозной величине.

   Прогноз на 2012 г. рассчитан по той же методике и при исходных данных о темпах роста доходов населения, заложенных в правительственной Среднесрочной программе.

   Исходя из неустойчивости и влияния текущей социально-политической и макроэкономической ситуации  (сравнительно высокие цены на нефть,  укрепляющийся рубль, несколько снижающаяся инфляция),  в  2012  г.  можно ожидать небольшое повышение доходов населения, что является основным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилья. Темпы их роста могут увеличиться при дальнейшем повышении доходов населения. Согласно прогнозу рост цен составит в Москве и остальных городах от 11 до 14%.

3 Принцип оценки недвижимости и выбор методов оценки

На  стоимость  объектов  недвижимости  влияют  множество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них.  Взаимосвязь принципов оценки недвижимости, влияющих на каждый конкретный объект, позволяет использовать набор принципов, различный  в каждой ситуации, имеющих различные приоритеты.

Все принципы можно разделить на четыре категории:

1. Принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования 

основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим образом, даже если текущее использование объекта иное. Наиболее вероятное и рентабельное использование объекта на момент оценки обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

 

 

2. Принципы, отражающие  компоненты объекта 

- принцип остаточной продуктивности заключается в оценке чистого дохода, который может приносить объект;

- принцип вклада основан на соизмерении стоимости каждого улучшения (или его отсутствия) и соответствующее ему увеличение (уменьшение) стоимости объекта. Вклад – это сумма увеличения (уменьшения) стоимости объекта при добавлении (изъятии) улучшений;

- принцип предельной продуктивности заключается в том, что

последовательное внесение нескольких улучшений будет сопровождаться

ростом стоимости объекта,  превышающим затраты на улучшение  лишь до

достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по следующим улучшениям не будут компенсированы;

- принцип сбалансированности основан на том, что стоимость объекта со сбалансированными элементами будет выше, чем стоимость аналогичного

объекта с несбалансированными  элементами  (квартира улучшенной планировки с пластиковыми окнами или аналогичная с деревянными двух

рамными, ресторан с квадратным залом или аналогичный ресторан с узкими

длинным залом);

-принцип оптимальности  размера заключается в соответствии  площади 

объекта эффективному его функционированию (участок под магазин без парковки или наоборот).

 

 

 

3. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- принцип полезности основан на том, стоимость объекта на прямую зависит от его полезности. Чем больше полезность объекта, тем выше стоимость;

- принцип замещения означает, что осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью, то есть из всех объектов с одинаковой полезностью покупатель выберет объект с минимальной стоимостью. Или предприниматель выберет вместо трех дешевых автостоянок одну дорогую если доход будет аналогичен;

- принцип ожидания основан на будущих доходах или иных будущих

преимуществах от владения объектом недвижимости. (квартира в доме рядом

с будущей станцией метро, магазин в районе застройке жилыми домами).

4. Принципы, связанные с рыночной средой:

-принцип соответствия  связан с соответствием уровня удобства, характера использования, архитектуры современным требованиям и ожиданиям рынка. Проявляется через прогрессию (высокая стоимость соседних объектов повышает стоимость не до улучшенного объекта) и регрессию (стоимость дорогого объекта будет ниже, если он находится в окружении менее престижных объектов);

- принцип изменений отражает изменения, вязанные с циклами жизни

объектов, населенных пунктов, отрасли: рост, стабильность, упадок, обновление);

- принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции, то есть одна конкурентная фирма не может изменить рыночные цены на объекты недвижимости, так как ее доля в общем объеме предложения незначительна. Ей невыгодно как завышать цены, так и занижать их по сравнению с рыночными;

- принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости

определяется взаимодействием  спроса и предложения на соответствующем

сегменте рынка;

- принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости под влиянием факторов внешней среды: экономических; политических, социальных, административных, экологических.

Существует  несколько классификаций, методов и способов оценки

объектов недвижимости. Наибольшее признание получила классификация, при которой методы и способы оценки объединены в три подхода: доходный, затратный, сравнительный или рыночный.

Рыночный подход (market data approach)    исходит из предпосылки, что стоимостьоцениваемогоимуществаопределяетсяценаминедавнихсделокпо объектам со схожими характеристиками. Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки,  степени их осведомленности, условий сделки.

Методы рыночного подхода: метод сравнения продаж, метод  валового рентного мультипликатора, метод  общего коэффициента капитализации.

Метод сравнения продаж требует  базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок. Для анализа сделок необходимо выявить сегменты рынка, для которого эти объекты типичны. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения (например,    цена за сотку,    цена за  1   метр квадратный,      цена за  1   метр кубический, цена за единицу недвижимости и т.д.).