Экономика недвижимости

Итак, с течением времени  вследствие каких-либо причин стоимость  недвижимости уменьшается, именно поэтому  при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты  на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

 

 

 

 

3.Оценка земли  сельскохозяйственного значения

 

Содержание оценки земли  складывалось и развивалось в  зависимости от поставленной цели и  задач практического применения земельно-оценочных данных. Так, в  дореволюционной России, в условиях частной собственности на землю  и государственных земельных  имуществ сельскохозяйственная таксация ставила целью определение капитальной  стоимости (цены) поземельных угодий или же приносимого ими чистого  дохода. Оценка земель предназначалась  для решения таких задач как  продажа, покупка земель, сдача земель в аренду, выдача ссуд под залог  земли, размежевания земель и разверстания угодий, раздела земель между наследниками, обложения земель податью (налогами), разрешения споров между арендаторами и землевладельцами, установления вознаграждений за убытки, понесенные вследствие войны, маневров, наводнений и прочее.

Оценку земли в 20-е гг. проводили в основном для землеустроительных целей. Расценочные и оценочные  действия выполнялись на основе клас­сификации почв, контурной расценки земель способами  затрат и выручек, скидок и накидок, установления зональных коэффициентов, определения денежной компенсации  за проведенные и использованные улучшения и затраты, натуральной  компенсации расцениваемых земель.

В условиях административно-хозяйственной  системы управления сельским хозяйством в 60-80-е гг. на передний план выдвигались  задачи управленческого характера. Применительно к содержанию оценки земель это нашло отражение в  выделении так называемых ее основных показателей, к которым в настоящее  время относят урожайность культур, валовую продукцию, окупаемость  затрат и дифференциальный доход.

При плановой экономике оценка земельных участков, как недвижимости, носила случайный характер и имела  значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения  ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственным чиновником в натуре, стоимостная оценка для этого  была не нужна.

В настоящее время в  нашей стране произошло разгосударствление собственности, т.е. перераспределение  прав собственности от государства  к частным производителям. Создаются основы формирования земельного рынка. В товарный оборот вовлечено достаточно большое число земельных

объектов, и формирование цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на земельные участки. Точная оценка стоимости земли, кроме того, является основой эффективной системы налогообложения, а также способствует правильному принятию решений в области землепользования, как в государственном, так и в частном секторе.

В условиях многообразия форм собственности на землю и широкого внедрения арендных отношений значение экономической оценки земельных  участков с учетом экологических  и других факторов резко возрастает.

Методологической основой  экономической оценки земель является экономическое учение о почвенном  плодородии и дифференциальной ренте, которая в зависимости от условий  получения дополнительного разностного  чистого дохода подразделяется на дифференциальную земельную ренту I и II. Земельная  рента I представляет собой величину дополнительного чистого дохода, получаемого землевладельцем или  землепользователем на землях лучшего  естественного плодородия и местоположения. Земельная рента II выступает в  виде дополнительного чистого дохода, создаваемого землевладельцем и  землепользователем за счет более интенсивного ведения сельскохозяйственного  производства по сравнению с худшим и средним уровнем хозяйствования, сложившимся в данных конкретных природно - экономических условиях.

Если земля характеризуется  как питательная среда для  роста и развития растений, то в  качестве экономического объекта исследования земля выступает как средство труда. Непосредственным объектом внутрихозяйственной  оценки земель являются почвенные разновидности  или группы экологически близких  почв, массив или участок земли (рабочий  участок, контур угодья, поле, севооборот, внутрихозяйственное подразделение  или землепользование в целом).

При ведении земельно-оценочных  работ внутри сельскохозяйственного  предприятия важно четко определить сущность и значение понятий «объект», «предмет» и «показатели» самой  оценки.

Если земля характеризуется  как питательная среда для  роста и развития растений, то в  качестве экономического объекта исследования земля выступает как средство труда. Непосредственным объектом внутрихозяйственной оценки земель являются почвенные разновидности или группы экологически близких почв, массив или участок земли.

Предметом оценки земли являются свойства почв, обусловливающие различия в величине урожая и затратах труда  на единицу площади. Урожайность  как показатель оценки характеризует  землю лишь как орудие труда, затраты  живого и овеществленного труда  выступают в качестве предмета труда, а экономические показатели (производные  от первых двух) - в качестве средства производства.

Земельно-оценочные работы необходимо проводить в двух аспектах: оценка естественного состояния  почвенного покрова (качественная оценка, или бонитировка почв) и статистико-экономическая (экономическая) оценка земель. Совокупность показателей качественной оценки (бонитировка  почв), технологической оценки, оценки местоположения и экономических  факторов должна обеспечить оценку земельного участка по эффективности производимых затрат и дифференциальному доходу, т.е. оценить землю в целом как  главное средство производства в  сельском хозяйстве.

