Экономика недвижимости

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования 

«Саратовский государственный  аграрный университет им. Н.И.Вавилова»

 

Факультет заочного обучения по агрономическим и экономическим  специальностям

 

Кафедра «Финансы и кредит»

 

Контрольная работа

 

 

 

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                          Выполнила: студент(ка) 4 курса

Павлова Мария Александровна

Специальность: «Экономика и управление

на предприятии АПК»

Группа: ЭУс-47

Вариант-7

Проверил: Андреев В.И.

 

 

Саратов 2013г.

 

Содержание

1.Сущность и значение  основных этапов оценки_____________________стр.3

2.Методы определения износа____________________________________стр.6

3.Оценка земли сельскохозяйственного  значения___________________стр.10

4.Список используемой  литературы______________________________стр.15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Сущность и  значение основных этапов оценки

 Оценка недвижимости  – это упорядоченный процесс,  в основу которого положены  принципы, рассмотренные ранее. Процесс  оценки может быть разделен  на 6 этапов:

1. Определение проблемы.

2. Составление плана и  заключение договора на оценку.

3. Сбор и подтверждение  информации.

4. Оценка недвижимости.

5. Согласование результатов  оценки.

6. Отчет о результатах  оценки.

1. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:

– идентификация объекта, т.е. выясняются его наименование, инвентарный  номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

– выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке –  весь комплекс имущественных прав или  их часть;

– определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства  по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления  продажи. Стоимость недвижимости будет  разной в эти даты, т.к. сезонные колебания  стоимости могут быть значительными;

– формирование цели и функции  оценки, т.е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и  для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);

– ознакомление заказчика  с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие  данные о доходах, об амортизации  используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается,

что оценщик отражает в  отчете свою точку зрения и не несет  ответственности в отношении  последующей реализации имущества  т.д.

2. Составление плана и  заключение договора на оценку. После

того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет

возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается  программа

исследования, которая становится основой второго этапа, собственно

«планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки.

В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

– предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

– оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные  и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;

– определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним  лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические  эксперты, маркетологи, экологи и  т.д.;

– составление задания  на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором  указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности  и ответственность сторон, стоимость  работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения  форс-мажорных обстоятельств.

3. Сбор и подтверждение  информации. Надежность выводов

оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они

неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик

должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или

анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что  собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;

– подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимыми с  данными о сходных объектах, имеющихся  на рынке;

– предусматривать возможность  корректировки, если в процессе сбора  информации допущены несоответствия или  отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

4. Оценка недвижимости. На  данном этапе, на основе информации  полученной на предшествующем  этапе, осуществляется собственно  оценка недвижимости. Для получения  более объективной оценки рекомендуется  определять стоимость объекта  недвижимости, применяя как можно  большее число методов, ограниченное  лишь отсутствием необходимой  информации. Все подходы базируются  на информации, собранной на одном  и том же рынке, но в каждом  из них отражены различные  стороны этого рынка и, в  связи с этим, результаты расчетов  могут значительно различаться.  Окончательный вывод оценщик  делает на основании согласования  результатов оценки, полученных  различными методами.

5. Согласование результатов  оценки. Результаты, полученные в  трех подходах – сравнительном,  доходном, затратном должны быть  сведены в единую величину. Следует  подчеркнуть, что согласование  – это не механическое усреднение  результатов оценки по различным  методикам, а процесс, основанный  на логических рассуждениях, выводах и решениях.

6. Отчет о результатах  оценки. Оценщик пишет отчет о  своих

выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В

зависимости от условий договора этот отчет может быть простым

письмом, составленным по стандартной  форме, или подробным

письменным докладом. В  любом случае он не должен допускать

неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы  отчета об оценке. Тем не менее он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта  недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости.

В соответствии с законодательством  стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована  для осуществления операций с  недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует  его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.

 

2.Методы определения  износа

 

Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным  причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Физический износ имущества  – износ, связанный со снижением  работоспособности имущества в  результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов.

Функциональный износ  имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым  к данному имуществу.

Внешний износ имущества  – износ в результате изменения  внешних по отношению к имуществу  факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества  – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая  при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества  – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая  при этом стоимость.

Существует несколько  методов, используемых оценщиками для  определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и  сравнения продаж.

Метод разбиения заключается  в определении отдельно трех видов  износа с разделением физического  и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения  каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических  и эксплуатационных свойств, что  может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют  правила оценки физического износа жилых зданий, содержащие перечень конструктивных элементов зданий с  возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и  примерным составом ремонтных работ.

Определение устранимого  физического износа основано на учете  всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и  мелкий технический ремонт, который  следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли  или минимизации убытков. Признак  неустранимого физического износа здания – невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической  безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент  износа определяется в результате осмотра  или технической экспертизы и  переводится в денежное выражение  умножением процента износа на восстановительную  стоимость каждого элемента.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого  дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость  за счет появления современных более  совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между  величинами стоимостей здания с устранимыми  и неустранимыми функциональными  недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления  продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения  внешнего износа – изменение внешних  по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения; большой транспортный поток  внутри жилого квартала; изменения  соотношения спроса и предложения  на рынке, финансовых условий и законодательства.

Метод срока жизни основан  на определении накопленного износа в результате непосредственного  осмотра строений и базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как  процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в формуле:

где И – износ, руб.; ЭВ – эффективный возраст, лет; СВ – стоимость воспроизводства, руб.; СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет.

Срок экономической жизни  определяется как отрезок времени, в течение которого объект можно  использовать и получать прибыль, а  вклад улучшений в стоимость  земельного участка больше нуля. Сложность  определения оставшегося срока  экономической жизни заключается  в том, что ремонт и реконструкция  могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая  обстановка – уменьшить. Эффективный  возраст здания определяется исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни основан  на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и  опыта оценщика.

Метод сравнения продаж заключается  в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих  сопоставимых продажах.

Отбираются недавно проданные  аналоги объекта оценки, затем  – накопленный износ каждого  из них в порядке.

Расчет стоимости земельного участка (Сз)

Определение стоимости улучшений  с учетом износа (Су) исключением  стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП)

Су = ЦП – С3

 

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (Снс )

Стоимость воспроизводства (ВС)

Стоимость замещения (СЗ)

Расчет накопленного строениями износа

Ин = Снс - Су

 

Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

Определение среднегодового износа (Игод) в абсолютном выражении (руб.)

Игод = Ин / ЭВ

 

 Определение величины  среднегодового износа в процентах:

И (%) = 100*И год / Снс

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется  достаточное количество аналогов для  сравнения. Точность увеличивается  по мере использования большего числа  сопоставимых объектов для анализа.