Экономика недвижимости

Введение

Развитие рыночных отношений  в России в последние годы привело  к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним  из таких институтов является ипотека.

ИПОТЕКА (от греч. hypothēke — заклад, залог) — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. [8]

Молодые семьи больше всего  нуждаются в своем собственном  жилье. Ютясь в одной квартире с родителями, чьи жизненные взгляды  давно устарели, это приносит только нервозность и беспокойство для  обеих семей. Однако банки не спешат рисковать, выдавая кредиты молодежи, ведь будущее специалистов не определено, а доход, зачастую, нестабилен. Но, несмотря на это, все же, появляются доступные для молодежи банковские продукты. Существуют ипотечные кредиты для молодоженов, возраст одного из которых – не более 30 лет. Субсидии на такие кредиты выдаются государством. С рождением ребенка предоставляется рассрочка платежа (по желанию) сроком до 5 лет, увеличивая, тем самым, срок погашения. 
При наличии перспективной работы, но без определенной накопленной суммы, существует еще один банковский продукт. Здесь первоначальный взнос составляет 5%, но не меньше суммы в 4000$. И при выплате первой четверти базовой стоимости жилища устанавливаются низкие проценты, по сравнению со следующими периодами. Отличительная особенность подобного кредитования в том, что максимальное количество лет, предоставляемых для погашения долга, по разным программам составляет от 10 до 20-25.

 Преимуществом таких молодежных кредитов является то, что банки учитывают еще и зарплату родителей, чьей помощью и пользуются заемщики в ряде случаев. Родители молодежи, зачастую, все работают и еще не достигли пенсионного возраста, и могут помогать в течение нескольких лет с выплатой кредита.

Доступность кредитов и улучшение  условий его получения стали  настолько распространены, что брать  жилье в кредит сегодня ни для  кого не составляет особой сложности. Но «подводные камни» такого кредитования, все же, имеются. Первым таким «камнем» является получение зарплаты сотрудников  в конверте. Не является секретом, что  компании промышляют таким делом, поэтому  при обращении за кредитом, учитывая их официальную зарплату, выдача ипотеки  ставится под сомнение. 
Велика вероятность возникновения трудностей у людей, приехавших учиться в другой город из своего региона. Многие студенты, обучаясь, стремятся найти там же, в чужом городе престижную работу. Но, при подаче заявления на кредит, банк уже не может рассматривать и доходы родителей, поскольку сами родители живут и работают в другом городе, отсюда следует, что вероятность получения ипотеки достаточно низкая. 

Программы по предоставлению ипотеки в Твери и Тверской области довольно многообразны и  ориентированы на заемщиков с  разным уровнем дохода. Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном  рынке недвижимости.

 Максимальный срок, на который банки готовы оформить клиентам ипотечный кредит, составляет в Твери и Тверской области 50 лет. 
В настоящее время минимальный размер процентной ставки по ипотечному кредиту составляет в Твери и Тверской области 10.5 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и 9.0 % годовых для кредитов, предоставляемых в долларах США или Евро.[ 23]

Актуальность выбранной  темы заключается в том, что проблема жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким "молодежным" кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен.

Целью курсовой работы является изучение программ ипотечного кредитования в Твери и Тверской области и разработка рекомендаций молодым семьям по выбору ипотечной программы.

Задачи курсовой работы:

-  изучить  понятие и особенности ипотечного  кредитования;

- выявить условия  ипотечного кредитования;

-  изучить  понятие молодой семьи в российском  законодательстве;

- исследовать основные  программы ипотечного кредитования  в Твери и Тверской области;

- разработать рекомендации  молодым семьям по выбору программы  ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1. Понятие и особенности ипотечного кредитования

Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита является для многих единственной возможностью приобрести собственную жилплощадь. Не всегда и далеко не у всех, кто желает приобрести жилье, имеется в распоряжении вся сумма, необходимая для покупки. Поэтому при наличии части средств можно задумываться над вопросом получения ипотечной ссуды, которая позволит решить жилищный вопрос. Ввиду возросшего интереса к ипотечному кредитованию встает вопрос о том, в чем же состоит понятие ипотеки и что же это такое. 
В целом понятие ипотеки подразумевает определенный вид залога, в качестве которого выступает недвижимое имущество, приобретаемое или имеющееся у заемщика, но находящееся в распоряжении залогодателя до момента погашения задолженности по предоставленной ссуде. В связи с этим ипотечный кредит рассматривается как договор, составленный между банком-кредитором и заинтересованным в приобретении недвижимости лицом. Кредит на приобретение жилья предполагает погашение полученного в банке займа и процентов. Именно понятие ипотеки для многих становится возможностью решения жилищной проблемы.[9]