Однако изучение методических подходов и способов проведения земельно-оценочных работ и практические результаты показали, что при этом не в полной мере учитываются содержание питательных веществ в почве и наличие доступных и необходимых элементов, т.е. энергетические свойства земли, а также экологические условия, обеспечивающие экологическую безопасность жизнедеятельности на оцениваемой территории. Учет этих факторов обусловлен экономической ситуацией, сложившейся с введением частной собственности на землю, требованием воспроизводимости сбалансированного почвенного плодородия, потребностью в высококачественной конкурентоспособной продукции сельского хозяйства, созданием благоприятных условий для повышения заинтересованности в рациональном и эффективном использовании каждого гектара земельных угодий, выявлением технологических свойств земли, влияющих как на качественную, так и на экономическую оценку земельных участков. Учет перечисленных факторов оценки вызван еще и тем, что с введением частной собственности на землю, расширенного оборота земли, капитализации земли и появлением на этой основе земельного рынка возникла постоянная необходимость проводить наряду с качественной и экономической оценкой земли кадастровую оценку стоимости исследуемых объектов.

Поэтому земельно-оценочные  работы на конкретном земельном участке  должны включать, помимо качественной оценки земельных угодий, и кадастровую  оценку стоимости земельного участка, величина которой,

должна определяться с  учетом многообразия свойств участка.

 

Оценка земель при традиционном подходе к ней подразделялась на два вида: частная и общая  оценка земель. Частная оценка включала такие показатели как урожайность  культур, окупаемость затрат и дифференциальный доход, общая стоимость валовой  продукции, окупаемость затрат и  дифференциальный доход. Показатели выражались в баллах, руб./га, руб./руб. Оценка земель по таким показателям решала главным образом управленческие задачи. Кроме того, по таким же показателям проводилась и внутрихозяйственная оценка земель, которая решает практические задачи севооборотов, полей, отдельных земельных массивов и участков, т.е. внутрихозяйственных территориальных единиц.

При внутрихозяйственной  оценке качество земель оценивалось  производственными, технологическими свойствами и эффективностью затрат на выращивание культур и производство продукции. По всем трем аспектам оценка земли производится по отношению  к отдельным сельскохозяйственным культурам (частная оценка). На этой основе общая оценка выражается средневзвешенной величиной продуктивности и затрат на структурный показатель отдельной  культуры в площади посевов, сложившийся  в данном хозяйстве. Оценка земельных  угодий, занятых сенокосами и пастбищами, производится с использованием показателей  продуктивности этих угодий в кормовых единицах и перевариваемом протеине, которые определялись в соответствии с данными геоботанических обследований. Объектом оценки в этом случае является геоботанический контур соответствующего угодья, а также сенокосные и пастбищные участки и их массивы в целом.

На основе материалов почвенного обследования хозяйств оценочного района производят: установление устойчивых природных свойств почв; расчет средних  величин ведущих природных признаков  почв по почвенным разновидностям или  группам почв в пределах имеющихся  оценочных единиц; расчет баллов бонитета почв по полученным средним значениям  признаков и свойств почв; определение  среднего по почвенным разновидностям или группам почв балла бонитета; расчет базисной урожайности по почвенным разновидностям или группам почв; расчет баллов оценки почвенных разновидностей или групп почв; составление дифференциальной шкалы по оценочным группам почв.

При внутрихозяйственной  оценке почв учитывают производимые затраты на выращивание сельскохозяйственных культур, во многом зависящие от влияния  отдельных свойств почв. В зависимости  от наличия необходимой исходной информации затраты по почвенным  разновидностям или группам почв определяют двумя способами:

на основании технологических  свойств земель и урожайности,

на основании непосредственной дифференциации шкал оценки по почвенным  разновидностям или группам почв с использованием установленных для них показателей по урожайности и соответствующим затратам.

Важное значение при внутрихозяйственной оценке земель имеет определение показателей по окупаемости затрат, которые носят хозрасчетный характер и определяются как соотношение количества производимой продукции в средних ценах реализации (или в кадастровых ценах) и оценочных затрат по контурам пашни, полям и другим оценочным единицам.

Анализ методов оценки земель сельскохозяйственного назначения позволил определить, что наиболее эффективными из них в практике российской экономики являются затратный и  рентный, которые в наибольшей степени  позволяют получить объективные  оценочные показатели каждого земельного участка и обеспечить создание эффективной  системы платежей за земельные ресурсы. При этом установлено, что для  данных целей следует использовать показатели кадастровой оценки стоимости  земель сельскохозяйственного назначения, которые позволят решить назревшую  проблему формирования эффективного сельскохозяйственного землепользования.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1.Цыганенко В.С.. Экономика рынка недвижимости, 2008

2.Щербаков А.И, Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие. – Новосибирск: НГАС, 1997.

3.Елфимова Ю.М. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Успехи современного естествознания. – 2006. – № 10 – стр. 90-92