Понятие ипотеки может возникать в силу закона, а также в силу договора, что определяет специфику оформления кредитных договоров на приобретение имущества. Но в любом случае особенности выдачи ипотечного кредита регулируются законодательно. Основным законом, на основании которого возникает ипотека в РФ, является Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»именно в нем рассматриваются все аспекты и нюансы тех или иных особенностей, связанных с ипотечным кредитованием. [24]

Самое основное отличие ипотеки  от других видов кредита – это  тот факт, что она оформляется  только под залог недвижимости (существующей или кредитуемой). А все остальные нюансы и отличия уже напрямую связаны именно с этим моментом.

Ипотека – это самый  долгосрочный из всех существующих кредитов. Срок, на который предоставляется  ипотека, может достигать  тридцати лет. А вот потребительский кредит выдается на гораздо более «скромные» сроки – 2-3 года, максимум – семь лет.

Ипотечный кредит не только самый длительный из всех существующих банковских займов, он еще и самый дешевый! Меньший риск для банка – меньше сумма получаемого дохода, и наоборот. В высокий процент по потребительскому кредитованию закладывается вероятность его невыплаты. Потери от просроченных кредитов банк просто закладывает в завышенную процентную ставку. Увеличенная таким образом прибыль позволяет перекрыть убытки, понесенные в связи с проблемной задолженностью.

Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам составляет на сегодняшний  момент – 13,7% годовых. В то время  как тот же процент в сфере  потребительского кредитования больше этого значения на 5-10%, а с учетом комиссий – иногда даже вдвое отличается от ипотечного.

Существенно различаются  и сроки кредитования. Потребительские  кредиты выдаются гораздо быстрее  ипотечных. первоначальные расходы  на оформление кредита в случае с  потребительским кредитом  будут  значительно меньше, так как услуги нотариусов, оценщиков, страховщиков, госрегистрация, необходимые для  ипотечного кредитования, достаточно дорогостоящие.  

Ипотечный кредит выдается на приобретение конкретного объекта  недвижимости.  А вот потребительские кредиты выдаются на что угодно – отчитываться перед банком заемщик не обязан -ни в момент оформления кредита, ни в процессе его погашения.

Ипотечное кредитование происходит в несколько этапов:

На первом этапе заемщик  должен собрать необходимый пакет  документов. К ним относятся документы:

- по заемщику, документы  удостоверяющие личность, подтверждающие  профессиональный стаж, платежеспособность  и т.д. (для всех участников  кредитной сделки).

- по недвижимости, документы  подтверждающие право собственности,  технический паспорт, документы  подтверждающие отсутствие задолженности  по коммунальным платежам и  налогам, отчеты независимой оценки  о стоимости недвижимости и  другие документы в соответствие  с необходимым перечнем.

 На этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту и достоверность. Также согласовываются основные условия ипотечного кредита.

 На следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования.

На третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после  того как все документы сданы  на регистрацию в регистрационную  палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях  и жизнь заемщика. Все расходы  по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся  полностью на заемщика.

Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и  переход недвижимости в собственность  заемщика. Но заемщик становясь собственником  недвижимости не может совершать  с ней никакие сделки. На недвижимость наложено обременение, так как она  является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. На последнем этапе происходит закрытие кредитного договора, после того как заемщик полностью погасил задолженность. С недвижимости снимается обременение, и заемщик становится полноправным собственником. [10]

 

 

 

1.2 Общие условия  ипотечного кредитования.

Не смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования,  условия ипотеки, тем не менее, можно в целом свести к общему списку требований:

1)Валюта кредита на  покупку жилья - российские рубли  или доллары США (в некоторых  случаях евро)

 Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

 В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

 2)Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита

По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

3)Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США

Процентная ставка назначается  банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность  заемщика. Сейчас практически всегда существуют «официальная зарплата» и «реальный доход». Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

4) Сумма кредита на  покупку жилья - в пределах  от 10% до 90% от стоимости приобретаемого  жилья.

Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как  и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности  клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет  учитывать оценочную стоимость  приобретаемого жилья.

Если первый взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления займа значительно упрощается.[ 13]

5) Сроки кредита колеблются  в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

6) Размер первоначального  взноса на покупку жилья - не  менее 10% и, как правило, не  более 30% от стоимости приобретаемого  жилья.